Dans un arrêt rendu le 1er juin 2022 (CE, 1er juin 2022, Sté le Flocon, n°443808), le Conseil d’Etat opère un revirement de jurisprudence pour la méthode de calcul des superficies du lotissement détenues par les propriétaires favorables à la modification d’un document du lotissement. Désormais, il faut retenir les superficies des lots destinés à la construction d’habitations et à d’autres constructions.
L’article L.442-10 du code de l’urbanisme permet la modification des documents du lotissement, dans le respect de la réglementation d’urbanisme applicable, dès lors que la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent :
« Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable. » (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667337)
Règles de décompte des majorités dans un lotissement
En l’espèce, le maire d’une commune avait approuvé la modification du cahier des charges d’un lotissement afin de rendre possible la construction d’un immeuble de logement collectif. La société Le Flocon, coloti, a demandé l’annulation de cette modification, en se fondant sur le non-respect du décompte des majorités de l’article L442-10. Si l’arrêté est annulé en première instance, la cour administrative d’appel de Lyon rejette la demande de la société Le Flocon. Le Conseil d’Etat statue dans le même sens et opère ainsi un revirement de jurisprudence.
Selon une ancienne jurisprudence (CE, 28 février 1996, Sté Tennis Park, n°105846), le calcul des superficies du lotissement ne devait prendre en compte que les lots destinés à la construction d’habitation. Or, dans son arrêt de 2022, le Conseil d’Etat revient sur cette règle et précise désormais que le décompte des majorités de l’article L442-10 doit inclure aussi bien les lots destinés à la construction d’habitations que les lots destinés à d’autres constructions. Par ailleurs, il précise que l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel compte pour une unité, peu importe le nombre de lots qu’il possède. Il en va de même pour chaque copropriété considérée comme un seul propriétaire :
« Pour l’application de ces dispositions, dans un cas où le lotissement se compose à la fois de maisons individuelles et de constructions détenues en copropriété, et comporte des lots affectés à d’autres usages que l’habitation, il y a lieu, d’une part, de compter pour une unité l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre des lots qu’il possède, et par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire, et d’autre part, de ne retenir pour le calcul des superficies du lotissement détenues par ces propriétaires, que celles des lots destinés à la construction, qu’il s’agisse ou non de lots destinés à la construction d’habitations, à l’exclusion des surfaces des lots affectés à d’autres usages. »
Par cette décision, le juge administratif s’aligne avec la Cour de cassation qui excluait les voies, espaces verts ou libres mais prenait en compte les espaces construits, à usage d’habitation ou non, pour déterminer la majorité qualifiée (Cass. 3ème civ., 3 octobre 2011, n°00-10.550). Toutefois, l’avis des deux juridictions divergent sur l’autre point. La Cour de cassation décompte le nombre de propriétaires par lot (Cass, 3ème civ., 17 juillet 1973, D.1973) alors que le Conseil d’Etat attribue une voix par propriétaire.
Règles de décompte des majorités dans un lotissement
Quelles sont les conditions pour engager la responsabilité des constructeurs et la garantie décennale ?
L’Article 1792 du Code Civil dispose que la garantie décennale est applicable :
Aux désordres qui affectent un élément d’équipement et rendent l’ouvrage impropre à sa destination
Aux désordres qui affectent la solidité d’un équipement indissociable
La Cour de cassation apporte des précisions sur les conditions d’applicabilité de cette garantie décennale.
Au cas d’espèce, des vendeurs ayant réalisé des travaux dans le cadre de la vente de leur bien immobilier voient leur responsabilité décennale être retenue par les acheteurs. Des carrelages et cloisons en plaques de plâtre rendent compte de remontées d’humidité dans une maison nouvellement acquise.
Les acheteurs considèrent que ces désordres relèvent de l’alinéa 1 de l’Article 1792 du Code civil, soit de la garantie décennale.
ARTICLE 1792 DU CODE CIVIL – EQUIPEMENT NON DESTINE A FONCTIONNER
Quelles sont les conditions de l’engagement de la responsabilité décennale au titre de l’impropriété de l’ouvrage à sa destination ?
La Cour de cassation considère que l’engagement de la responsabilité décennale pour désordre qui affecte un élément d’équipement rendant l’ouvrage impropre à sa destination n’est pas justifié.
En effet, au titre de l’article 1792 du Code civil, la garantie décennale peut être engagée pour des désordres qui affectent un élément d’équipement et rendent l’ouvrage impropre à sa destination.
Néanmoins, la Cour de cassation précise que ledit désordre doit affecter un équipement destiné à fonctionner.
Or, en l’espèce, la malfaçon altérant les carrelages et cloisons en plaques de plâtre ne relève pas d’un équipement destiné à fonctionner. La garantie décennale est donc inopérante.
Ainsi, le désordre qui n’affecte pas un équipement destiné à fonctionner et peu importe son degré de gravité relève de la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur ou réputé constructeur (Cass. 3ème chambre civ.13-7-2022 n°19-20.231 FS. B).
Maître Aurélien PY, avocat en droit public et administratif au Barreau de Grenoble, intervient dans les dossiers de permis de construire pour ses clients publics et privés, dans toute la France et plus régulièrement dans les départements de l’Isère, Hautes-Alpes (bureau secondaire à GAP), Alpes-de-Haute-Provence, Drôme, Savoie et Haute-Savoie.
Qu’est-ce qu’un permis de construire ?
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe le projet.
Il concerne :
– les constructions nouvelles, même sans fondation, de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol ;
– les bâtiments existants : travaux d’extension, changement de destination soumis à permis de construire ;
Les travaux soumis à permis de construire sont notamment précisés par les articles L421-1 à 9 et R*421-14 à 16 du code de l’urbanisme.
D’autres autorisations d’urbanisme existent telles que la déclaration préalable de travaux, non opposition à déclaration préalable ou encore le permis d’aménager pour lesquels Me Aurélien PY peut également répondre à vos questions.
Pourquoi confier votre dossier de permis de construire à Me Aurélien PY?
Avocat expert en permis de construire au Barreau de Grenoble, Me Aurélien PY assiste :
les collectivités territoriales dans l’instruction des autorisations d’urbanisme et la rédaction et motivation des arrêtés ;
les professionnels de l’immobilier ;
les particuliers souhaitant bénéficier d’un audit de leur permis de construire, contester un refus de permis de construire ou le permis de construire accordé à un tiers, le plus souvent à leur voisin (recours individuel ou collectifs) ;
Le permis de construire est donc une décision prise par l’administration. Il est régulièrement à l’origine de conflits de voisinages.
Vous souhaitez obtenir un audit de votre permis de construire ?
Afin de limiter les risques contentieux, vous pouvez confier l’audit de votre permis de construire à Me Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble.
Vous pouvez lui communiquer l’ensemble des pièces du permis de construire réalisé par l’architecte, avant de le déposer en mairie.
Architectes et professionnels de l’immobilier, collectivités territoriales ? Vous pouvez également saisir Me Aurélien PY.
Votre avocat pourra ainsi étudier les règles de droit applicables et vérifier que le risque contentieux est limité.
Quels types de recours pouvez-vous engager ?
Avant tout, il est indispensable de préciser que cette autorisation peut être contestée sur le plan administratif par voie de recours gracieux ou contentieux devant le Tribunal administratif, mais également devant les juridictions judiciaires car cette décision est toujours accordée sans préjudice du droit des tiers.
Cela signifie que quand bien même cette décision serait légale sur le plan du droit de l’urbanisme (PLU, risques naturels, etc.), elle peut être à l’origine de préjudices sur le fondement du droit privé : troubles anormaux du voisinage, violation du cahier des charges du lotissement, violation d’une servitude, etc.
Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, vous conseille sur la meilleure stratégie à adopter en matière de permis de construire.
Vous pouvez aussi lui confier une consultation juridique pour obtenir un conseil sur votre dossier : l’analyse juridique, les chances de succès de votre affaire, les actes à contester ou les responsabilités à engager.
Plusieurs procédures peuvent être initiées par voie amiable ou demande en justice :
> Devant le Maire ou le Tribunal administratif :
En droit de l’urbanisme : recours gracieux devant le Maire ou recours pour excès de pouvoir devant le Tribunal administratif, recours en responsabilité en cas de délivrance d’une autorisation d’urbanisme illégale, etc.
Il est possible que ce type d’affaires se traduise par une solution amiable entre les parties, notamment en cas de contestation d’un projet initié par un promoteur immobilier (modification du projet, accord indemnitaire en réparation des préjudices subis).
Si vous décidez de saisir le juge administratif, il convient préalablement d’analyser le permis de construire de façon approfondie afin de déceler les éventuels vices de forme ou de procédure. Sachez que vous pouvez en obtenir une copie intégrale auprès des services de votre commune. Il s’agit en effet d’un document communicable à toute personne qui en fait la demande.
Par ailleurs, le juge examine également la légalité du projet de permis de construire par rapport aux règles d’urbanisme contenues dans le plan local d’urbanisme (document de planification de l’urbanisme sur le territoire communal ou intercommunal), les éléments relatifs aux risques naturels sur la parcelle objet du projet et les diverses lois relatives au droit de l’urbanisme.
Vous disposez de deux mois à compter de l’affichage sur le terrain pour engager un recours gracieux ou contentieux. Le délai ne commence pas à courir tant que la décision litigieuse n’est pas affichée. Elle doit aussi faire l’objet d’un affichage continu pendant un délai de deux mois.
Au terme de l’instance, le projet de construction issu de l’autorisation peut être annulé par le juge administratif ou celui-ci peut enjoindre au bénéficiaire du permis de construire de modifier son projet pour le rendre conforme. Etant précisé que le délai moyen pour statuer est en moyenne de 10 mois.
En cas d’urgence, il peut également être demandé au juge de suspendre l’exécution du permis de construire. Mais il est indispensable de déposer préalablement au référé-suspension, une requête au fond aux fins d’annulation du permis de construire. En effet, le référé-suspension permet simplement au juge de suspendre l’exécution du permis de construire pendant le temps d’instruction du dossier devant le Tribunal.
> Mise en demeure puis Tribunal judiciaire :
En droit privé de l’immobilier : mise en demeure des personnes responsables des préjudices et action devant le tribunal judiciaire, en référé en cas d’urgence ou par voie d’assignation au fond ;
Il est indispensable, sauf urgence ou impossibilité, d’initier des démarches amiables avant toute saisine de la juridiction. Cela peut toujours vous permettre d’éviter une procédure contentieuse plus onéreuse. Les parties peuvent en effet s’accorder sur des modalités de règlement amiable du litige et conclure en ce sens une transaction.
En cas de contentieux, selon la nature de l’affaire, le juge peut décider de mettre fin aux troubles créés par la construction et de réparer les préjudices subis du fait de la construction (action pour troubles anormaux du voisinage, actions en responsabilité).
Par exemple, une construction peut générer des troubles anormaux du voisinage qui ont pour conséquence une perte de valeur vénale de votre habitation. Dans ce cas, il convient de le soumettre à un expert immobilier afin de connaître l’impact de la construction litigieuse sur le prix de votre bien. Cela permet de disposer d’éléments objets à soumettre au juge.
De même, dans les cas où une construction est édifiée de manière illicite, par exemple en méconnaissance du cahier des charges d’un lotissement, il est possible de demander au juge d’ordonner la démolition de cette construction et la réparation des préjudices subis.
Par ailleurs, il est possible de vous défendre en cas de recours abusifs d’un voisin qui n’invoquerait aucun moyen sérieux à l’encontre du permis de construire qui vous a été accordé et a pour seul but de vous rendre la vie compliquée.
Quelle que soit la situation, Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, engage les recherches juridiques et de la jurisprudence les plus récentes pour le règlement amiable ou contentieux de votre affaire.
>Devant le Maire, le Procureur de la République ou le juge pénal
En l’absence de permis de construire ou si celui-ci n’est pas respecté, cela constitue une infraction d’urbanisme.
Vous pouvez dans ce cas, demander au maire de la commune, de dresser un procès-verbal d’infraction qui doit impérativement être transmis au Procureur de la République. Me Aurélien PY peut se charger de la rédaction d’une telle demande, motivée et généralement assortie d’un procès-verbal de constat d’huissier.
En cas de refus du maire expresse ou implicite du maire dans un délai de deux mois suivant la réception de votre demande, il est possible de saisir le juge administratif pour demander l’annulation d’un tel refus.
Vous avez également la possibilité de déposer plainte directement contre l’auteur de l’infraction d’urbanisme que vous entendez contester, dans le cas où vous disposez des pièces permettant d’établir la matérialité de l’infraction. Sachez que Me Aurélien est à votre disposition pour vous assister dans ces démarches.
L’affaire peut se poursuivre devant le juge pénal, qui dispose d’importants pouvoirs de sanctions (amendes lourdes et/ ou démolition).
En cas de problèmes relatifs à un permis de construire, contactez Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble.
Le vendeur manque à l’obligation de délivrance chaque fois qu’il délivre un bien qui n’est pas conforme aux prévisions contractuelles ou qu’il ne respecte pas les modalités de la délivrance, telles qu’elles ont été convenues.
Ainsi, en application des articles 1604 et suivants du code civil, le vendeur est tenu, à l’égard de son acquéreur, d’une obligation de délivrance de la chose vendue. Celle-ci doit posséder les caractéristiques conformes à celles convenues entre les parties aux termes des stipulations contractuelles.
La preuve de la non conformité de la chose vendue incombe à son acquéreur
Délivrer une chose conforme signifie non seulement, que le bien délivré doit être celui qui a été désigné par le contrat, mais en outre que ce bien doit présenter les qualités et caractéristiques que l’acquéreur est en droit d’en attendre.
La conformité du bien délivré aux normes administratives n’est pas suffisante
Celui-ci doit présenter aussi les qualités convenues, qu’elles reposent sur des considérations objectives, telles que l’origine, la matière, le type ou la marque, ou qu’elles soient d’ordre purement subjectif et se rapportent, par exemple, à un critère esthétique….
Le manquement à l’obligation de délivrance peut coïncider avec un vice du consentement.
L’erreur, le dol ou la violence sont des vices du consentement. Si le consentement de l’auteur de l’engagement est jugé vicié, l’acte juridique, qu’il soit unilatéral ou synallagmatique est susceptible d’être annulé.
Il y a violence lorsque l’acquéreur d’un bien immobilier s’engage sous la contrainte que lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.
On dénomme dol, l’ensemble des agissements trompeurs ayant entraîné le consentement qu’une des parties à un contrat n’aurait pas donné, si elle n’avait pas été l’objet de ces manœuvres. Le dol suppose une faute intentionnelle destinée à faire contracter l’acquéreur par erreur.
L’acquéreur peut demander la nullité de la vente, si les conditions de l’action en nullité sont réunies.
La Cour de cassation a notamment posé en ce sens, que sont « recevables les actions fondées, d’une part, sur la non-conformité de la chose vendue, et, d’autre part, sur l’erreur commise sur une qualité substantielle de cette chose » (Civ. 3e, 25 mars 2003, n° 00-22.058).
Ce cas mis à part, l’acquéreur, insatisfait de la chose délivrée, est investi des droits dont tout créancier est pourvu au cas d’inexécution des contrats synallagmatiques, à savoir :
L’exception d’inexécution ;
Le droit d’option entre la résolution et l’exécution forcée ;
Et obtenir des dommages et intérêt.
Vous pouvez contacter notre cabinet, pour en savoir plus et obtenir les réponses à vos questions en droit de la construction et droit de l’immobilier.
Collectivités territoriales, optez pour notre offre « clés en mains »
Le cœur de l’activité du cabinet PY CONSEIL, avocat en droit public à Grenoble et à Gap est d’accompagner les communes, les collectivités territoriales et les établissements publics à l’instar des hôpitaux.
Notre champ d’intervention territorial privilégié sont les départements de l’Isère, des Hautes-Alpes, des Apes-de-Haute-Provence, de la Drôme, de la Savoie et de la Haute-Savoie. Il s’agit effectivement des départements les plus proches de nos implantations à Grenoble et à Gap.
Pour autant, nous sommes aussi amenés à travailler pour des collectivités territoriales et établissements publics dans toute la France. Nous nous déplaçons sur site et assurons également des entretiens par téléphone ou, par visioconférence.
Les communes et notamment les plus petites, qui ne disposent pas de services juridiques, ont régulièrement besoin d’être accompagnées, qu’il s’agisse de la simple rédaction d’un courrier, d’une question juridique simple, d’une consultation sur une problématique juridique plus complexe ou encore d’engager ou de suivre une action devant une juridiction administrative ou judiciaire.
Une approche globale du droit administratif
Notre ambition est de vous apporter une analyse globale et de proposer un service adéquat dans notre domaine de compétences.
Notre méthodologie
> Le premier rendez-vous pour définir les contours de vos besoins en matière de conseil en droit administratif
Lors de votre premier échange avec notre cabinet expert en droit administratif, nous vous proposerons un rendez-vous (physique, téléphonique ou visioconférence selon votre souhait), afin de vous écouter et de recueillir les éléments et pièces afférents à votre dossier.
Nous pourrons alors probablement dégager une orientation générale du dossier.
A l’issue de cette rencontre, nous vous ferons parvenir une première analyse de votre dossier et vous proposerons un devis destiné non seulement, à rechercher des solutions adaptées, mais également à assurer leur mise en œuvre et suivi.
> L’accompagnement jusqu’à la mise en œuvre
Notre objectif n’est pas de produire une consultation écrite et de vous laisser vous débrouiller avec !
Nous avons à cœur de vous assister dans la mise en œuvre des solutions préconisées jusqu’à la résolution de la problématique rencontrée.
Par exemple, une commune nous a interrogés sur un recours gracieux reçu à l’encontre d’un permis de construire. Celui-ci nous a semblé illégal. Outre la rédaction d’une réponse au recours gracieux, nous avons également rédigé l’arrêté de retrait que nous avons adressé au Maire, ainsi qu’une délibération que nous proposions de faire adopter par le conseil municipal pour régler un point précis.
Ainsi, s’il nous semble par notre analyse qu’un acte déterminé soit nécessaire (arrêté, délibération, etc.), alors nous pourrons proposer sa rédaction et son suivi.
Cette approche nous semble de nature à susciter une véritable confiance et à proposer des solutions responsables puisque nous serons chargés d’en assurer l’exécution.
Nous devons aussi signaler que bien souvent, les dossiers suscitent d’autres questions auxquelles nous nous efforçons bien entendu de répondre.
Nos domaines d’intervention
Notre méthode précisée, il nous faut également vous préciser notre sphère d’intervention.
Le droit public ou droit administratif couvre différentes matières auxquelles nous avons été formées dans des cabinets d’avocats spécialisés en droit public ou encore par la pratique par le biais d’autres dossiers.
> 1/ LE DROIT DE L’URBANISME
Le matière qui suscite le plus grand nombre de dossiers est le droit de l’urbanisme. Les questions et contentieux sont multiples et bien souvent complexes.
Le plus souvent, il s’agit d’affaires relatives à des certificats d’urbanisme ou autorisations d’urbanismes (déclaration préalable, permis d’aménager ou permis de construire).
Sachez que notre cabinet peut alors vous aider à instruire une demande d’autorisation d’urbanisme qui suscite des interrogations. Nous vous proposerons alors une audit du dossier déposé en mairie, puis le cas échéant un arrêté refusant ou accordant l’autorisation sollicitée.
Nous pouvons aussi vous accompagner pour répondre à un recours gracieux que vous avez reçu, qu’il s’agisse d’une personne contestant un refus d’autorisation d’urbanisme ou une autorisation qui aurait été accordée à son voisin. Nous analyserons à cette occasion l’ensemble des règles applicables à votre commune (carte communale, règlement national d’urbanisme, plan local d’urbanisme), les risques naturels éventuels et la jurisprudence relatifs à la situation que vous nous aurez soumise.
Devant le tribunal administratif, un recours initié par un administré pourra être assorti d’un référé suspension pour lequel nous pouvons être saisis. Il s’agit alors de préparer votre défense dans un délai court. Plusieurs mémoires en défense seront produits si nécessaires et vous serez représentés énergiquement lors de l’audience. En effet, l’oralité et donc l’audience conservent un rôle essentiel en référé suspension.
Les plans locaux d’urbanisme et plans locaux d’urbanisme intercommunaux suscitent également un contentieux de plus en plus vaste. Qu’il s’agisse de vous accompagner pour une procédure d’élaboration, de modification ou de révision du document d’urbanisme, de répondre à des questions de vos administrés afférentes à un zonage, de contestations relatives à un classement en zone urbaine, naturelle ou agricole, nous sommes en mesure de vous répondre.
En matière de droit de préemption urbain (acquisition d’un bien en lieu et place d’un acquéreur en vue de la réalisation d’un projet d’intérêt général), notre cabinet se tient à votre disposition pour prendre connaissance de votre projet, vous exposer la procédure et préparer les actes relatifs à la préemption. Il s’agit d’une procédure minutieuse dont nous sécurisons l’exécution. Nous vous défendons aussi si le projet de la commune est attaqué par le propriétaire devant le tribunal administratif, ou si le prix est contesté par celui-ci devant le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire.
Le Maire d’une commune se trouve régulièrement confronté à des infractions à l’urbanisme. Dans ce domaine, le maire agit comme officier de police judiciaire. Les infractions d’urbanisme couvrent aussi bien l’absence de toute autorisation d’urbanisme, la méconnaissance d’une autorisation qui a été accordée ou la violation d’un document d’urbanisme comme le plan local d’urbanisme.
Nous vous aidons à déterminer l’existence d’une infraction d’urbanisme, souvent suite à des travaux engagés dont votre commune n’a pas connaissance ou à la plainte d’un voisin. Dans l’affirmative, notre cabinet pourra alors préparer les opérations de contrôle en vue de dresser le cas échéant un procès-verbal de constat d’infraction à l’urbanisme, lequel doit être obligatoirement transmis au Procureur de la République.
Nous vous défendons également si l’absence de poursuite conduit un administré à saisir le Tribunal administratif de la décision de refus du maire de dresser un procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme, ou à engager de ce fait la responsabilité administrative de la commune.
Dans l’hypothèse de travaux en cours de réalisation, notre cabinet d’avocat expert en droit public pourra être amené à vous conseiller d’édicter un arrêté interruptif de travaux destiné à exiger la suspension des travaux. Nous réaliserons alors une étude pour vérifier si un tel arrêté pourrait être édicté et le cas échéant nous vous soumettrons un projet d’arrêté. Bien entendu, nous serons également susceptibles d’intervenir dans le cas où cet arrêté venait à être porté devant le Tribunal administratif.
La police des édifices menaçant ruine constitue aussi un domaine d’intervention de notre cabinet expert en droit administratif.
Nous vous conseillons sur la méthode à suivre pour répondre à une situation d’immeuble menaçant ruine présentant un risque pour la sécurité publique, sur la procédure à déclencher ainsi que son suivi global.
Différentes procédures peuvent être mises en œuvre suivant l’urgence de la situation pour la sécurité publique :
Pouvoirs de police administrative spéciale ;
péril ordinaire,
péril imminent en cas d’extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent (mesures provisoires pour mettre fin au danger et garantir la sécurité publique) ;
Maître Aurélien PY, avocat à Grenoble et à Gap, assiste élus et collectivités territoriales, quelles que soient les difficultés rencontrées en matière d’édifices menaçant ruines.
Dernier exemple, nous sommes en mesure de répondre à un projet de votre commune relatif à une expropriation pour cause d’utilité publique.
Nous pourrons vous conseiller sur la procédure à initier, puis vous aider dans la phase de réalisation. Le cabinet PY CONSEIL, vous accompagnera alors au cours des différentes phases administrative (enquête publique, déclaration d’utilité publique, enquête parcellaire et arrêté de cessibilité) puis judiciaire (ordonnance d’expropriation et procédure relative aux indemnités d’expropriation).
Maître Aurélien PY aura toujours à cœur de défendre vos intérêts.
> 2/ LE DROIT DES MARCHÉS PUBLICS
La commande publique est une pratique quotidienne pour des nombreuses collectivités territoriales et établissements publics à l’instar des hôpitaux, nécessaire à la création et à la gestion des services publics locaux, qui peuvent par ailleurs être supprimés dans certaines conditions.
A titre d’exemple, le cabinet PY CONSEIL est intervenu pour conseiller une commune sur les conditions légales de rachat d’une épicerie après la disparition dans le centre village, de ce service pour la population.
Me Aurélien PY dispose d’une expérience professionnelle et pratique en droit de la commande publique. Il est donc susceptible de vous conseiller en matière de marchés publics, délégations de service public, concessions, autorisations d’occupation temporaire du domaine public, baux emphytéotiques administratifs, contrats de partenariat, accords-cadres par exemple.
Vous devez être particulièrement attentifs et veiller à respecter les principes essentiels de la commande publique que sont l’égal accès à la commande publique, l’égalité de traitement des candidats et la transparence des procédures. Des règles de publicité et mise en concurrence doivent par ailleurs être observées.
Afin d’assurer la sécurité juridique de vos contrats publics, le cabinet PY CONSEIL est susceptible de vous conseiller sur le choix du montage contractuel, vous assister dans la préparation des documents du marché ou contrat publics et enfin dans son suivi et son exécution.
A titre d’exemple : nous avons assisté un groupement hospitalier dans la sécurisation juridique de modèles types de marchés publics : analyse des documents, recherches juridiques et propositions de modifications suivies d’une réunion téléphonique de questions, et recherches pour proposer une version finale après les questions posées.
Par ailleurs, en cas de contestation d’une procédure de marchés publics, nous sommes également à votre disposition pour assurer votre défense en cas de référé précontractuel voire contractuel, de demande préalable indemnitaire suivie d’un recours en contestation de la validité du contrat ou bien encore pour solutionner des problèmes rencontrés dans l’exécution d’un marché public.
A titre d’exemple, nous avons assisté une collectivité publique dont la procédure d’appel d’offres était contestée devant le Tribunal administratif. Nous avons démonté point par point les éléments soulevés par l’entreprise contestant la légalité de la procédure d’appel d’offres et le choix du candidat attributaire.Cette procédure a été remportée.
Nous pouvons enfin assurer votre défense dans les problématiques rencontrées au cours de l’exécution d’un marché public ou d’un contrat de la commande publique (mémoires de réclamation, avenants, prolongation de la durée initiale, pénalités de retard, force majeure, fait du prince, etc.).
Nous vous accompagnons également pour engager la responsabilité pour faute du cocontractant, obtenir une provision dans l’attente du jugement au fond et pour mettre en œuvre des procédures indemnitaires. Ou encore pour notifier une résiliation du marché public.
> 3/ LE DROIT DE LA FONCTION PUBLIQUE
Le droit de la fonction publique génère d’importantes questions et contentieux au sein des collectivités territoriales et établissements publics. En effet, qu’il s’agisse de recruter un agent public, d’un élément concernant sa carrière ou enfin jusqu’à son éviction, le cabinet PY CONSEIL accompagne élus et collectivités territoriales.
Les collectivités publiques sont donc amenées à traiter de fonction publique au quotidien, pour des problématiques aussi diverses que les stages, nominations, évaluations individuelles, avancement, détachement, congés maladie et longue maladie, accidents de service, agents contractuels, sanctions disciplinaires, et de manière générale tout ce qui peut concerner les agents publics et leur carrière.
A titre d’exemple, le cabinet PY CONSEIL conseille un établissement public en matière d’imputabilité au service d’un accident de travail. Il s’agissait de formuler diverses préconisations afférentes à la situation d’un agent public (phase 1), puis d’assurer le suivi dans leur mise en œuvre selon ses besoins (phase 2).
Par ailleurs et de manière non exhaustive, nous pouvons également vous soutenir dans les procédures suivantes :
Recrutement des agents publics ;
Vacataires, intérim, contrats, renouvellement ;
Carrières des fonctionnaires :
concours,
stage,
nomination,
évaluations,
avancement,
détachement,
mise en disponibilité
réintégration,
mutation d’office,
congés,
responsabilité ;
Accidents de service et maladies professionnelles, imputabilité au service d’un accident du travail ;
Procédure de licenciement et réintégration ;
Pouvoir disciplinaire et sanctions disciplinaires ;
Procédure d’audit et défense en matière de harcèlement moral et de protection fonctionnelle ;
> 4/ DOMANIALITÉ, DOMAINE PUBLIC ET DOMAINE PRIVÉ, PROPRIÉTÉ PUBLIQUE
Me Aurélien vous assiste dans les questions que vous rencontrez, en matière de domanialités publique et privée et de propriété.
Les communes, les collectivités territoriales disposent d’un patrimoine, sont propriétaires de biens notamment immobiliers qu’il est nécessaire de gérer.
Des difficultés peuvent survenir sur la propriété publique d’un bien et ses qualités.
Par exemple, notre cabinet est intervenu dans une commune pour solutionner un conflit entre deux administrés qui trouvait sa source dans l’assiette d’une voie. Or selon sa qualification (chemin communal, chemin rural), la procédure de détermination de l’assiette de la voie n’était pas la même (alignement, alignement individuel, bornage suivant les situations et sa légalité non plus.
Nous avons donc procédé à la qualification de la voie, à la préparation d’une délibération votée en conseil municipal et enfin, mis en place une procédure de bornage.
En outre, suivant que les biens appartiennent au domaine public au ou domaine privé de votre collectivité publique, ils ne répondent pas au même régime juridique. Pour faire simple, les biens qui relèvent du domaine public sont incessibles, inaliénables et imprescriptibles. A contrario, ceux qui relèvent du domaine privé de la personne publique peuvent être vendus dans certains conditions et acquis par l’effet du temps (usucapion).
Il faut savoir qu’il est interdit d’occuper le domaine public sans aucun titre l’autorisation. Ainsi, la gestion du domaine public peut passer par son occupation par certaines entreprises : conventions d’occupation du domaine public, conditions d’occupation (abribus, terrasses de cafés et de restaurants, etc.).
La redevance d’occupation peut être source de litiges entre la collectivité et les entreprises et administrés. Notre cabinet est compétent pour intervenir dans cette hypothèse.
Enfin, nous intervenons pour toute problématique liée à la gestion des biens des collectivités tels que les contentieux de la voirie et de la grande voirie en cas d’atteinte au domaine public, et les litiges tendant à la réparation des préjudices subis (travaux publics, retrait avant terme d’une convention d’occupation du domaine public).
> 5/ POLICE ADMINISTRATIVE
Les maires des communes comme les présidents d’établissements publics de coopération intercommunale par exemple, ont à gérer diverses missions.
L’ordre public est constitué de la sécurité publique, tranquillité publique et salubrité publique, respect de la dignité humaine. L’article L.2212-2 du Code général des collectivités territoriales définit, par exemple, le pouvoir de police du maire : « La police municipale a pour objet d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publique ».
Pouvoirs de police administrative spéciale :
Il existe par ailleurs des polices administratives spéciales dans certains domaines tels que, par exemple :
la police des édifices menaçant ruine,
la police de l’environnement,
la police des réunions et manifestations,
la police de la route,
la police des cultes,
la police des jeux et des spectacles,
la police des funérailles et cimetières,
ou encore celle des animaux errants et dangereux, etc.
Me Aurélien PY vous conseille sur l’opportunité et la sécurité juridique de toute mesure de police administrative. Il faut bien garder à l’esprit qu’une telle mesure doit toujours être nécessaire, adaptée et proportionnée au but poursuivi de protection de l’ordre public.
Une mesure de police administrative peut faire l’objet de recours. Si la mesure concerne une liberté considérée comme liberté fondamentale par le Conseil d’Etat, celle-ci peut faire l’objet d’un référé liberté jugé en extrême urgence par le Tribunal administratif. Elle peut être annulée s’il existe une atteinte grave et manifestement illégale.
D’autres mesures peuvent faire l’objet de recours au fond assortis de recours en suspension pour en demander la suspension pendant le temps de l’instruction de l’affaire. Cela vise à obtenir la suspension de la mesure jusqu’à ce que le juge administratif se prononce au fond. Dans cette hypothèse, le juge administratif a 3 mois pour statuer.
Par ailleurs, une mesure de police administrative illégale pourrait être de nature à générer une action en responsabilité administrative. Notre cabinet intervient pour vous accompagner en amont de l’édiction d’une mesure de police administrative et a posteriori, si celle-ci est contestée par l’un de vos administrés ou une entreprise.
Vous l’aurez compris, nous avons à cœur de vous assister dans vos problématiques et surtout, d’engager des relations de confiance durables grâce à la qualité du travail que nous aurons accomplis.
Maître Aurélien PY se tient à votre disposition pour venir à vous rencontre, dans votre collectivité ou à son cabinet de GRENOBLE ou de GAP.
Comment mettre en œuvre une procédure de péril ordinaire ?
Nos clients publics et privés nous interrogent régulièrement sur la procédure de péril ordinaire, que l’on distingue de la procédure de péril imminent. Cette procédure est, par exemple, souvent utilisée en cas de risque d’effondrement d’un mur sur la voie publique, ou encore d’un risque pour la sécurité des personnes et / ou des biens.
Le cabinet PY CONSEIL, avocat en droit public, vous donne quelques clefs relatives à cette procédure.
A quel moment un arrêté de péril ordinaire peut-il être édicté ?
L’arrêté de péril ordinaire, prévu à l’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) peut être édicté à l’issue des mesures temporaires et/ou conservatoires adoptées dans le cadre d’une procédure de péril imminent. Les travaux prescrits par la procédure de péril imminent ont mis fin au danger grave et imminent concernant la solidité de l’immeuble, mais n’ont pas fait disparaître le risque existant.
De plus, cette procédure de péril ordinaire peut également être mise en œuvre indépendamment de l’adoption d’un arrêté de péril imminent si l’immeuble en cause présente seulement un risque pour la sécurité des personnes.
Quelle procédure pour l’arrêté de péril ordinaire ?
La procédure d’adoption d’un arrêté de péril ordinaire est prévue aux articles L. 511-9 à L. 511-12 du CCH et R. 511-3 à R. 511-5 du CCH. Le maire de la commune peut demander au tribunal administratif la désignation d’un expert.
Conformément à l’article R. 511-3 du CCH, il est ensuite prévu une procédure contradictoire d’une durée minimum d’un mois, ouverte après information des personnes chargées d’exécuter les travaux qu’elles peuvent présenter leurs observations dans ce délai. Celle-ci s’accompagne de tous les éléments sur lesquels l’autorité compétente se fonde.
Le cabinet PY CONSEIL vous accompagne dans vos procédures de péril ordinaire
Quel contenu pour l’arrêté de péril ordinaire ?
Mesures impliquées par l’état de l’immeuble et les risques
A l’issue de cette procédure contradictoire, le maire de la commune prescrit, par un arrêté de péril ordinaire, les mesures qu’impliquent l’état de l’immeuble et les risques qu’ils constituent conformément à l’article L. 511-1 du CCH.
Réparations nécessaires pour mettre fin au péril :
L’arrêté doit « indiquer de manière précise les réparations nécessaires pour mettre fin à l’état de péril » (LARROUMEC P., « Fasc. 721 : Police des édifices menaçant ruine », JCP A, 7 janv. 2016).
Possibilité d’exécution d’office :
Il doit également mentionner qu’à l’expiration du délai fixé, qui ne peut être inférieur à un mois, la/les personne(s) chargée(s) d’exécuter les travaux seront redevables d’une astreinte et que les travaux pourront être exécutés d’office à leurs frais.
Reproduction de l’article L. 521-2 CCH alinéa 1er :
Enfin, il doit reproduire, à l’identique, le premier alinéa de l’article L. 521-2 du CCH (LARROUMEC P., « Fasc. 721 : Police des édifices menaçant ruine », JCP A, 7 janv. 2016) :
I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
.
Notification de l’arrêté de péril ordinaire
Une fois l’arrêté de péril ordinaire adopté, celui-ci est notifié, en la forme administrative ou par la voie postale en recommandé avec accusé de réception, aux personnes chargées d’exécuter les travaux.
L’arrêté est également notifié aux personnes, si elles sont connues, désignées par l’article L. 511-12 du CCH :
« L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est notifié à la personne tenue d’exécuter les mesures. Il est également notifié, le cas échéant, pour autant qu’ils sont connus, aux titulaires de parts donnant droit à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l’immeuble est à usage total ou partiel d’hébergement, à l’exploitant. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété, représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires.
A défaut de connaître l’adresse actuelle des personnes mentionnées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l’arrondissement où est situé l’immeuble, ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble.
A la demande de l’autorité compétente, l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est publié au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l’immeuble. Cette publication ne donne lieu à aucune perception au profit du Trésor ».
Que vous soyez une collectivité territoriale ou un particulier, Me Aurélien PY, avocat en droit public et son cabinet se tiennent à votre entière disposition pour toute procédure de péril ordinaire.
Me Aurélien PY, avocat expert en droit public et urbanisme à GRENOBLE et à GAP, vous conseille et vous assiste que vous soyez une collectivité publique ou une entreprise.
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