Qu’Est-ce que le Dol et la Réticence Dolosive dans une Vente Immobilière ?
La vente immobilière exigence bonne foi et transparence de la part des parties impliquées.
Cependant, il arrive parfois que des informations trompeuses ou dissimulées, des vices cachés ou d’autres problématiques altèrent la validité de la transaction. C’est dans ces situations que le dol et la réticence dolosive entrent en jeu, des concepts juridiques permettant de protéger les droits des parties contractantes.
Cet article vise ainsi à présenter le dol, la réticence dolosive, leurs conditions, conséquences et pourquoi faire appel à notre cabinet d’avocats dans ces circonstances.
Le Dol dans une Vente Immobilière : Définition et Conditions
Le dol, en droit civil, se réfère à une tromperie intentionnelle commise par une partie lors de la conclusion d’un contrat. Dans le contexte de la vente immobilière, le dol peut se manifester sous différentes formes, telles que des déclarations mensongères, des dissimulations volontaires ou des manœuvres destinées à tromper l’autre partie.
Les conditions du dol sont l’intention de tromper, la fausse déclaration ou la dissimulation d’informations essentielles, destinées à convaincre l’autre partie à contracter, et enfin, le lien de causalité entre le dol et la conclusion du contrat.
Le Dol dans une Vente Immobilière : Définition et Conditions
Définition du Dol dans une Vente Immobilière
Le dol, dans une vente immobilière, représente une manœuvre frauduleuse intentionnelle visant à tromper une partie contractante, compromettant ainsi la validité du contrat. Il peut se manifester par des déclarations mensongères, des dissimulations volontaires ou d’autres formes de manipulation destinées à induire en erreur l’autre partie dans le but de conclure la transaction.
Le dol implique une intention claire de tromper, souvent démontrée par des actes délibérés visant à influencer la décision de l’autre partie. Par exemple, par la fourniture d’informations fausses ou trompeuses concernant le bien immobilier en question, telles que des déclarations sur l’état de la propriété, sa valeur marchande ou tout autre aspect matériel susceptible d’influencer la décision de l’acheteur.
Conditions Requises pour Établir le Dol dans une Vente Immobilière
Pour prouver l’existence du dol en vente immobilière, certaines conditions doivent être réunies :
Intention de Tromper : La partie à l’origine du dol doit avoir délibérément cherché à tromper l’autre partie. Cette intention malveillante est souvent établie par des preuves démontrant une connaissance précise des faits réels et une volonté de les dissimuler.
Fausse Déclaration ou Dissimulation d’Informations essentielles : Le dol peut résulter de déclarations mensongères explicites, de la dissimulation volontaire d’informations importantes ou d’une combinaison des deux. Ces actions doivent être matérielles, c’est-à-dire qu’elles doivent avoir une incidence significative sur la décision de l’autre partie.
Rôle déterminant dans la décision de l’Autre Partie de conclure le contrat : Le dol doit avoir joué un rôle déterminant dans la décision de l’autre partie de conclure le contrat. Il doit exister un lien de causalité entre la manœuvre frauduleuse et la formation du contrat.
Lien de causalité entre le Dol et la Conclusion du Contrat : Il est essentiel d’établir que le dol a exercé une influence directe sur la décision de l’autre partie de contracter. Sans ce lien de causalité, il peut être difficile de prouver que le dol a réellement compromis la validité du contrat.
C’est ainsi que l’existence du dol en vente immobilière pourra être démontrée. Les victimes de ces pratiques ont le droit de demander l’annulation du contrat et, le cas échéant, des dommages-intérêts pour réparer l’intégralité des préjudices subis en raison de la fraude délibérée.
La Réticence Dolosive dans une Vente Immobilière : Définition et Exigences :
La réticence dolosive, quant à elle, intervient lorsque l’une des parties omet délibérément de divulguer des informations importantes à l’autre partie. Contrairement au dol, la réticence dolosive se caractérise par un silence volontaire plutôt que par des déclarations mensongères.
Les conditions requises pour prouver la réticence dolosive sont la connaissance de l’information cachée, l’obligation légale de la divulguer, l’intention de tromper et, le lien de causalité entre la réticence et la conclusion du contrat.
La Réticence Dolosive dans une Vente Immobilière : Définition et Exigences
Définition de la Réticence Dolosive dans une Vente Immobilière
La réticence dolosive en vente immobilière se distingue du dol par le fait qu’elle repose sur un silence volontaire plutôt que sur des déclarations mensongères. Elle survient lorsqu’une partie omet délibérément de divulguer des informations essentielles à l’autre partie, créant ainsi une dissimulation intentionnelle susceptible d’influencer la décision de contracter.
Contrairement au dol qui implique une action positive de tromper, la réticence dolosive se manifeste par une omission délibérée d’une partie contractante de donner des informations importantes (par exemple : défauts majeurs, problèmes structurels affectant la propriété, vices cachés, etc.).
Conditions Requises pour Établir la Réticence Dolosive dans une Vente Immobilière
Connaissance de l’Information Cachée : L’auteur de la réticence dolosive doit avoir une connaissance effective des informations non divulguées. Il est crucial de démontrer que la partie avait connaissance des faits qu’elle a fait le choix de ne pas partager.
Obligation Légale de Divulguer : Il doit exister une obligation légale ou contractuelle de divulguer les informations dissimulées.
Intention de Tromper : Comme dans le cas du dol, la réticence dolosive exige une intention de tromper. La partie accusée doit avoir délibérément choisi de ne pas divulguer des informations essentielles dans le but de tromper l’autre partie.
Lien de causalité entre la Réticence et la Conclusion du Contrat : Il est essentiel de prouver que la réticence dolosive a joué un rôle déterminant dans la décision de l’autre partie de contracter. Il doit exister un lien direct entre l’omission intentionnelle et la formation du contrat.
Établir la réticence dolosive nécessite une analyse minutieuse des faits et des circonstances entourant la transaction immobilière et un rassemblement de l’ensemble de preuves nécessaires. Si les conditions requises sont remplies, la partie lésée peut chercher des recours tels que l’annulation du contrat ou une indemnisation pour les pertes subies en raison de la dissimulation intentionnelle.
Conséquences du Dol et de la Réticence Dolosive
Si les conditions du dol ou de la réticence dolosive sont réunies, les conséquences peuvent être importantes. La partie lésée a le droit de demander l’annulation du contrat, des dommages-intérêts au titre des préjudices subis.
Notre cabinet d’avocats en droit immobilier possède une connaissance approfondie de la réticence dolosive, assurant une représentation juridique efficace pour protéger les droits de nos clients dans ces situations délicates.
Dans certains cas, la partie lésée peut choisir de maintenir le contrat mais exiger une indemnisation pour les pertes subies en raison du dol ou de la réticence dolosive.
Conséquences du Dol et de la Réticence Dolosive
Conséquences du Dol dans une Vente Immobilière
Lorsqu’une affaire de dol est établie en vente immobilière, les conséquences peuvent être significatives et varier en fonction des circonstances spécifiques du cas. Les principales conséquences incluent :
Annulation du Contrat : La partie lésée a le droit de demander l’annulation du contrat. Cela signifie que le contrat est déclaré nul et non avenu, et les parties sont renvoyées à leur situation respective avant la conclusion du contrat. L’annulation du contrat vise à restaurer les parties dans leur position antérieure à la transaction.
Dommages-Intérêts : En plus de l’annulation du contrat, la partie lésée peut également demander des dommages-intérêts pour compenser le préjudice subi en raison du dol. Ces dommages peuvent inclure les coûts supplémentaires engagés, la perte de valeur du bien, le trouble de jouissance, les préjudices moraux, etc.
Conséquences de la Réticence Dolosive dans une Vente Immobilière
Les conséquences de la réticence dolosive en vente immobilière sont similaires à celles du dol, bien que la nature spécifique de l’omission intentionnelle soit prise en compte. Les principales conséquences comprennent :
Annulation du Contrat : Tout comme dans le cas du dol, la partie lésée peut demander l’annulation du contrat en raison de la réticence dolosive. L’objectif est de rétablir les parties dans leur position antérieure à la transaction.
Dommages-Intérêts : La partie affectée par la réticence dolosive a le droit de réclamer des dommages-intérêts pour compenser les pertes subies en raison de l’omission intentionnelle d’informations essentiels. Ces dommages peuvent couvrir divers aspects, financiers, trouble de jouissance et moraux.
En conclusion, il est essentiel de consulter un avocat intervenant en droit immobilier pour évaluer la situation spécifique et déterminer la meilleure stratégie juridique pour protéger vos intérêts. Notre cabinet d’avocats est à votre disposition pour vous accompagner dans ce type de litiges.
Pourquoi faire appel à Notre Cabinet d’Avocats dans ces Situations ?
Faire face à une affaire de dol ou de réticence dolosive dans le cadre d’une vente immobilière est une situation difficile.
Notre cabinet d’avocats se distingue par son accompagnement personnalisé et son souhait de gérer les dossiers qui lui sont confiés de façon minutieuse et qualitative, pour tenter d’obtenir les meilleurs résultats.
Par ailleurs, nous croyons en la transparence et la communication constante avec nos clients. Nous nous engageons à vous tenir informés à chaque étape du processus.
En faisant appel à notre cabinet d’avocats, vous bénéficiez d’une équipe dévouée qui comprend les enjeux spécifiques de ces litiges et qui s’engage à protéger vos droits de manière efficace et professionnelle. N’hésitez pas à nous contacter pour une consultation sur votre situation juridique.
Que vous soyez propriétaire, locataire, promoteur ou que vous représentiez une agence immobilière, le syndicat des copropriétaires (syndic), vous pouvez être confronté à un litige immobilier.
Il s’agit d’un désaccord qui oppose deux ou plusieurs parties et peut être lié à un vice caché, une description imprécise, un manquement aux obligations contractuelles, un non-respect des réglementations en vigueur, etc.
Informez-vous pour connaître les principaux types de litige immobilier. Découvrez également les recours et les meilleures solutions pour les résoudre.
I- Litige immobilier : qu’est-ce que c’est exactement ?
Il y a litige immobilier lorsque deux ou plusieurs parties sont en désaccord à propos d’un bien immobilier. Le conflit peut porter sur une maison, un appartement, une copropriété, un bien en construction, une propriété en vente, un logement ou un local professionnel en location, etc.
En règle générale, la partie plaignante vit une situation inconfortable. Elle décide alors d’en informer par courrier recommandé, la partie qu’elle considère comme responsable de son préjudice pour essayer de résoudre le litige immobilier à l’amiable. Plusieurs solutions permettent de régler ces conflits à l’amiable : la médiation, la conciliation, l’arbitrage, les échanges entre avocats.
Il est également possible de porter l’affaire devant les juridictions compétentes si le règlement à l’amiable n’a pas suffi à dénouer le conflit.
II- Quels sont les différents types de litiges immobiliers ?
Plusieurs types de litiges immobiliers peuvent surgir au quotidien. Voici les cas les plus fréquents afin de mieux comprendre les particularités des problèmes.
1- Les litiges immobiliers pouvant survenir au cours de la construction ou à l’issue d’une vente immobilière
Ces types de litiges immobiliers opposent souvent le promoteur ou le constructeur ou le vendeur à l’acheteur. Il s’agit souvent du:
non-respect d’une vente immobilière par le vendeur;
non-respect d’un compromis de vente par le vendeur ou l’acquéreur d’un bien immobilier;
d’un retard de livraison,
du non-respect des clauses contractuelles,
du non-respect d’un cahier des charges de lotissement,
d’un trouble anormal de voisinage,
d’un abandon de chantier,
de désordres liés à une construction en cours, etc.
2- Litige immobilier dans le cadre de l’achat d’un bien ou à l’issue d’une opération de vente ou construction
Ce type de litiges oppose souvent une agence immobilière ou un vendeur, à un acquéreur. La plupart du temps, les deux parties sont en désaccord lorsque les critères du client n’ont pas été respectés ou lorsque l’acheteur découvre :
que le bien n’a pas été livré conformément à ce qui avait été envisagé.
en cas d’emprise irrégulière sur une propriété privée.
les litiges relatifs aux servitudes (servitude de passage, servitude par destination du père de famille, servitudes de tréfonds, servitudes de vue, servitude pour limiter la hauteur d’une construction, etc.) sont également nombreux.
Si l’agence commet des erreurs ou en cas de négligence, sa responsabilité est engagée (contractuelle ou délictuelle, en fonction des situations). Quoi qu’il en soit, dans l’exemple d’un vice, la responsabilité de l’agent ne peut pas être engagée s’il ne le connaissait pas et qu’il est en mesure de prouver sa bonne foi.
3- Litige immobilier dans le cadre d’une location
Le propriétaire et le locataire peuvent être en désaccord sur plusieurs points : la répartition des charges à payer, les loyers impayés, la détérioration des équipements ou du logement, la prise en charge des travaux de réparation, l’expulsion, etc. Les parties concernées peuvent saisir la Commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice au Tribunal judiciaire pour un règlement à l’amiable avant de porter l’affaire devant le tribunal judiciaire.
4- Les litiges de voisinage
Le litige immobilier peut également impliquer les voisins à cause d’un problème de vis-à-vis ou de nuisances de voisinage. Il faut noter que la responsabilité du propriétaire du bien immobilier est engagée pour les nuisances de voisinage de ses locataires. Par ailleurs, ces nuisances peuvent contribuer à réduire la valeur d’un logement. C’est pourquoi le propriétaire est tenu de réagir pour que les troubles et les nuisances cessent au plus vite.
Heureusement, depuis 2007, la loi prévoit que les troubles de voisinage constatés par une juridiction compétente constituent, au même titre qu’un défaut de paiement ou la non-souscription d’une assurance, un motif valable de résiliation judiciaire du bail. En d’autres termes, lorsque le locataire écope d’une condamnation, pour des litiges de voisinage, son propriétaire est en droit de contacter un juge pour demander son expulsion.
5- Litige immobilier impliquant un syndic
Le syndicat des copropriétaires est mandaté pour représenter les copropriétaires, mais le bon fonctionnement de la copropriété est assuré par le Syndic. Les cas pouvant entrainer des conflits ne sont pas rares, en particulier lorsque le responsable syndic prend des décisions sans consulter les copropriétaires ou lorsque les actions effectuées n’ont pas permis d’obtenir les résultats escomptés.
6- Litige immobilier concernant l’État ou les collectivités territoriales
Le litige immobilier peut découler du droit de préemptiondes collectivités territoriales qui deviennent prioritaires pour l’achat d’un bien dans une zone urbaine. Les personnes morales de droit public peuvent également acquérir le bien d’une personne privée sous réserve d’une indemnisation : il s’agit de l’expropriation.
L’accompagnement d’un avocat connaissant ces procédures vous permettra de vous défendre.
Voici quelques exemples d’interventions en matière de droit public de l’urbanisme :
Au moment de la vente, de l’achat, de la location ou de la gestion d’un bien immobilier, de nombreux litiges peuvent survenir. Il convient alors de les régler à l’amiable dans un premier temps, avant de s’en remettre à la juridiction compétente qui devra trancher sur le litige immobilier.
1- Les différentes solutions pour un règlement à l’amiable
Mais avant tout, il convient d’informer l’autre partie en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous n’obtenez aucun retour satisfaisant, vous pouvez faire appel à un ode de règlement amiable des litiges avant de saisir une juridiction..
La médiation avec l’aide d’un tiers neutre
Le médiateur est un tiers qui va établir la communication entre les parties concernées par le litige immobilier pour les aider à trouver un accord. Elles seront invitées à s’exprimer en toute liberté et en toute confiance pour parvenir à une solution mutuelle et durable qui convient à chacun. La médiation est un processus qui se distingue par sa rapidité et son faible coût par rapport à une action en justice. Par ailleurs, les parties impliquées gardent le contrôle sur le déroulement de la situation et les résultats qui peuvent découler de la procédure.
2- Recours à la justice pour régler un litige immobilier
Si toutes les solutions à l’amiable ne vous ont pas permis de résoudre votre litige immobilier, il est grand temps de demander l’accompagnement d’une avocat pour vous défendre devant les juridictions compétentes.
Vous bénéficierez ainsi d’une analyse ciblée et approfondie qui vous aidera à mieux orienter votre ligne défense.
Maître Aurélien PY, votre avocat à GRENOBLE, vous assiste pour régler votre conflit à l’amiable ou devant une juridiction si nécessaire.
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Me Aurélien PY et son équipe se tiennent à votre disposition pour vous conseiller et vous défendre en matière de vice caché et droit immobilier, droit immobilier et construction. A noter Me PY défend aussi bien les vendeurs que les acquéreurs, cela dépend des dossiers qui lui sont présentés.
Quelle est la valeur juridique d’une expertise privée ? Notre cabinet d’avocats PY CONSEIL, intervenant dans toute la France, est amené à conseiller à ses clients de faire établir des expertises privées devant les juridictions. Qu’il s’agisse d’obtenir une idée de valeur vénale ou d’une expertise technique, cela est parfois nécessaire pour produire des preuves. En effet, le juge ne peut se fonder que sur des preuves.
Il est donc important de savoir dans quelle mesure cette expertise peut être retenue par le juge pour fonder sa décision.
une convocation de l’ensemble des parties pour que cette mesure soit contradictoire ;
la possibilité de formuler des observations ;
Il convient toutefois de relever qu’un rapport d’expertise privée peut être versée aux débats et être débattue, par l’ensemble des parties au procès, devant la juridiction. La Cour de cassation a pu considérer que le rapport ainsi soumis au contradictoire peut être retenu par le juge (Cass, com. 10 déc. 2013, n° 12-20.252). Il est donc possible pour une juridiction de prendre en considération une expertise privée débattue pendant les débats.
Toutefois, il n’est pas possible pour une juridiction de se fonder exclusivement sur une expertise non contradictoire (expertise privée) pour rendre sa décision. Sinon, cela constitue une méconnaissance de l’égalité des armes (Cass, civ. 3e, 3 févr. 2010, n° 09-10.631).
Ainsi, le juge doit se fonder sur plusieurs éléments pour rendre sa décision et peut prendre en compte, parmi ces éléments, une expertise privée dès lors que celle-ci a été discutée par les parties pendant les débats.
Dès lors, l’expertise privée est conseillée pour apporter des éléments de preuve au contradictoire mais ne saurait être suffisante. Celle-ci doit être corroborée par d’autres preuves, par exemple, quand cela n’est pas trop onéreux, un constat d’huissier, des devis (au moins 3), d’autres expertises privées, etc.
En conclusion, les avantages de l’expertise privée sont :
la rapidité ;
le coût plus limité ;
L’inconvénient est qu’il est plus contestable qu’une expertise judiciaire.
Il est également rappelé que chaque fois que cela est possible, il est préférable de recourir à l’expertise judiciaire, fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.
Valeur juridique d’une expertise privée : l’expertise judiciaire à privilégier quand cela est possible
Chaque fois que cela est possible, il est conseillé de demander à la juridiction de désigner un expert.
Généralement et dans l’intérêt de l’ensemble des parties, une telle expertise est ordonnée par le juge. Cela permet effectivement aux parties comme au juge de bénéficier d’un éclairage technique.
En effet, les magistrats (comme les avocats) ne sont pas experts techniques mais juridiques. Ils fondent donc leurs décisions sur des expertises qui ont pu être mises en œuvre par des experts, débattues devant l’expert par les avocats dans le cadre d’une expertise contradictoire, puis de nouveau débattues dans le cadre du débat contentieux devant le juge.
C’est pourquoi lorsque c’est possible, cette expertise judiciaire est à privilégier.
Ses avantages sont le caractère plus difficilement contestable d’une expertise judiciaire.
Ses inconvénients sont : son coût plus important, son caractère plus lent.
En effet, l’organisation d’une expertise contradictoire implique : la désignation d’un expert, la consignation d’une somme, une concertation des agendas de l’expert et des conseils des parties, l’organisation d’une ou plusieurs réunions d’expertises avec la possibilité de produire des « dires », c’est-à-dire des notes (assorties le cas échéant de pièces), la production d’un pré-rapport débattu par les partie puis d’un rapport. Tout cela est de nature à alourdir le temps d’une expertise. Pour autant, c’est aussi de nature à la rendre moins contestable.
EN CONCLUSION, en fonction de votre situation, le cabinet PY CONSEIL dirigé par Me Aurélien PY saura vous conseiller la stratégie la plus adaptée à votre situation
Notre cabinet vous accompagne si vous souhaitez engager un recours contre un permis de construire délivré proche de votre habitation ou, contre un refus de permis de construire qui vous est opposé.
Il faut savoir que pour accroître vos chances d’obtenir un permis de construire, mieux vaut vous rapprocher d’un avocat qui saura vous aider dans la préparation de votre dossier et pourra vous permettre d’éviter certains pièces.
Par ailleurs, si vous souhaitez vous opposer à un permis de construire, sachez qu’il s’agit d’une matière technique et qu’il est indispensable de prendre attache avec un conseil. Il est en effet de plus en plus difficile d’obtenir l’annulation d’une telle autorisation, en raison d’une jurisprudence particulièrement favorable à la régularisation des illégalités contenues afin d’accélérer la construction de logements.
Avocat permis de construire : les conditions de recevabilité d’un recours
Pour initier un recours contre un permis de construire, plusieurs conditions de recevabilité existent.
Il est nécessaire de disposer d’une capacité à agir, c’est-à-dire d’être majeur et capable pour les personnes physiques.
Pour les personnes morales, il existe des spécificités (représentation par le syndic pour les recours engagés par un syndic de copropriété, par la personne visée dans les statuts ou le président pour les recours engagés par des associations).
Il convient en outre d’avoir intérêt à agir contre la décision contestée. Cette condition fait l’objet d’une jurisprudence abondante et est source de difficultés pour les personnes qui engageraient des recours sans connaître le droit de l’urbanisme.
Il revient en effet à celui qui initie un recours de démontrer qu’il dispose d’un intérêt à agir, à la date d’affichage de la demande de permis de construire (article 600-1-3 du code de l’urbanisme).
Pour les personnes physiques, il faut donc démontrer que le permis de construire, de démolir ou d’aménager sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail , etc. (article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme).
Votre cabinet vous indiquera quels documents rassembler pour justifier que ces conditions sont remplies. Cela vous évitera un rejet de votre requête comme manifestement irrecevable par ordonnance, sans aucune analyse au fond.
Bien souvent, l’intérêt à agir est celui du voisin immédiat du projet voire d’un voisin plus lointain en fonction de la configuration des lieux et de la visibilité du projet. L’importance du projet permet de disposer d’un intérêt à agir pour une personne qui n’en serait pas immédiatement voisine.
Pour les personnes morales, il existe encore des spécificités. Par exemple, l’intérêt à agir d’une association s’apprécie par rapport à son objet statutaire (sauf pour les associations régulièrement déclarées et ayant pour objet principal la protection de l’environnement), à la date d’introduction de la requête. L’objet statutaire doit être en lien avec l’urbanisme, la défense de l’environnement et du cadre de vie.
Par ailleurs, le délai de recours contre un permis de construire est de deux mois (article R. 421-1 du code de justice administrative) à compter de l’affichage du permis de construire sur le terrain (article R. 600-2 du code de l’urbanisme). L’affichage doit être continu, visible de la voie publique et complet, condition vérifiée par les juridictions administratives.
Les recours gracieux et contentieux doivent être notifiés au pétitionnaire et à l’autorité ayant délivré le permis de construire (article R. 600-1 du code de l’urbanisme) dans les 15 jours du dépôt du recours administratif ou contentieux. Si vous ne parvenez pas à établir l’accomplissement de cette formalité, votre recours sera considéré comme irrecevable.
En définitive, de nombreux pièges entourent le recours contre un permis de construire. C’est pourquoi il est important d’être accompagné d’un conseil tel que notre cabinet PY avocat exerçant la matière et en connaissant les difficultés.
Avocat permis de construire : les moyens à invoquer contre un permis de construire
Le permis de construire accordé ou refusé peut être illégal à plusieurs égards.
Votre cabinet soulèvera pour vous les moyens susceptibles d’aboutir à l’annulation de la décision attaquée, après vous avoir rendu compte d’une analyse personnalisée de la situation que vous soumettez.
L’incompétence de l’auteur de l’acte est un moyen d’ordre public qui peut entraîner l’annulation totale de la décision du maire ou du préfet. Il peut exister une délégation de signature ou de pouvoir de ces autorités, à condition qu’elles puissent l’établir.
L’autorité de délivrance ne doit par ailleurs pas être intéressée.
Ensuite, le permis de construire dont l’autorisation ou le refus est contesté, peut comporter un vice de forme ou de procédure mais la jurisprudence a rendu difficile une annulation dans ces situations.
Le dossier de permis de construire doit être suffisamment complet et notamment en ce qui concerne le projet architectural (articles L. 431-2, R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme). Son insuffisance n’entraîne pas nécessairement l’annulation du permis de construire, il faut regarder l’ensemble des pièces produites par le pétitionnaire.
Pour obtenir l’annulation, il faut que l’administration n’ait pas été en mesure d’apprécier l’insertion du projet de construction dans le paysage proche et lointain.
Toutes les études nécessaires à la réalisation du projet doivent également avoir été effectuées (article R. 431-16 du code de l’urbanisme), à défaut l’annulation peut être prononcée par la juridiction administrative.
De même, les éventuelles consultations obligatoires doivent avoir été conduites.
Le maire ne doit pas donner son avis s’il est intéressé au projet.
De même, il ne peut y avoir détournement de pouvoir, ce qui signifie que l’administration ne peut pas agir dans un but étranger à l’intérêt général. Ce moyen est plus difficile à démontrer.
L’administration peut commettre des erreurs de fait dans l’autorisation de permis de construire accordée.
Surtout, elle peut enfin commettre des erreurs de droit par rapport aux lois et règlements.
Le permis de construire doit être contesté en procédant à son analyse et sa confrontations minutieuses par rapport au Plan local d’urbanisme.
Le permis de construire ne peut pas en effet violer le plan local d’urbanisme. Votre conseil caractérisera donc la méconnaissance du plan local d’urbanisme par le permis de construire accordé.
Encore, un permis de construire ne peut être délivré dans des zones présentant un risque pour la sécurité, la santé, la salubrité publiques ou dans des secteurs protégés (par exemple site inscrit, monuments historiques, etc.).
Le recours contre une décision administrative de refus ou d’autorisation d’un permis de construire est donc technique et il est important de faire appel à un avocat permis de construire.
Pourquoi se faire accompagner pour un recours
Cette nécessité est encore renforcée par la souplesse du juge administratif permettant la régularisation de nombreuses irrégularités comprises dans un permis de construire. Le pétitionnaire peut déposer pendant l’instruction de l’affaire des permis de construire modificatifs régularisant les vices précédemment soulevés et cette opportunité peut être offerte par le juge administratif (article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme).
Votre recours en annulation du permis de construire pourra être accompagné d’un autre recours en suspension. Il s’agit d’une procédure urgente, en référé, permettant de suspendre les effets du permis de construire en cas d’urgence et de doute sérieux quant à la légalité de la décision. L’urgence selon la date d’introduction de la requête est présumée en matière de permis de construire.
Enfin, il ne faut pas oublier qu’il existe d’autres possibilités de recours en matière d’autorisations d’urbanisme. Ces dernières sont toujours délivrées selon les seules règles d’urbanisme mais soumises au respect des droits des tiers.
Cela signifie que la responsabilité civile du pétitionnaire ou de la personne n’ayant pas demandé d’autorisation d’urbanisme peut être engagée. Dans ce cas, il doit exister une faute, un préjudice et un lien de causalité.
La faute peut être constituée par la méconnaissance d’une règle d’urbanisme (plan local d’urbanisme par exemple). Le préjudice peut être une perte d’ensoleillement ou une perte de vue et être lié avec la règle d’urbanisme méconnue.
En cas de préjudice important, la responsabilité peut être demandée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage (ensoleillement, vue, nuisances sonores, etc.) si le projet excède les inconvénients du voisinage. En pratique, votre avocat permis de construire devra mettre en évidence les troubles encourus et, de recourir préalablement à une expertise immobilière pour évaluer la perte potentielle de valeur vénale de votre bien.
Vous pouvez saisir le cabinet PY CONSEIL à GRENOBLE (5 rue Félix Poulat 38000 Grenoble) ou à Gap (4 Boulevard Pierre et Marie Curie 05000 Gap) pour une consultation (https://www.py-avocat.fr/avocat-droit-public-gap/) au cabinet visant à faire un point sur votre situation et vos droits.
Vu l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, ensemble l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Voir également : Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 Septembre 2016, n° 15-22.414
Ainsi, quelle que soit sa date, approuvé ou non, le cahier des charges a un caractère contractuel, et les clauses qu’il comporte engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
Cela signifie que tout coloti peut saisir le juge judiciaire en cas de violation du cahier des charges, sans avoir à démontrer de préjudice et sans avoir à saisir préalablement le juge administratif d’un recours contre l’autorisation d’urbanisme. En effet, les deux n’ont rien à voir puisque le juge administratif apprécie la légalité du permis de construire mais ne regarde nullement le cahier des charges qui lui régit les rapports des colotis entre eux.
Le règlement du lotissement PEUT avoir une valeur contractuelle
Si la valeur contractuelle d’un règlement du lotissement n’est pas automatique, celle-ci est possible en cas de volonté non équivoque de conférer aux règles susvisées une portée contractuelle :
Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 1er du règlement de lotissement disposait qu’il devait être visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis, qu’un exemplaire devait être annexé à tout contrat de vente et que les acquéreurs ou occupants du lotissement seraient tenus de respecter intégralement les conditions qu’il prévoyait, que l’article 9 du cahier des charges stipulait que le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires seraient tenus de se conformer aux règlements en vigueur, notamment aux prescriptions du règlement (…)
la cour d’appel, recherchant la commune intention des parties, en a souverainement déduit, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, la volonté non équivoque des colotis de conférer une valeur contractuelle aux dispositions du règlement de lotissement ;
L’arrêt précise également que :
« le cahier des charges approuvé possède une double nature juridique, réglementaire et contractuelle, qui l’assujettit à un double régime en sorte que son contenu peut être, pour ce motif, à la fois périmé sur le plan administratif et opposable sur le plan contractuel aux colotis, ce qui signifie que ces dispositions réglementaires suivent le sort, sur le plan administratif, des nouvelles décisions d’urbanisme en vigueur mais reste applicable dans les rapports entre colotis ».
Le règlement du lotissement peut donc disposer d’une valeur contractuelle si tel était la commune intention des parties. Le juge peut par exemple s’appuyer sur les éléments suivants :
– le règlement du lotissement est visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis,
– un exemplaire est annexé à tout contrat de vente ou de location ;
– la signature des actes d’acquisition des lots du lotissement entraîne obligatoirement l’adhésion complète aux dispositions du règlement dont un exemplaire est remis à chaque acquéreur de lot ;
Il est important de rechercher la commune intention des parties car la valeur contractuelle d’un règlement de lotissement peut avoir une incidence sur la possibilité pour un coloti de contester ou non une disposition méconnue d’un règlement de lotissement.
Me Aurélien PY vous assiste dans toute la France en cas de doute ou de litige relatifs à un cahier des charges ou un règlement de lotissement.
Après la découverte de la perle rare qui répond à tous vos critères, vous ne pouvez que vous empresser à signer le compromis de vente. Le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance conforme du bien immobilier vendu. Si par malheur, vous êtes passé à côté d’un défaut que vous ne constatez qu’après la vente, il est toujours possible d’engager un recours.
Mais concrètement, qu’est-ce qu’un vice caché immobilier ? Quels sont les recours et les garanties prévues ? Y a-t-il un délai légal à respecter ? Informez-vous et retenez l’essentiel pour gérer judicieusement la situation lorsque vous êtes confronté à un problème de vice caché immobilier.
I- Vice caché immobilier : qu’est-ce que c’est exactement ?
Le vice caché est un défaut ou une malfaçon qui rend le bien immobilier impropre à l’usage ou qui empêche le nouveau propriétaire de jouir complètement de son bien. Si le défaut, existant avant la vente, aurait dissuadé l’acheteur de signer le compromis de vente, il sera qualifié de vice caché immobilier. Il arrive également que le vendeur ne soit pas informé de la malfaçon.
Voici quelques exemples de vices cachés qui devraient permettre à l’acquéreur de procéder à un recours :
Les fondations du bien immobilier présentent des défaillances ;
Problèmes de chauffage ;
Des termites ou des mérules ont endommagé la maison avant la vente.
Pour que ces défauts puissent être considérés comme des vices cachés, les critères suivants doivent être remplis :
Ils doivent être antérieurs à la date de la vente ;
Ils ne doivent pas être apparents ;
L’acheteur ne doit pas en avoir connaissance au moment de la signature du contrat de vente ;
Le défaut doit être grave et réduire considérablement l’usage du bien immobilier ou le rendre inutilisable.
II- Garantie des vices cachés : comment faire pour la mettre en œuvre ?
L’article 1648 du Code civilprévoit que l’acheteur doit signaler les vices cachés au vendeur en apportant toutes les preuves nécessaires pour prouver leur existence. D’après l’article 1644 du Code civil, l’acheteur peut choisir entre les deux options suivantes :
Soit il décide de conserver le bien immobilier en contrepartie d’une réduction accordée par le vendeur. Un remboursement partiel sera alors effectué ou le montant convenu sera déduit du reste à payer ;
Soit il restitue le logement et demande le remboursement du prix et des frais versés pour son achat.
Pour que la garantie vice caché soit applicable, le vice doit être grave, antérieur à l’achat et dissimulé au moment de la vente. L’acheteur doit avoir bien examiné le bien avant l’acquisition. Pour mettre la garantie en marche, l’acquéreur est tenu de dénoncer le défaut caché et, de notifier une mise en demeure au vendeur.
III- Quel délai pour signaler le vice caché ?
L’article 1648 du Code civil précise qu’à partir de la découverte du vice caché, l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans pour réagir. Au-delà de ce délai, il y a prescription du vice caché immobilier. Ainsi, il est préférable d’intenter une action contre le vendeur dès que le défaut est constaté.
Cependant, comment l’acquéreur peut-il prouver la date de découverte du vice caché, point de départ du délai légal ? La jurisprudence assimile la date de découverte du vice caché immobilier à celle des premières démarches entreprises par l’acheteur. Il s’agit entre autres de la date d’envoi du courrier recommandé qui informe le vendeur, la date de dépôt d’un rapport d’expertise, la date à laquelle l’acheteur a contacté un expert ou un avocat.
La mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés peut aboutir au remboursement intégral ou partiel du prix du bien immobilier et des frais engagés. Selon l’article 1645 du Code civil, l’acquéreur a le droit de réclamer des dommages-intérêts si le vendeur connaissait l’existence des vices cachés. Des dommages-intérêts peuvent aussi être demandés lorsque l’acheteur a subi des préjudices à cause du vice caché.
IV- Quels recours en cas de vices cachés ?
Avant d’engager une procédure, l’acheteur doit rassembler toutes les pièces justificatives qui prouvent la présence de vices cachés. Il peut réunir les factures d’achat, le devis de réfection, le constat d’un huissier, etc. Il est vivement recommandé de contacter un expert immobilier. Un expertise judiciaire contradictoire pourra également s’avérer nécessaire.
Ensuite, l’acheteur doit contacter le vendeur pour réclamer la garantie légale des vices cachés. L’acheteur pourra alors soit restituer le bien en vue de se faire rembourser l’intégralité des paiements effectués, soit conserver le logement et bénéficier d’un remboursement partiel.
Attention : il se peut que le vendeur particulier ait intégré une clause de non-garantie dans le contrat de vente (article 1643 du Code civil). Il faut donc s’informer avant de mener une action en justice. En effet, la clause de non-garantie protège le vendeur particulier et il ne sera pas dans l’obligation de verser des dommages-intérêts à l’acheteur en cas de vice caché. Cependant, si l’acheteur parvient à prouver la mauvaise foi du vendeur, la clause de non-garantie sera considérée comme inexistante.
Cette clause de non-garantie ne sera pas valable dans un contrat rédigé par un vendeur professionnel. En revanche, une décision rendue par la 3e Cour de cassation civile, le 30 juin 2016, a permis d’établir que l’exclusion de la clause de non-garantie des vices cachés peut être recevable lorsqu’elle est incluse dans un contrat signé entre des professionnels travaillant dans le même domaine d’activité.
Enfin, si la procédure à l’amiable n’a pas donné de résultats satisfaisants, l’acheteur peut lancer une procédure judiciaire devant un Tribunal. Me Aurélien PY et son équipe se tiennent alors à votre disposition, pour mettre en oeuvre les actions appropriées.
CONTACTEZ-NOUS !
Me Aurélien PY et son équipe se tiennent à votre entière disposition pour vous conseiller et vous défendre en matière de vice caché et droit immobilier, droit immobilier et construction. A noter Me PY défend aussi bien les vendeurs que les acquéreurs, cela dépend des dossiers qui lui sont présentés.
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