Notre cabinet vous accompagne si vous souhaitez engager un recours contre un permis de construire délivré proche de votre habitation ou, contre un refus de permis de construire qui vous est opposé.
Il faut savoir que pour accroître vos chances d’obtenir un permis de construire, mieux vaut vous rapprocher d’un avocat qui saura vous aider dans la préparation de votre dossier et pourra vous permettre d’éviter certains pièces.
Par ailleurs, si vous souhaitez vous opposer à un permis de construire, sachez qu’il s’agit d’une matière technique et qu’il est indispensable de prendre attache avec un conseil. Il est en effet de plus en plus difficile d’obtenir l’annulation d’une telle autorisation, en raison d’une jurisprudence particulièrement favorable à la régularisation des illégalités contenues afin d’accélérer la construction de logements.
Avocat permis de construire : les conditions de recevabilité d’un recours
Pour initier un recours contre un permis de construire, plusieurs conditions de recevabilité existent.
Il est nécessaire de disposer d’une capacité à agir, c’est-à-dire d’être majeur et capable pour les personnes physiques.
Pour les personnes morales, il existe des spécificités (représentation par le syndic pour les recours engagés par un syndic de copropriété, par la personne visée dans les statuts ou le président pour les recours engagés par des associations).
Il convient en outre d’avoir intérêt à agir contre la décision contestée. Cette condition fait l’objet d’une jurisprudence abondante et est source de difficultés pour les personnes qui engageraient des recours sans connaître le droit de l’urbanisme.
Il revient en effet à celui qui initie un recours de démontrer qu’il dispose d’un intérêt à agir, à la date d’affichage de la demande de permis de construire (article 600-1-3 du code de l’urbanisme).
Pour les personnes physiques, il faut donc démontrer que le permis de construire, de démolir ou d’aménager sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail , etc. (article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme).
Votre cabinet vous indiquera quels documents rassembler pour justifier que ces conditions sont remplies. Cela vous évitera un rejet de votre requête comme manifestement irrecevable par ordonnance, sans aucune analyse au fond.
Bien souvent, l’intérêt à agir est celui du voisin immédiat du projet voire d’un voisin plus lointain en fonction de la configuration des lieux et de la visibilité du projet. L’importance du projet permet de disposer d’un intérêt à agir pour une personne qui n’en serait pas immédiatement voisine.
Pour les personnes morales, il existe encore des spécificités. Par exemple, l’intérêt à agir d’une association s’apprécie par rapport à son objet statutaire (sauf pour les associations régulièrement déclarées et ayant pour objet principal la protection de l’environnement), à la date d’introduction de la requête. L’objet statutaire doit être en lien avec l’urbanisme, la défense de l’environnement et du cadre de vie.
Par ailleurs, le délai de recours contre un permis de construire est de deux mois (article R. 421-1 du code de justice administrative) à compter de l’affichage du permis de construire sur le terrain (article R. 600-2 du code de l’urbanisme). L’affichage doit être continu, visible de la voie publique et complet, condition vérifiée par les juridictions administratives.
Les recours gracieux et contentieux doivent être notifiés au pétitionnaire et à l’autorité ayant délivré le permis de construire (article R. 600-1 du code de l’urbanisme) dans les 15 jours du dépôt du recours administratif ou contentieux. Si vous ne parvenez pas à établir l’accomplissement de cette formalité, votre recours sera considéré comme irrecevable.
En définitive, de nombreux pièges entourent le recours contre un permis de construire. C’est pourquoi il est important d’être accompagné d’un conseil tel que notre cabinet PY avocat exerçant la matière et en connaissant les difficultés.
Avocat permis de construire : les moyens à invoquer contre un permis de construire
Le permis de construire accordé ou refusé peut être illégal à plusieurs égards.
Votre cabinet soulèvera pour vous les moyens susceptibles d’aboutir à l’annulation de la décision attaquée, après vous avoir rendu compte d’une analyse personnalisée de la situation que vous soumettez.
L’incompétence de l’auteur de l’acte est un moyen d’ordre public qui peut entraîner l’annulation totale de la décision du maire ou du préfet. Il peut exister une délégation de signature ou de pouvoir de ces autorités, à condition qu’elles puissent l’établir.
L’autorité de délivrance ne doit par ailleurs pas être intéressée.
Ensuite, le permis de construire dont l’autorisation ou le refus est contesté, peut comporter un vice de forme ou de procédure mais la jurisprudence a rendu difficile une annulation dans ces situations.
Le dossier de permis de construire doit être suffisamment complet et notamment en ce qui concerne le projet architectural (articles L. 431-2, R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme). Son insuffisance n’entraîne pas nécessairement l’annulation du permis de construire, il faut regarder l’ensemble des pièces produites par le pétitionnaire.
Pour obtenir l’annulation, il faut que l’administration n’ait pas été en mesure d’apprécier l’insertion du projet de construction dans le paysage proche et lointain.
Toutes les études nécessaires à la réalisation du projet doivent également avoir été effectuées (article R. 431-16 du code de l’urbanisme), à défaut l’annulation peut être prononcée par la juridiction administrative.
De même, les éventuelles consultations obligatoires doivent avoir été conduites.
Le maire ne doit pas donner son avis s’il est intéressé au projet.
De même, il ne peut y avoir détournement de pouvoir, ce qui signifie que l’administration ne peut pas agir dans un but étranger à l’intérêt général. Ce moyen est plus difficile à démontrer.
L’administration peut commettre des erreurs de fait dans l’autorisation de permis de construire accordée.
Surtout, elle peut enfin commettre des erreurs de droit par rapport aux lois et règlements.
Le permis de construire doit être contesté en procédant à son analyse et sa confrontations minutieuses par rapport au Plan local d’urbanisme.
Le permis de construire ne peut pas en effet violer le plan local d’urbanisme. Votre conseil caractérisera donc la méconnaissance du plan local d’urbanisme par le permis de construire accordé.
Encore, un permis de construire ne peut être délivré dans des zones présentant un risque pour la sécurité, la santé, la salubrité publiques ou dans des secteurs protégés (par exemple site inscrit, monuments historiques, etc.).
Le recours contre une décision administrative de refus ou d’autorisation d’un permis de construire est donc technique et il est important de faire appel à un avocat permis de construire.
Pourquoi se faire accompagner pour un recours
Cette nécessité est encore renforcée par la souplesse du juge administratif permettant la régularisation de nombreuses irrégularités comprises dans un permis de construire. Le pétitionnaire peut déposer pendant l’instruction de l’affaire des permis de construire modificatifs régularisant les vices précédemment soulevés et cette opportunité peut être offerte par le juge administratif (article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme).
Votre recours en annulation du permis de construire pourra être accompagné d’un autre recours en suspension. Il s’agit d’une procédure urgente, en référé, permettant de suspendre les effets du permis de construire en cas d’urgence et de doute sérieux quant à la légalité de la décision. L’urgence selon la date d’introduction de la requête est présumée en matière de permis de construire.
Enfin, il ne faut pas oublier qu’il existe d’autres possibilités de recours en matière d’autorisations d’urbanisme. Ces dernières sont toujours délivrées selon les seules règles d’urbanisme mais soumises au respect des droits des tiers.
Cela signifie que la responsabilité civile du pétitionnaire ou de la personne n’ayant pas demandé d’autorisation d’urbanisme peut être engagée. Dans ce cas, il doit exister une faute, un préjudice et un lien de causalité.
La faute peut être constituée par la méconnaissance d’une règle d’urbanisme (plan local d’urbanisme par exemple). Le préjudice peut être une perte d’ensoleillement ou une perte de vue et être lié avec la règle d’urbanisme méconnue.
En cas de préjudice important, la responsabilité peut être demandée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage (ensoleillement, vue, nuisances sonores, etc.) si le projet excède les inconvénients du voisinage. En pratique, votre avocat permis de construire devra mettre en évidence les troubles encourus et, de recourir préalablement à une expertise immobilière pour évaluer la perte potentielle de valeur vénale de votre bien.
Vous pouvez saisir le cabinet PY CONSEIL à GRENOBLE (5 rue Félix Poulat 38000 Grenoble) ou à Gap (4 Boulevard Pierre et Marie Curie 05000 Gap) pour une consultation (https://www.py-avocat.fr/avocat-droit-public-gap/) au cabinet visant à faire un point sur votre situation et vos droits.
Quelle est la valeur juridique d’une expertise privée ? : Notre cabinet d’avocats PY CONSEIL, intervenant dans toute la France, est amené à conseiller à ses clients de faire établir des expertises privées devant les juridictions. Qu’il s’agisse d’obtenir une idée de valeur vénale ou d’une expertise technique, cela est parfois nécessaire pour produire des preuves. En effet, le juge ne peut se fonder que sur des preuves.
Il est donc important de savoir dans quelle mesure cette expertise peut être retenue par le juge pour fonder sa décision.
une convocation de l’ensemble des parties pour que cette mesure soit contradictoire ;
la possibilité de formuler des observations ;
Il convient toutefois de relever qu’une expertise privée peut être versée aux débats et être débattue, par l’ensemble des parties au procès, devant la juridiction. La Cour de cassation a pu considérer que le rapport ainsi soumis au contradictoire peut être retenu par le juge (Cass, com. 10 déc. 2013, n° 12-20.252). Il est donc possible pour une juridiction de prendre en considération une expertise privée débattue pendant les débats.
Toutefois, il n’est pas possible pour une juridiction de se fonder exclusivement sur une expertise non contradictoire (expertise privée) pour rendre sa décision. Sinon, cela constitue une méconnaissance de l’égalité des armes (Cass, civ. 3e, 3 févr. 2010, n° 09-10.631).
Ainsi, le juge doit se fonder sur plusieurs éléments pour rendre sa décision et peut prendre en compte, parmi ces éléments, une expertise privée dès lors que celle-ci a été discutée par les parties pendant les débats.
Dès lors, l’expertise privée est conseillée pour apporter des éléments de preuve au contradictoire mais ne saurait être suffisante. Celle-ci doit être corroborée par d’autres preuves, par exemple, quand cela n’est pas trop onéreux, un constat d’huissier, des devis (au moins 3), d’autres expertises privées, etc.
En conclusion, les avantages de l’expertise privée sont :
la rapidité ;
le coût plus limité ;
L’inconvénient est qu’il est plus contestable qu’une expertise judiciaire.
Il est également rappelé que chaque fois que cela est possible, il est préférable de recourir à l’expertise judiciaire, fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.
L’expertise judiciaire à privilégier quand cela est possible
Chaque fois que cela est possible, il est conseillé de demander à la juridiction de désigner un expert.
Généralement et dans l’intérêt de l’ensemble des parties, une telle expertise est ordonnée par le juge. Cela permet effectivement aux parties comme au juge de bénéficier d’un éclairage technique.
En effet, les magistrats (comme les avocats) ne sont pas experts techniques mais juridiques. Ils fondent donc leurs décisions sur des expertises qui ont pu être mises en œuvre par des experts, débattues devant l’expert par les avocats dans le cadre d’une expertise contradictoire, puis de nouveau débattues dans le cadre du débat contentieux devant le juge.
C’est pourquoi lorsque c’est possible, cette expertise judiciaire est à privilégier.
Ses avantages sont le caractère plus difficilement contestable d’une expertise judiciaire.
Ses inconvénients sont : son coût plus important, son caractère plus lent.
En effet, l’organisation d’une expertise contradictoire implique : la désignation d’un expert, la consignation d’une somme, une concertation des agendas de l’expert et des conseils des parties, l’organisation d’une ou plusieurs réunions d’expertises avec la possibilité de produire des « dires », c’est-à-dire des notes (assorties le cas échéant de pièces), la production d’un pré-rapport débattu par les partie puis d’un rapport. Tout cela est de nature à alourdir le temps d’une expertise. Pour autant, c’est aussi de nature à la rendre moins contestable.
Vu l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, ensemble l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Voir également : Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 Septembre 2016, n° 15-22.414
Ainsi, quelle que soit sa date, approuvé ou non, le cahier des charges a un caractère contractuel, et les clauses qu’il comporte engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
Cela signifie que tout coloti peut saisir le juge judiciaire en cas de violation du cahier des charges, sans avoir à démontrer de préjudice et sans avoir à saisir préalablement le juge administratif d’un recours contre l’autorisation d’urbanisme. En effet, les deux n’ont rien à voir puisque le juge administratif apprécie la légalité du permis de construire mais ne regarde nullement le cahier des charges qui lui régit les rapports des colotis entre eux.
Le règlement du lotissement PEUT avoir une valeur contractuelle
Si la valeur contractuelle d’un règlement du lotissement n’est pas automatique, celle-ci est possible en cas de volonté non équivoque de conférer aux règles susvisées une portée contractuelle :
Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 1er du règlement de lotissement disposait qu’il devait être visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis, qu’un exemplaire devait être annexé à tout contrat de vente et que les acquéreurs ou occupants du lotissement seraient tenus de respecter intégralement les conditions qu’il prévoyait, que l’article 9 du cahier des charges stipulait que le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires seraient tenus de se conformer aux règlements en vigueur, notamment aux prescriptions du règlement (…)
la cour d’appel, recherchant la commune intention des parties, en a souverainement déduit, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, la volonté non équivoque des colotis de conférer une valeur contractuelle aux dispositions du règlement de lotissement ;
L’arrêt précise également que :
« le cahier des charges approuvé possède une double nature juridique, réglementaire et contractuelle, qui l’assujettit à un double régime en sorte que son contenu peut être, pour ce motif, à la fois périmé sur le plan administratif et opposable sur le plan contractuel aux colotis, ce qui signifie que ces dispositions réglementaires suivent le sort, sur le plan administratif, des nouvelles décisions d’urbanisme en vigueur mais reste applicable dans les rapports entre colotis ».
Le règlement du lotissement peut donc disposer d’une valeur contractuelle si tel était la commune intention des parties. Le juge peut par exemple s’appuyer sur les éléments suivants :
– le règlement du lotissement est visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis,
– un exemplaire est annexé à tout contrat de vente ou de location ;
– la signature des actes d’acquisition des lots du lotissement entraîne obligatoirement l’adhésion complète aux dispositions du règlement dont un exemplaire est remis à chaque acquéreur de lot ;
Il est important de rechercher la commune intention des parties car la valeur contractuelle d’un règlement de lotissement peut avoir une incidence sur la possibilité pour un coloti de contester ou non une disposition méconnue d’un règlement de lotissement.
Me Aurélien PY vous assiste dans toute la France en cas de doute ou de litige relatifs à un cahier des charges ou un règlement de lotissement.
Que vous soyez propriétaire, locataire, promoteur ou que vous représentiez une agence immobilière, le syndicat des copropriétaires (syndic), vous pouvez être confronté à un litige immobilier.
Il s’agit d’un désaccord qui oppose deux ou plusieurs parties et peut être lié à un vice caché, une description imprécise, un manquement aux obligations contractuelles, un non-respect des réglementations en vigueur, etc.
Informez-vous pour connaître les principaux types de litige immobilier. Découvrez également les recours et les meilleures solutions pour les résoudre.
Il y a litige immobilier lorsque deux ou plusieurs parties sont en désaccord à propos d’un bien immobilier. Le conflit peut porter sur une maison, un appartement, une copropriété, un bien en construction, une propriété en vente, un logement ou un local professionnel en location, etc.
En règle générale, la partie plaignante vit une situation inconfortable. Elle décide alors d’en informer par courrier recommandé, la partie qu’elle considère comme responsable de son préjudice pour essayer de résoudre le litige immobilier à l’amiable. Plusieurs solutions permettent de régler ces conflits à l’amiable : la médiation, la conciliation, l’arbitrage, les échanges entre avocats.
Il est également possible de porter l’affaire devant les juridictions compétentes si le règlement à l’amiable n’a pas suffi à dénouer le conflit.
Plusieurs types de litiges immobiliers peuvent surgir au quotidien. Voici les cas les plus fréquents afin de mieux comprendre les particularités des problèmes.
1- Les litiges immobiliers pouvant survenir au cours de la construction ou à l’issue d’une vente immobilière
Ces types de litiges immobiliers opposent souvent le promoteur ou le constructeur ou le vendeur à l’acheteur. Il s’agit souvent du:
de désordres liés à une construction en cours, etc.
2- Litige immobilier dans le cadre de l’achat d’un bien ou à l’issue d’une opération de vente ou construction
Ce type de litiges oppose souvent une agence immobilière ou un vendeur, à un acquéreur. La plupart du temps, les deux parties sont en désaccord lorsque les critères du client n’ont pas été respectés ou lorsque l’acheteur découvre :
Si l’agence commet des erreurs ou en cas de négligence, sa responsabilité est engagée (contractuelle ou délictuelle, en fonction des situations). Quoi qu’il en soit, dans l’exemple d’un vice, la responsabilité de l’agent ne peut pas être engagée s’il ne le connaissait pas et qu’il est en mesure de prouver sa bonne foi.
3- Litige immobilier dans le cadre d’une location
Le propriétaire et le locataire peuvent être en désaccord sur plusieurs points : la répartition des charges à payer, les loyers impayés, la détérioration des équipements ou du logement, la prise en charge des travaux de réparation, l’expulsion, etc. Les parties concernées peuvent saisir la Commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice au Tribunal judiciaire pour un règlement à l’amiable avant de porter l’affaire devant le tribunal judiciaire.
4- Les litiges de voisinage
Le litige immobilier peut également impliquer les voisins à cause d’un problème de vis-à-vis ou de nuisances de voisinage. Il faut noter que la responsabilité du propriétaire du bien immobilier est engagée pour les nuisances de voisinage de ses locataires. Par ailleurs, ces nuisances peuvent contribuer à réduire la valeur d’un logement. C’est pourquoi le propriétaire est tenu de réagir pour que les troubles et les nuisances cessent au plus vite.
Heureusement, depuis 2007, la loi prévoit que les troubles de voisinage constatés par une juridiction compétente constituent, au même titre qu’un défaut de paiement ou la non-souscription d’une assurance, un motif valable de résiliation judiciaire du bail. En d’autres termes, lorsque le locataire écope d’une condamnation, pour des litiges de voisinage, son propriétaire est en droit de contacter un juge pour demander son expulsion.
5- Litige immobilier impliquant un syndic
Le syndicat des copropriétaires est mandaté pour représenter les copropriétaires, mais le bon fonctionnement de la copropriété est assuré par le Syndic. Les cas pouvant entrainer des conflits ne sont pas rares, en particulier lorsque le responsable syndic prend des décisions sans consulter les copropriétaires ou lorsque les actions effectuées n’ont pas permis d’obtenir les résultats escomptés.
6- Litige immobilier concernant l’État ou les collectivités territoriales
Le litige immobilier peut découler du droit de préemptiondes collectivités territoriales qui deviennent prioritaires pour l’achat d’un bien dans une zone urbaine. Les personnes morales de droit public peuvent également acquérir le bien d’une personne privée sous réserve d’une indemnisation : il s’agit de l’expropriation.
L’accompagnement d’un avocat connaissant ces procédures vous permettra de vous défendre.
Voici quelques exemples d’interventions en matière de droit public de l’urbanisme :
Au moment de la vente, de l’achat, de la location ou de la gestion d’un bien immobilier, de nombreux litiges peuvent survenir. Il convient alors de les régler à l’amiable dans un premier temps, avant de s’en remettre à la juridiction compétente qui devra trancher sur le litige immobilier.
1- Les différentes solutions pour un règlement à l’amiable
Mais avant tout, il convient d’informer l’autre partie en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous n’obtenez aucun retour satisfaisant, vous pouvez faire appel à un ode de règlement amiable des litiges avant de saisir une juridiction..
La médiation avec l’aide d’un tiers neutre
Le médiateur est un tiers qui va établir la communication entre les parties concernées par le litige immobilier pour les aider à trouver un accord. Elles seront invitées à s’exprimer en toute liberté et en toute confiance pour parvenir à une solution mutuelle et durable qui convient à chacun. La médiation est un processus qui se distingue par sa rapidité et son faible coût par rapport à une action en justice. Par ailleurs, les parties impliquées gardent le contrôle sur le déroulement de la situation et les résultats qui peuvent découler de la procédure.
2- Recours à la justice pour régler un litige immobilier
Si toutes les solutions à l’amiable ne vous ont pas permis de résoudre votre litige immobilier, il est grand temps de demander l’accompagnement d’une avocat pour vous défendre devant les juridictions compétentes.
Vous bénéficierez ainsi d’une analyse ciblée et approfondie qui vous aidera à mieux orienter votre ligne défense.
Maître Aurélien PY, votre avocat à GRENOBLE, vous assiste pour régler votre conflit à l’amiable ou devant une juridiction si nécessaire.
CONTACTEZ-NOUS !
Me Aurélien PY et son équipe se tiennent à votre disposition pour vous conseiller et vous défendre en matière de vice caché et droit immobilier, droit immobilier et construction. A noter Me PY défend aussi bien les vendeurs que les acquéreurs, cela dépend des dossiers qui lui sont présentés.
Après la découverte de la perle rare qui répond à tous vos critères, vous ne pouvez que vous empresser à signer le compromis de vente. Le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance conforme du bien immobilier vendu. Si par malheur, vous êtes passé à côté d’un défaut que vous ne constatez qu’après la vente, il est toujours possible d’engager un recours.
Mais concrètement, qu’est-ce qu’un vice caché immobilier ? Quels sont les recours et les garanties prévues ? Y a-t-il un délai légal à respecter ? Informez-vous et retenez l’essentiel pour gérer judicieusement la situation lorsque vous êtes confronté à un problème de vice caché immobilier.
I- Vice caché immobilier : qu’est-ce que c’est exactement ?
Le vice caché est un défaut ou une malfaçon qui rend le bien immobilier impropre à l’usage ou qui empêche le nouveau propriétaire de jouir complètement de son bien. Si le défaut, existant avant la vente, aurait dissuadé l’acheteur de signer le compromis de vente, il sera qualifié de vice caché immobilier. Il arrive également que le vendeur ne soit pas informé de la malfaçon.
Voici quelques exemples de vices cachés qui devraient permettre à l’acquéreur de procéder à un recours :
Les fondations du bien immobilier présentent des défaillances ;
Problèmes de chauffage ;
Des termites ou des mérules ont endommagé la maison avant la vente.
Pour que ces défauts puissent être considérés comme des vices cachés, les critères suivants doivent être remplis :
Ils doivent être antérieurs à la date de la vente ;
Ils ne doivent pas être apparents ;
L’acheteur ne doit pas en avoir connaissance au moment de la signature du contrat de vente ;
Le défaut doit être grave et réduire considérablement l’usage du bien immobilier ou le rendre inutilisable.
II- Garantie des vices cachés : comment faire pour la mettre en œuvre ?
L’article 1648 du Code civilprévoit que l’acheteur doit signaler les vices cachés au vendeur en apportant toutes les preuves nécessaires pour prouver leur existence. D’après l’article 1644 du Code civil, l’acheteur peut choisir entre les deux options suivantes :
Soit il décide de conserver le bien immobilier en contrepartie d’une réduction accordée par le vendeur. Un remboursement partiel sera alors effectué ou le montant convenu sera déduit du reste à payer ;
Soit il restitue le logement et demande le remboursement du prix et des frais versés pour son achat.
Pour que la garantie vice caché soit applicable, le vice doit être grave, antérieur à l’achat et dissimulé au moment de la vente. L’acheteur doit avoir bien examiné le bien avant l’acquisition. Pour mettre la garantie en marche, l’acquéreur est tenu de dénoncer le défaut caché et, de notifier une mise en demeure au vendeur.
III- Quel délai pour signaler le vice caché ?
L’article 1648 du Code civil précise qu’à partir de la découverte du vice caché, l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans pour réagir. Au-delà de ce délai, il y a prescription du vice caché immobilier. Ainsi, il est préférable d’intenter une action contre le vendeur dès que le défaut est constaté.
Cependant, comment l’acquéreur peut-il prouver la date de découverte du vice caché, point de départ du délai légal ? La jurisprudence assimile la date de découverte du vice caché immobilier à celle des premières démarches entreprises par l’acheteur. Il s’agit entre autres de la date d’envoi du courrier recommandé qui informe le vendeur, la date de dépôt d’un rapport d’expertise, la date à laquelle l’acheteur a contacté un expert ou un avocat.
La mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés peut aboutir au remboursement intégral ou partiel du prix du bien immobilier et des frais engagés. Selon l’article 1645 du Code civil, l’acquéreur a le droit de réclamer des dommages-intérêts si le vendeur connaissait l’existence des vices cachés. Des dommages-intérêts peuvent aussi être demandés lorsque l’acheteur a subi des préjudices à cause du vice caché.
IV- Quels recours en cas de vices cachés ?
Avant d’engager une procédure, l’acheteur doit rassembler toutes les pièces justificatives qui prouvent la présence de vices cachés. Il peut réunir les factures d’achat, le devis de réfection, le constat d’un huissier, etc. Il est vivement recommandé de contacter un expert immobilier. Un expertise judiciaire contradictoire pourra également s’avérer nécessaire.
Ensuite, l’acheteur doit contacter le vendeur pour réclamer la garantie légale des vices cachés. L’acheteur pourra alors soit restituer le bien en vue de se faire rembourser l’intégralité des paiements effectués, soit conserver le logement et bénéficier d’un remboursement partiel.
Attention : il se peut que le vendeur particulier ait intégré une clause de non-garantie dans le contrat de vente (article 1643 du Code civil). Il faut donc s’informer avant de mener une action en justice. En effet, la clause de non-garantie protège le vendeur particulier et il ne sera pas dans l’obligation de verser des dommages-intérêts à l’acheteur en cas de vice caché. Cependant, si l’acheteur parvient à prouver la mauvaise foi du vendeur, la clause de non-garantie sera considérée comme inexistante.
Cette clause de non-garantie ne sera pas valable dans un contrat rédigé par un vendeur professionnel. En revanche, une décision rendue par la 3e Cour de cassation civile, le 30 juin 2016, a permis d’établir que l’exclusion de la clause de non-garantie des vices cachés peut être recevable lorsqu’elle est incluse dans un contrat signé entre des professionnels travaillant dans le même domaine d’activité.
Enfin, si la procédure à l’amiable n’a pas donné de résultats satisfaisants, l’acheteur peut lancer une procédure judiciaire devant un Tribunal. Me Aurélien PY et son équipe se tiennent alors à votre disposition, pour mettre en oeuvre les actions appropriées.
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Me Aurélien PY et son équipe se tiennent à votre entière disposition pour vous conseiller et vous défendre en matière de vice caché et droit immobilier, droit immobilier et construction. A noter Me PY défend aussi bien les vendeurs que les acquéreurs, cela dépend des dossiers qui lui sont présentés.
Qu’est-ce que la Servitude par destination du père de famille ?
Comment définir la servitude par destination du père de famille ?
Une servitude est une obligation imposée à une propriété privée (fonds servant) au profit d’une autre (fonds dominant) Elle a pour but d’exiger une tolérance ou une restriction bénéficiant au fonds dominant.
La servitude par destination du père de famille est un aménagement foncier créé par le propriétaire avant qu’il ne divise son propre fonds pour en vendre une partie et vaut titre si elle est établie (article 692 du code civil).
Le code civil retient la servitude par destination du père de famille quand celle-ci est continue et apparente (article 692). Il est nécessaire de rapporter la preuve que les deux propriétés, actuellement distinctes, n’en formaient qu’une seule, qui appartenait au même et unique propriétaire, et que ce dernier a créé la servitude (article 693). Le contrat ne doit disposer d’aucune clause contraire à la servitude apparente (article 694).
Quels sont les critères de la servitude par destination du père de famille ?
Il faut distinguer 2 cas qui correspondent à deux champs d’application différents :
si on dispose de l’acte de division originel, et que ce dernier ne fait état d’aucune disposition contraire à la servitude, on ne s’intéressera qu’à l’apparence ;
sinon, le juge devra apprécier la continuité.
En effet, la Cour de cassation considère que « la destination du père de famille vaut également titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent des signes apparents de servitude lors de la division et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire. » (Cass., 3e civ., 24 nov. 2004, n°03-16.366 // Cass., 3e civ., 2 mars 2017, n°15-26.752).
Les juges apprécient de façon souple le caractère continu de la servitude.
1. L’appartenance à un même propriétaire avant la division
La propriété avant sa division doit appartenir au même propriétaire.
2. La réalisation de l’aménagement par ce même propriétaire
Le propriétaire doit avoir eu la volonté d’aménager le fonds comme une servitude avant la division, même si, à ce moment-là, elle n’était pas considérée comme telle (Cass., 3e civ., 6 juin 2019, n°17-30.964). Ainsi, un aménagement effectué par une autre personne, par exemple un locataire ou un usufruitier, n’est pas possible.
En cas d’indivision, les propriétaires indivis ne peuvent créer cette servitude par un acte de partage (Cass., 3e civ., 6 juin 2007, n°06-15.044). En effet, aucun d’eux n’a jamais été propriétaire de l’ensemble de l’immeuble divisé, les choses n’ont pas été mises en l’état par un propriétaire unique dont il résulte la servitude. Dès lors, cela ne répond pas aux conditions de la servitude par destination du père de famille. Toutefois, s’il existait une servitude entre deux propriétés qui ont été unifiées par un seul propriétaire (on parle de confusion) et que ce dernier divise à nouveau, la servitude renaît (Cass., 3e civ., 10 oct. 1984).
3. L’absence de disposition contraire contenue dans l’acte de division originel
Le juge doit regarder l’acte originel de sorte qu’il ne sera pas possible de faire tomber la servitude après une vente qui ne la mentionnerait pas (Cass., 3e civ., 6 fév. 1991, n°89-18.315). De même, un acte postérieur qui la supprimerait explicitement, alors que les conditions de sa reconnaissance étaient remplies, ne serait pas légal et se verrait écarté par le juge (Cass., 3e civ., 6 sept. 2018, n°17-21.527). Cet acte originel doit être apporté par le demandeur mais, s’il n’en dispose pas, il devra alors prouver la continuité. Mais si le défendeur l’apporte pour prouver la présence d’une clause contraire à la servitude, la continuité sera sans effet.
4. Un aménagement extérieur et visible
Le caractère apparent de l’aménagement est soumis à l’appréciation souveraine du juge. Il doit préexister à la division et être certain.
Ainsi, I’aménagement doit être suffisamment permanent pour révéler l’intention.
Cette condition d’apparence prime sur les éventuelles dispositions contraires dès lors que « l’insertion dans les actes d’une clause de style mentionnant que les fonds ne sont grevés d’aucune servitude ne peut être retenu comme s’opposant à la servitude de père de famille » si les signes apparents sont là (Cass., 3e civ., 9 juin 2016, n°14-28.893).
La continuité est le fait de ne pas avoir besoin du fait actuel de l’homme, c’est-à-dire que son exercice ne doit pas supposer une action du propriétaire du fonds dominant. Par exemple : les conduites d’eau, les égouts, les vues etc. Cependant, il n’est pas nécessaire que l’utilité de cette servitude soit permanente, elle peut seulement être intermittente (exemple : l’écoulement des eaux).
En résumé, la servitude par destination du père de famille est établie s’il existe :
un aménagement extérieur et visible,
effectué volontairement par le propriétaire,
antérieur à l’acte de division,
et si cette servitude n’est pas clairement contestée dans l’acte de division ou, en son absence, dont on a la preuve de la continuité.
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