Construction nouvelle et trouble anormal de voisinage

Mai 7, 2021 | Urbanisme / Construction / Immobilier

Quelles situations sont concernées ?

Une construction nouvelle peut être source de conflits et de préjudices pour la personne voisine.

Dans cette situation, vous avez la possibilité de contester le permis de construire devant le tribunal administratif (règles relatives au Plan local d’urbanisme, aux risques naturels notamment), mais aussi de saisir le juge judiciaire si la construction à venir, bien que légale, vous cause de nombreux préjudices.

Qu’est-ce qu’un trouble anormal de voisinage ?

La Cour de cassation a en effet dégagé une théorie autonome des troubles anormaux du voisinage.

Il en résulte que toute personne qui cause à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est tenue à l’obligation de réparation, même en l’absence de toute faute de sa part, sans pouvoir s’en exonérer en invoquant le fait ou la faute d’un tiers.

Plusieurs éléments peuvent être pris en compte pour caractériser le trouble anormal de voisinage :

• proximité de la construction ; 
• hauteur de la construction ;
• gènes personnelles dans la jouissance d’un bien, par exemple d’une terrasse ;

Diminution de la vue ou de l’ensoleillement

La jurisprudence admet par ailleurs, depuis longtemps, que la diminution de la vue ou de l’ensoleillement puisse caractériser un trouble anormal du voisinage.

Cass. civ. 3, 5 septembre 2012, n° 10-27.567; CA Grenoble, 1re ch., 24 avr. 2007

Ainsi, constitue un trouble anormal de voisinage la construction obstruant la vue sur des montagnes et limitant l’ensoleillement d’une habitation exposée plein sud.

Cour d’appel de Pau, Ch. 1, 31 mars 2014, N° 14/1221

Le respect de la règlementation, comme par exemple l’obtention d’un permis de construire, ne permet pas d’échapper à la possibilité d’occasionner un trouble anormal du voisinage à son voisin. 

Cass. civ. 3, 12 octobre 2005, n° 03-19.759

Droit à réparation des préjudices subis

La Cour de Cassation a également rappelé que« le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances et les constructeurs à l’origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal du voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels des propriétaires lésés ».

Cass. Civ. 3^ème22 juin 2005, bull. civ. III n°136; Cass. Civ. 3^ème11 mai 2000, bull. civ. III n°106

A ce titre, la Cour de Cassation a par exemple confirmé que causait un trouble anormal de voisinage le constructeur faisant édifier un « immeuble collectif de quatre étages, privant le propriétaire de vue, de lumière et d’ensoleillement de façon anormalement importante », et que le préjudice en résultant devait être indemnisé à hauteur de la moins-value de la propriété.

Cass.Civ. 3^ème, 07.11.2019, n°18-17.267

Il est ainsi constant que la dépréciation d’un bien du fait de la construction d’un immeuble voisin constitue un trouble anormal de voisinage pouvant donner lieu à indemnisation.

CA Toulouse, 16 Décembre 2019, n° 17/00992

Contactez votre avocat !

Si vous pensez qu’une construction à venir est susceptible de vous créer d’importants préjudices, rapprochez-vous de votre conseil Me Aurélien PY, pour obtenir des conseils et envisager, le cas échéant, d’engager une action devant les tribunaux administratif ou judiciaire.

Contester le classement de parcelles en zone naturelle

Nov 6, 2020 | Urbanisme / Construction / Immobilier

Comment contester le classement de votre parcelle en zone naturelle ?

Il existe des moyens d’agir si vous souhaitez contester le classement de votre parcelle dans une zone naturelle.

Certaines dispositions encadrent en effet le classement d’une parcelle en zone naturelle d’un plan local d’urbanisme.

La zone naturelle dans le code de l’urbanisme

En effet, l’article R. 151-24 du Code de l’urbanisme donne la définition des zones naturelles comme suit :

Les zones naturelles et forestières sont dites « zones N ». Peuvent être classés en zone naturelle et forestière, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison :
1° Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;

2° Soit de l’existence d’une exploitation forestière ;
3° Soit de leur caractère d’espaces naturels ;
4° Soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ;
5° Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues.

Le classement en zone naturelle dans la jurisprudence administrative

Il faut bien garder à l’esprit, cependant, que le juge se prononce par rapport à l’erreur manifeste d’appréciation c’est-à-dire l’existence d’une erreur grossière commise par les auteurs du plan local d’urbanisme.

Ces derniers sont souverains dans l’élaboration du PLU mais également dans le choix du zonage à condition de ne pas commettre une erreur grossière.

La jurisprudence administrative considère qu’il y a erreur manifeste d’appréciation dans le classement en zone N de zones sans « qualité particulière » (CE, 23 mai 1997, Hugonnet : AJPI 1997, p. 949. – V. aussi CE, 11 mars 1991, Porcher : LPA 4 nov. 1991, p. 10. – CAA Lyon, 15 févr. 2011, n° 09LY02118, SCI Monchamp : JurisData n° 2011-014852 ; Constr.-Urb. 2011, comm. 120, J.-L. Seynaeve).

De même, ne peuvent être classés en zone N – zone naturelle – :

–  des parcelles situées dans un vallon dépourvu de tout boisement, largement encombré par les dépôts d’une usine de traitement de déchets et se trouvant à proximité immédiate d’un terrain municipal servant de décharge de matériaux (CE, 21 déc. 1994, n° 137587, Sté Semaire) ;

–  une propriété située en zone urbanisée (CE, 14 mars 1986, Brown : Dr. adm. 1986, comm. 249 ; Gaz. Pal. 1986, 2, pan. dr. adm. p. 469. – CE, 30 janv. 1991, Communauté urbaine Lille : LPA 4 nov. 1991, p. 9. – CE, 4 juill. 1997, n° 150707, Cne Évreux : JurisData n° 1997-051089) ;

–  une parcelle ayant des accès directs sur la voie publique, jouxtant un hameau et qui n’est pas reliée à un ensemble boisé (CE, 2 déc. 1992, n° 116013, Cne Bény-Bocage : JurisData n° 1992-050565) ;

–  des terrains déjà construits (CAA Nancy, 22 juin 2000, Hugues Hecklen : Rev. jur. env. 2001, p. 533-534) ;

–  une parcelle n’appelant aucune protection spéciale et en partie comprise dans un emplacement réservé pour une opération de voirie (CE, 22 sept. 1997, n° 149191, Cne Frangy : BJDU 1997, n° 6, p. 460). Ce classement était peut-être inspiré par le désir de l’Administration d’acquérir le terrain d’emprise de la réserve à vil prix ;

–  une zone d’environ un hectare, affectée de haute date à usage de camping, et entourée de zones en cours d’urbanisation (CAA Bordeaux, 1re ch., 17 janv. 2002, Cne Mokiets et a. : BJDU 2002, n° 3, p. 228) ;

– une zone d’ancienne friche industrielle bâtie et entourée de terrains bâtis (TA Versailles, 4 mars 2003, Sté coop. agricole « La Francilienne » : JurisData n° 2003-217011 ; BJDU 2003, n° 4, p. 306).

Annulation du zonage en cas d’erreur manifeste d’appréciation

Dans le cas où l’erreur manifeste d’appréciation est retenue par la juridiction, le zonage pourra être annulé.

Attention, pour contester le PLU, vous avez un délai de deux mois suivant l’approbation du plan local d’urbanisme et les meures de publicité.

Si vous ne le faites pas pendant ce délai, il existe la possibilité de demander soit au maire soit à l’autorité intercommunale s’il s’agit d’une PLUi, l’abrogation de ce classement et en cas de refus, saisir le Tribunal administratif dans un délai de deux mois suivant la décision de rejet.

Dans cette dernière hypothèse, seuls des moyens relatifs à la légalité interne et non à la procédure pourront être soulevés devant le juge administratif.

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Pour avoir un conseil sur le classement de votre parcelle en zone naturelle, vous devez faire appel à un avocat en droit public aussi appelé droit administratif qui maîtrisera le droit de l’urbanisme.

Vous souhaitez vous rapprocher d’un avocat compétent en droit administratif ?

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