Comment prouver un trouble du voisinage ?

Août 19, 2024 | Urbanisme / Construction / Immobilier

Troubles anormaux de voisinage liés à une construction : preuves, recours et solutions

Le cabinet PY CONSEIL, votre cabinet d’avocats à Grenoble, vous accompagne dans la gestion des troubles anormaux de voisinage liés à une construction. Que vous soyez affecté par les nuisances d’un chantier, par les conséquences d’une construction achevée, ou que vous anticipiez les impacts d’une construction autorisée, il est essentiel de comprendre les enjeux juridiques qui régissent ces troubles pour protéger vos droits.

Qu’est-ce qu’un trouble anormal de voisinage ?

Les troubles anormaux de voisinage sont protégés par les articles 1240 et suivants du Code civil. L’article 1240 dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Dans le contexte des troubles de voisinage, cette responsabilité peut s’appliquer lorsqu’une nuisance excède les inconvénients normaux de la vie en communauté.
La notion de trouble anormal de voisinage a été codifiée dans l’article 1253 du Code civil, qui précise que le maître d’ouvrage, le propriétaire, ou toute personne responsable de la construction est tenu de réparer les dommages causés par un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute.
Cette responsabilité n’est pas engagée si le trouble provient d’activités agricoles préexistantes, conformes aux lois et règlements, et qui n’ont pas été aggravées.

Quels sont les troubles anormaux de voisinage liés à une construction ?

Lorsqu’une construction est autorisée, en cours, ou achevée, divers types de troubles peuvent apparaître. Ces troubles peuvent se manifester tant pendant le déroulement des travaux que par les caractéristiques de la construction une fois celle-ci terminée. Le cabinet PY CONSEIL vous aide à identifier ces troubles, à les qualifier juridiquement, et à rassembler les éléments nécessaires pour les prouver.

Les troubles liés au chantier de construction :

Un chantier de construction peut générer plusieurs types de nuisances susceptibles de constituer des troubles anormaux de voisinage, notamment :

• Les bruits excessifs : Les travaux de construction impliquent souvent l’utilisation de machines bruyantes. Lorsque ces bruits perturbent significativement la tranquillité des voisins, ils peuvent être qualifiés de troubles anormaux.

• Les vibrations : les travaux de terrassement ou de fondation peuvent provoquer des vibrations qui dérangent les résidents et peuvent causer des dommages structurels aux bâtiments voisins, tels que des fissures.

• Les poussières et débris : les travaux peuvent générer une dispersion de poussières et de débris, affectant la qualité de l’air et pouvant causer des désagréments, voire des problèmes de santé pour les riverains.

• L’obstruction des voies : Les travaux peuvent entraîner des fermetures de routes ou restreindre l’accès à certaines zones, compliquant la vie quotidienne des habitants et perturbant leur mobilité.

Les troubles liés à une construction autorisée, en cours ou achevée

Après l’autorisation ou l’achèvement d’une construction, des troubles peuvent apparaître, affectant durablement la qualité de vie des voisins. Ces troubles concernent par exemple :

• La dépréciation de la valeur vénale : Les modifications de l’environnement immédiat dues à une nouvelle construction peuvent entraîner une baisse de la valeur de votre propriété. Cette dépréciation est un préjudice qui peut justifier une demande d’indemnisation.
• La perte de vue : la construction d’un nouveau bâtiment peut obstruer une vue dégagée, qui était auparavant un atout de votre propriété. Cette perte de vue peut non seulement réduire votre confort mais aussi dévaluer votre bien immobilier.
• La perte de luminosité et d’ensoleillement : un bâtiment trop proche ou trop élevé peut bloquer l’accès à la lumière naturelle, rendant votre espace plus sombre et moins agréable. Cette perte peut affecter votre quotidien et, à long terme, la valeur de votre bien.
• La perte d’intimité : ces fenêtres ou balcons donnant directement sur votre propriété peuvent compromettre votre vie privée, vous exposant à la vue directe des voisins. Ce type de trouble peut créer un inconfort constant.

Le cabinet PY CONSEIL vous accompagne dans l’identification de ces troubles et dans l’évaluation de leur impact sur votre propriété, en vue de faire valoir vos droits et d’obtenir réparation.

Quelles sont les conditions pour reconnaître un trouble anormal lié à une construction ?

Pour qu’un trouble de voisinage lié à une construction soit reconnu comme anormal et engage la responsabilité de l’auteur, plusieurs conditions doivent être réunies. Ces conditions sont appréciées par les tribunaux de manière concrète, en tenant compte du contexte spécifique de chaque situation.

Caractère anormal du trouble :

Le trouble doit excéder les inconvénients normaux de la vie en société. En matière de construction, cela signifie que les nuisances doivent être particulièrement intenses, durables, ou avoir un impact significatif sur la qualité de vie des voisins. Par exemple, des bruits excessifs et continus provenant d’un chantier, des vibrations répétées causant des fissures dans des bâtiments voisins, ou une perte de luminosité importante due à l’érection d’un nouveau bâtiment peuvent être considérés comme des troubles anormaux de voisinage.

Conformité au PLU : la conformité d’une construction aux règles d’urbanisme et au Plan Local d’Urbanisme (PLU) ne suffit pas à exclure la reconnaissance d’un trouble anormal. Même si la construction est légal sur le plan administratif, elle peut néanmoins causer des nuisances excessives dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Les tribunaux examinent au cas par cas si les nuisances créées par une construction sont tolérables ou anormales, indépendamment de la conformité aux réglementations d’urbanisme.

Lien de causalité :

Il doit exister un lien direct entre la construction (qu’elle soit projetée, en cours ou achevée) et les nuisances subies.
Le plaignant doit démontrer que les nuisances (par exemple, la perte de lumière, le bruit excessif, ou les vibrations) sont causées directement par les travaux ou la construction en question. Ce lien de causalité est essentiel pour engager la responsabilité de l’auteur du trouble.

Preuve des préjudices :

Les préjudices subis doivent être prouvés de manière claire et objective pour que le trouble soit reconnu comme anormal. La preuve peut être apportée par différents moyens, notamment :

• Constats d’huissier : pour documenter les nuisances de manière officielle.
• Relevés sonométriques : pour mesurer le niveau de bruit et prouver qu’il dépasse les seuils de tolérance habituels.
• Témoignages de voisins : pour corroborer les nuisances perçues.
• Expertises techniques : pour évaluer l’impact des nuisances, comme la perte de luminosité, les fissures dues aux vibrations, ou la dépréciation de la valeur du bien.

L’expertise est un élément clé, car elle permet de quantifier et de qualifier les nuisances de manière contradictoire, ce qui est essentiel pour le tribunal.
En résumé, pour qu’un trouble lié à une construction soit reconnu comme anormal et entraîne une responsabilité juridique, il doit excéder les inconvénients normaux du voisinage, être directement causé par la construction, et être prouvé.

Comment prouver un trouble anormal de voisinage lié à une construction ?

Pour prouver un trouble anormal de voisinage, il est important de constituer un dossier solide : un constat d’huissier, des mesures sonométriques, des témoignages de voisins, et des photographies ou vidéos des nuisances, etc. Le cabinet PY CONSEIL vous guide dans cette démarche, en s’assurant que chaque preuve est recueillie et présentée de manière optimale.

Les preuves pour les troubles générés par un chantier :

Les nuisances liées à un chantier en cours nécessitent des preuves à collecter méthodiquement :

• Constats d’huissier : L’intervention d’un huissier de justice est souvent la première étape pour documenter les nuisances. L’huissier se rend sur place pour constater les faits de manière objective et rédiger un rapport qui sera recevable en justice.
• Mesures sonométriques : Lorsque les nuisances sont d’ordre sonore, des relevés sonométriques effectués par un expert permettront de quantifier le niveau de bruit. Ces mesures permettent de démontrer que le bruit dépasse les seuils tolérables.
• Témoignages de voisins : les témoignages des personnes vivant à proximité du chantier peuvent renforcer votre dossier. Ils permettent de démontrer que les nuisances affectent plusieurs personnes et qu’elles ont un caractère anormal.
• Photographies et vidéos : documenter les nuisances visuellement par des photos ou des vidéos est également essentiel. Ces preuves visuelles peuvent illustrer clairement l’impact du chantier sur votre quotidien.

Les preuves pour les troubles générés par une construction achevée :

Lorsque les nuisances sont liées à une construction autorisée ou achevée, d’autres types de preuves sont nécessaires pour démontrer le trouble anormal de voisinage :

• Évaluation par un expert immobilier : un expert immobilier indépendant peut estimer les conséquences d’une construction sur votre bien, telles que la perte de vue, de luminosité, ou la dépréciation de la valeur vénale. Cette évaluation est déterminante dans l’appréciation du préjudice subi. Dans cette optique, le permis de construire sera nécessaire pour mesure l’impact de la construction sur le voisinage.
• Photographies datées avant et après : comparer des photos prises avant et après la construction permet de montrer de manière tangible les changements et les nuisances occasionnées par la nouvelle construction.

Le cabinet PY CONSEIL vous accompagne dans la collecte et la présentation de ces preuves, en veillant à ce qu’elles soient complètes et conformes aux exigences légales.

Comment mettre fin aux troubles anormaux de voisinage liés à un chantier ou une construction ?

Si vous subissez des troubles anormaux de voisinage causés par un chantier ou une construction, voici les étapes que nous vous recommandons de suivre, en collaboration avec le cabinet PY CONSEIL, pour résoudre efficacement la situation.

1. Rassemblement des preuves : La première étape consiste à collecter toutes les preuves disponibles pour documenter les nuisances. Par exemple, des photos, des vidéos, des relevés sonores, des témoignages de voisins ou des constats d’huissier. Ces éléments sont essentiels pour constituer un dossier solide.
2. Consultation avec le cabinet PY CONSEIL : Une fois les preuves réunies, il est important de nous consulter pour évaluer votre situation. Nous vous fournirons des conseils personnalisés et élaborerons la meilleure stratégie pour protéger vos droits et mettre fin aux troubles.
3. Réalisation d’une expertise indépendante : Selon la nature des nuisances, nous pourrons vous recommander de faire appel à un expert immobilier indépendant. Cet expert évalue les nuisances et chiffre les préjudices subis. Son rapport permet d’appuyer vos revendications, que ce soit dans le cadre de discussions amiables ou de procédures judiciaires.
4. Mise en demeure et discussions amiables : Sur la base des preuves et de l’expertise, une mise en demeure sera adressée à l’auteur des troubles. Cette démarche marque le début des discussions amiables.
   • Pourquoi ne pas négliger l’amiable ? : La voie amiable est souvent plus rapide et moins coûteuse qu’une procédure judiciaire. Elle permet de trouver une solution acceptable pour toutes les parties et de préserver les relations de voisinage. Si les discussions aboutissent, nous formaliserons l’accord par un protocole d’accord transactionnel, mettant ainsi fin au différend de manière définitive.
5. Procédure contentieuse en cas d’échec des négociations : Si les discussions amiables échouent, il devient nécessaire d’engager une procédure contentieuse. Cette procédure se déroule en plusieurs étapes et peut prendre du temps, parfois plus de deux ans :
   • Procédure de référé expertise : cette étape permet de faire constater les nuisances par un expert judiciaire, qui documente les troubles, identifie leurs causes, et chiffre les préjudices.
   • Procédure au fond : après l’expertise, la procédure au fond vise à obtenir réparation de l’ensemble des préjudices subis. Pour encadrer ces démarches, nous vous proposerons une convention d’honoraires qui définira à la fois les honoraires fixes et les honoraires de résultat. Ce dernier type d’honoraires reflète notre engagement à obtenir la meilleure issue possible pour vous.
6. Exécution de la décision : Une fois la décision rendue, il est essentiel de s’assurer de son exécution pour que vous puissiez obtenir les réparations prévues. Le cabinet PY CONSEIL vous assistera pour garantir que cette étape se déroule correctement.

Les troubles anormaux de voisinage en droit public : Responsabilité administrative

En matière de troubles de voisinage, le droit public offre un cadre spécifique pour rechercher réparation, particulièrement lorsqu’il s’agit de dommages causés par des travaux publics ou des ouvrages publics. Dans ce contexte, c’est la notion de dommage anormal et spécial qui s’applique.

Qu’est-ce qu’un dommage anormal et spécial ?

Un dommage est considéré comme anormal et spécial en droit public lorsqu’il dépasse les inconvénients que les citoyens doivent normalement supporter dans l’intérêt général. Ce type de dommage touche spécifiquement un individu ou un groupe restreint de personnes, par opposition à un dommage général qui affecterait une population plus large.

Par exemple, un dommage anormal et spécial pourrait survenir dans les situations suivantes :

• Des travaux publics, comme des travaux routiers, peuvent provoquer des vibrations intenses, entraînant des fissures dans les bâtiments adjacents. Ces nuisances dépassent ce que les riverains peuvent être tenus de supporter raisonnablement.
• La construction ou l’existence d’un nouvel ouvrage public, tel qu’une autoroute ou une prison, peut entraîner une dépréciation significative de la valeur des propriétés voisines, impactant particulièrement un petit groupe de riverains.
• Dans le cadre d’aménagements urbains, la création de zones industrielles ou d’infrastructures publiques peut avoir des conséquences négatives sur les activités commerciales locales ou sur la qualité de vie des riverains proches.

Quels sont les régimes de responsabilité applicables ?

Le régime de responsabilité qui s’applique aux dommages causés par des travaux publics dépend principalement de la nature du dommage subi et de la qualité de la victime, qu’il s’agisse d’un usager de l’ouvrage public ou d’un tiers.

La responsabilité sans faute s’applique notamment lorsque des tiers, c’est-à-dire des personnes qui ne sont pas usagers directs de l’ouvrage public, subissent des dommages du fait de la réalisation ou du fonctionnement de cet ouvrage. Dans ce cadre, les victimes n’ont pas besoin de prouver une faute de l’administration pour obtenir réparation. Ce régime est fondé sur le principe d’égalité devant les charges publiques : les dommages anormaux et spéciaux doivent être indemnisés, car ils excèdent ce que les citoyens peuvent raisonnablement supporter. De plus, cette responsabilité sans faute peut aussi être engagée en cas de dommages permanents résultant du fonctionnement continu d’un ouvrage public, comme une dépréciation immobilière causée par la proximité d’une infrastructure nuisible.

La responsabilité pour faute présumée est souvent applicable aux usagers des ouvrages publics. Dans ce cas, l’administration est présumée responsable dès lors qu’un dommage est constaté, sauf si elle peut démontrer qu’elle a rempli ses obligations d’entretien et de sécurité. Par exemple, si un accident survient sur une route publique en mauvais état, l’administration doit prouver qu’elle n’a commis aucune faute pour échapper à sa responsabilité.

La responsabilité pour faute intervient lorsque les usagers doivent prouver que l’administration a manqué à ses obligations, par exemple en ne signalant pas un danger ou en ne maintenant pas l’ouvrage en bon état. Ce régime s’applique spécifiquement dans les situations où une négligence ou un manquement de l’administration a directement causé le dommage subi.

Quels sont les préjudices réparables ?

Les préjudices réparables en droit public sont variés, en voici quelques exemples non exhaustifs :

• Perte de chiffre d’affaires : pour les entreprises, les nuisances peuvent entraîner une baisse d’activité et donc une perte financière qui peut être compensée par une indemnisation.
• Perte de jouissance : nuisances rendant difficile l’usage normal d’un bien immobilier (ex. bruit excessif, vibrations).
• Dégradations matérielles : dommages physiques comme des fissures dans les bâtiments voisins causées par des travaux publics.
• Dépréciation de la valeur immobilière : réduction de la valeur d’un bien immobilier en raison de la proximité d’un nouvel ouvrage public.
  

Quelles sont les preuves à rassembler ?

Pour obtenir réparation, il est important de constituer un dossier solide avec les preuves suivantes :

• Constats d’huissier : permettant de documenter les nuisances ou les dommages.
• Expertises techniques : indispensables pour évaluer l’impact précis des travaux sur les biens ou l’activité économique.
• Rapports comptables : pour démontrer une perte de chiffre d’affaires ou d’autres impacts financiers spécifiques.
• Photographies et vidéos : pour illustrer l’évolution des nuisances au fil du temps.
• Témoignages : pour attester de la réalité des nuisances par d’autres personnes affectées.

Quelle est la procédure à suivre ?

1. Demande préalable indemnitaire : Avant toute action judiciaire, une demande d’indemnisation doit être déposée auprès de l’autorité responsable. Cette étape vise à résoudre le litige à l’amiable.
2. Médiation : la médiation est une option à envisager pour éviter une longue procédure contentieuse.
3. Saisine du Tribunal administratif : En cas d’échec de la médiation, le tribunal administratif peut être saisi. Cette démarche peut comporter deux étapes :
   • • Référé expertise : une procédure permettant de désigner un expert judiciaire qui évalue les dommages.
   • • Procédure au fond : pour obtenir une décision sur la responsabilité de l’administration et les indemnités à verser.
4. Exécution de la décision : une fois la décision rendue, il est essentiel de s’assurer de son exécution pour que les réparations soient effectivement mises en œuvre.

Faire face à des troubles anormaux de voisinage liés à une construction, qu’elle soit en cours, achevée, ou simplement autorisée, nécessite une expertise juridique et une approche personnalisée. Le cabinet PY CONSEIL met à votre disposition ses compétences pour vous assister à chaque étape, depuis l’identification des nuisances jusqu’à la constitution des preuves et la mise en œuvre des actions amiables ou judiciaires nécessaires. Que vous soyez confronté à des nuisances provenant d’un chantier ou à des préjudices causés par une construction, nous vous accompagnons pour défendre vos droits et obtenir la réparation à laquelle vous avez droit.

FAQ : Troubles anormaux de voisinage

Comment prouver un trouble anormal de voisinage lié à une construction ?


Pour prouver un trouble anormal de voisinage, il est important de constituer un dossier solide constitué de preuves tels qu’un constat d’huissier, des mesures sonométriques, des témoignages de voisins, et des photographies ou vidéos des nuisances.
Le plus important est de réaliser une expertise technique indépendante, qui peut être effectuée par un expert immobilier ou un ingénieur spécialisé.
Dans la plupart des cas, une expertise judiciaire est nécessaire pour établir formellement le lien entre les nuisances et la construction, et renforcer la solidité du dossier devant le tribunal.

Quels sont les nuisances causées par un chantier ?


Les nuisances peuvent concerner des bruits excessifs, des vibrations, la dispersion de poussières et débris, ainsi que l’obstruction des voies publiques. Ces nuisances peuvent affecter significativement la qualité de vie des riverains.

Quels recours en cas de nuisances dues à des travaux publics ?

Nous pouvons engager la responsabilité administrative en déposant une demande préalable indemnitaire auprès de l’autorité administrative. Si cette demande n’aboutit pas, nous pouvons envisager un recours administratif. En l’absence de résolution, une action devant le juge administratif devient nécessaire pour obtenir réparation.

Comment la médiation peut-elle aider en cas de troubles de voisinage ?

La médiation permet de résoudre les litiges de manière amiable, rapide et moins coûteuse qu’un procès. Elle peut être initiée à tout moment de la procédure, offrant une alternative efficace pour régler les différends tout en préservant les relations de voisinage.

Contactez-nous !
Vous êtes confronté à des troubles anormaux de voisinage liés à une construction ? Contactez le cabinet PY CONSEIL dès aujourd’hui. Nous sommes là pour vous accompagner tout au long du processus.

Dol et vente immobilière

Fév 19, 2024 | Urbanisme / Construction / Immobilier

Qu’Est-ce que le Dol et la Réticence Dolosive dans une Vente Immobilière ?

La vente immobilière exigence bonne foi et transparence de la part des parties impliquées. 

Cependant, il arrive parfois que des informations trompeuses ou dissimulées, des vices cachés ou d’autres problématiques altèrent la validité de la transaction. C’est dans ces situations que le dol et la réticence dolosive entrent en jeu, des concepts juridiques permettant de protéger les droits des parties contractantes. 

Cet article vise ainsi à présenter le dol, la réticence dolosive, leurs conditions, conséquences et pourquoi faire appel à notre cabinet d’avocats dans ces circonstances.

Le Dol dans une Vente Immobilière : Définition et Conditions

Le dol, en droit civil, se réfère à une tromperie intentionnelle commise par une partie lors de la conclusion d’un contrat. Dans le contexte de la vente immobilière, le dol peut se manifester sous différentes formes, telles que des déclarations mensongères, des dissimulations volontaires ou des manœuvres destinées à tromper l’autre partie.

Les conditions du dol sont l’intention de tromper, la fausse déclaration ou la dissimulation d’informations essentielles, destinées à convaincre l’autre partie à contracter, et enfin, le lien de causalité entre le dol et la conclusion du contrat.

Le Dol dans une Vente Immobilière : Définition et Conditions

Définition du Dol dans une Vente Immobilière

Le dol, dans une vente immobilière, représente une manœuvre frauduleuse intentionnelle visant à tromper une partie contractante, compromettant ainsi la validité du contrat. Il peut se manifester par des déclarations mensongères, des dissimulations volontaires ou d’autres formes de manipulation destinées à induire en erreur l’autre partie dans le but de conclure la transaction.

Le dol implique une intention claire de tromper, souvent démontrée par des actes délibérés visant à influencer la décision de l’autre partie. Par exemple, par la fourniture d’informations fausses ou trompeuses concernant le bien immobilier en question, telles que des déclarations sur l’état de la propriété, sa valeur marchande ou tout autre aspect matériel susceptible d’influencer la décision de l’acheteur.

Conditions Requises pour Établir le Dol dans une Vente Immobilière

Pour prouver l’existence du dol en vente immobilière, certaines conditions doivent être réunies :

Intention de Tromper : La partie à l’origine du dol doit avoir délibérément cherché à tromper l’autre partie. Cette intention malveillante est souvent établie par des preuves démontrant une connaissance précise des faits réels et une volonté de les dissimuler.

Fausse Déclaration ou Dissimulation d’Informations essentielles : Le dol peut résulter de déclarations mensongères explicites, de la dissimulation volontaire d’informations importantes ou d’une combinaison des deux. Ces actions doivent être matérielles, c’est-à-dire qu’elles doivent avoir une incidence significative sur la décision de l’autre partie.

Rôle déterminant dans la décision de l’Autre Partie de conclure le contrat : Le dol doit avoir joué un rôle déterminant dans la décision de l’autre partie de conclure le contrat. Il doit exister un lien de causalité entre la manœuvre frauduleuse et la formation du contrat.

Lien de causalité entre le Dol et la Conclusion du Contrat : Il est essentiel d’établir que le dol a exercé une influence directe sur la décision de l’autre partie de contracter. Sans ce lien de causalité, il peut être difficile de prouver que le dol a réellement compromis la validité du contrat.

C’est ainsi que l’existence du dol en vente immobilière pourra être démontrée. Les victimes de ces pratiques ont le droit de demander l’annulation du contrat et, le cas échéant, des dommages-intérêts pour réparer l’intégralité des préjudices subis en raison de la fraude délibérée.

La Réticence Dolosive dans une Vente Immobilière : Définition et Exigences :

La réticence dolosive, quant à elle, intervient lorsque l’une des parties omet délibérément de divulguer des informations importantes à l’autre partie. Contrairement au dol, la réticence dolosive se caractérise par un silence volontaire plutôt que par des déclarations mensongères.

Les conditions requises pour prouver la réticence dolosive sont la connaissance de l’information cachée, l’obligation légale de la divulguer, l’intention de tromper et, le lien de causalité entre la réticence et la conclusion du contrat.

La Réticence Dolosive dans une Vente Immobilière : Définition et Exigences

Définition de la Réticence Dolosive dans une Vente Immobilière

La réticence dolosive en vente immobilière se distingue du dol par le fait qu’elle repose sur un silence volontaire plutôt que sur des déclarations mensongères. Elle survient lorsqu’une partie omet délibérément de divulguer des informations essentielles à l’autre partie, créant ainsi une dissimulation intentionnelle susceptible d’influencer la décision de contracter.

Contrairement au dol qui implique une action positive de tromper, la réticence dolosive se manifeste par une omission délibérée d’une partie contractante de donner des informations importantes (par exemple : défauts majeurs, problèmes structurels affectant la propriété, vices cachés, etc.).

Conditions Requises pour Établir la Réticence Dolosive dans une Vente Immobilière

Connaissance de l’Information Cachée : L’auteur de la réticence dolosive doit avoir une connaissance effective des informations non divulguées. Il est crucial de démontrer que la partie avait connaissance des faits qu’elle a fait le choix de ne pas partager.

Obligation Légale de Divulguer : Il doit exister une obligation légale ou contractuelle de divulguer les informations dissimulées.

Intention de Tromper : Comme dans le cas du dol, la réticence dolosive exige une intention de tromper. La partie accusée doit avoir délibérément choisi de ne pas divulguer des informations essentielles dans le but de tromper l’autre partie.

Lien de causalité entre la Réticence et la Conclusion du Contrat : Il est essentiel de prouver que la réticence dolosive a joué un rôle déterminant dans la décision de l’autre partie de contracter. Il doit exister un lien direct entre l’omission intentionnelle et la formation du contrat.

Établir la réticence dolosive nécessite une analyse minutieuse des faits et des circonstances entourant la transaction immobilière et un rassemblement de l’ensemble de preuves nécessaires. Si les conditions requises sont remplies, la partie lésée peut chercher des recours tels que l’annulation du contrat ou une indemnisation pour les pertes subies en raison de la dissimulation intentionnelle.

Conséquences du Dol et de la Réticence Dolosive

Si les conditions du dol ou de la réticence dolosive sont réunies, les conséquences peuvent être importantes. La partie lésée a le droit de demander l’annulation du contrat, des dommages-intérêts au titre des préjudices subis.

Notre cabinet d’avocats en droit immobilier possède une connaissance approfondie de la réticence dolosive, assurant une représentation juridique efficace pour protéger les droits de nos clients dans ces situations délicates.

Dans certains cas, la partie lésée peut choisir de maintenir le contrat mais exiger une indemnisation pour les pertes subies en raison du dol ou de la réticence dolosive.

Conséquences du Dol et de la Réticence Dolosive

Conséquences du Dol dans une Vente Immobilière

Lorsqu’une affaire de dol est établie en vente immobilière, les conséquences peuvent être significatives et varier en fonction des circonstances spécifiques du cas. Les principales conséquences incluent :

Annulation du Contrat : La partie lésée a le droit de demander l’annulation du contrat. Cela signifie que le contrat est déclaré nul et non avenu, et les parties sont renvoyées à leur situation respective avant la conclusion du contrat. L’annulation du contrat vise à restaurer les parties dans leur position antérieure à la transaction.

Dommages-Intérêts : En plus de l’annulation du contrat, la partie lésée peut également demander des dommages-intérêts pour compenser le préjudice subi en raison du dol. Ces dommages peuvent inclure les coûts supplémentaires engagés, la perte de valeur du bien, le trouble de jouissance, les préjudices moraux, etc.

Conséquences de la Réticence Dolosive dans une Vente Immobilière

Les conséquences de la réticence dolosive en vente immobilière sont similaires à celles du dol, bien que la nature spécifique de l’omission intentionnelle soit prise en compte. Les principales conséquences comprennent :

Annulation du Contrat : Tout comme dans le cas du dol, la partie lésée peut demander l’annulation du contrat en raison de la réticence dolosive. L’objectif est de rétablir les parties dans leur position antérieure à la transaction.

Dommages-Intérêts : La partie affectée par la réticence dolosive a le droit de réclamer des dommages-intérêts pour compenser les pertes subies en raison de l’omission intentionnelle d’informations essentiels. Ces dommages peuvent couvrir divers aspects, financiers, trouble de jouissance et moraux.

En conclusion, il est essentiel de consulter un avocat intervenant en droit immobilier pour évaluer la situation spécifique et déterminer la meilleure stratégie juridique pour protéger vos intérêts. Notre cabinet d’avocats est à votre disposition pour vous accompagner dans ce type de litiges.

Pourquoi faire appel à Notre Cabinet d’Avocats dans ces Situations ?

Faire face à une affaire de dol ou de réticence dolosive dans le cadre d’une vente immobilière est une situation difficile. 

Notre cabinet d’avocats se distingue par son accompagnement personnalisé et son souhait de gérer les dossiers qui lui sont confiés de façon minutieuse et qualitative, pour tenter d’obtenir les meilleurs résultats.

Par ailleurs, nous croyons en la transparence et la communication constante avec nos clients. Nous nous engageons à vous tenir informés à chaque étape du processus.

En faisant appel à notre cabinet d’avocats, vous bénéficiez d’une équipe dévouée qui comprend les enjeux spécifiques de ces litiges et qui s’engage à protéger vos droits de manière efficace et professionnelle. N’hésitez pas à nous contacter pour une consultation sur votre situation juridique.

Litige immobilier : tout ce qu’il faut savoir

Nov 14, 2023 | Urbanisme / Construction / Immobilier

Que vous soyez propriétaire, locataire, promoteur ou que vous représentiez une agence immobilière, le syndicat des copropriétaires (syndic), vous pouvez être confronté à un litige immobilier.

Il s’agit d’un désaccord qui oppose deux ou plusieurs parties et peut être lié à un vice caché, une description imprécise, un manquement aux obligations contractuelles, un non-respect des réglementations en vigueur, etc.

Informez-vous pour connaître les principaux types de litige immobilier. Découvrez également les recours et les meilleures solutions pour les résoudre.

I- Litige immobilier : qu’est-ce que c’est exactement ?

Il y a litige immobilier lorsque deux ou plusieurs parties sont en désaccord à propos d’un bien immobilier. Le conflit peut porter sur une maison, un appartement, une copropriété, un bien en construction, une propriété en vente, un logement ou un local professionnel en location, etc.

En règle générale, la partie plaignante vit une situation inconfortable. Elle décide alors d’en informer par courrier recommandé, la partie qu’elle considère comme responsable de son préjudice pour essayer de résoudre le litige immobilier à l’amiable. Plusieurs solutions permettent de régler ces conflits à l’amiable : la médiation, la conciliation, l’arbitrage, les échanges entre avocats.

Il est également possible de porter l’affaire devant les juridictions compétentes si le règlement à l’amiable n’a pas suffi à dénouer le conflit.

II- Quels sont les différents types de litiges immobiliers ?

Plusieurs types de litiges immobiliers peuvent surgir au quotidien. Voici les cas les plus fréquents afin de mieux comprendre les particularités des problèmes.

1- Les litiges immobiliers pouvant survenir au cours de la construction ou à l’issue d’une vente immobilière

Ces types de litiges immobiliers opposent souvent le promoteur ou le constructeur ou le vendeur à l’acheteur. Il s’agit souvent du:

• non-respect d’une vente immobilière par le vendeur;
• non-respect d’un compromis de vente par le vendeur ou l’acquéreur d’un bien immobilier;
• d’un retard de livraison,
• du non-respect des clauses contractuelles,
• du non-respect d’un cahier des charges de lotissement,
• d’un trouble anormal de voisinage,
• d’un abandon de chantier,
• de désordres liés à une construction en cours, etc.

2- Litige immobilier dans le cadre de l’achat d’un bien ou à l’issue d’une opération de vente ou construction

Ce type de litiges oppose souvent une agence immobilière ou un vendeur, à un acquéreur. La plupart du temps, les deux parties sont en désaccord lorsque les critères du client n’ont pas été respectés ou lorsque l’acheteur découvre :

• une malfaçon ou un vice-caché
• que le bien n’a pas été livré conformément à ce qui avait été envisagé.
• en cas d’emprise irrégulière sur une propriété privée.
• les litiges relatifs aux servitudes (servitude de passage, servitude par destination du père de famille, servitudes de tréfonds, servitudes de vue, servitude pour limiter la hauteur d’une construction, etc.) sont également nombreux.

Si l’agence commet des erreurs ou en cas de négligence, sa responsabilité est engagée (contractuelle ou délictuelle, en fonction des situations). Quoi qu’il en soit, dans l’exemple d’un vice, la responsabilité de l’agent ne peut pas être engagée s’il ne le connaissait pas et qu’il est en mesure de prouver sa bonne foi.

3- Litige immobilier dans le cadre d’une location

Le propriétaire et le locataire peuvent être en désaccord sur plusieurs points : la répartition des charges à payer, les loyers impayés, la détérioration des équipements ou du logement, la prise en charge des travaux de réparation, l’expulsion, etc. Les parties concernées peuvent saisir la Commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice au Tribunal judiciaire pour un règlement à l’amiable avant de porter l’affaire devant le tribunal judiciaire.

4- Les litiges de voisinage

Le litige immobilier peut également impliquer les voisins à cause d’un problème de vis-à-vis ou de nuisances de voisinage. Il faut noter que la responsabilité du propriétaire du bien immobilier est engagée pour les nuisances de voisinage de ses locataires. Par ailleurs, ces nuisances peuvent contribuer à réduire la valeur d’un logement. C’est pourquoi le propriétaire est tenu de réagir pour que les troubles et les nuisances cessent au plus vite.   

Heureusement, depuis 2007, la loi prévoit que les troubles de voisinage constatés par une juridiction compétente constituent, au même titre qu’un défaut de paiement ou la non-souscription d’une assurance, un motif valable de résiliation judiciaire du bail. En d’autres termes, lorsque le locataire écope d’une condamnation, pour des litiges de voisinage, son propriétaire est en droit de contacter un juge pour demander son expulsion.

5- Litige immobilier impliquant un syndic

Le syndicat des copropriétaires est mandaté pour représenter les copropriétaires, mais le bon fonctionnement de la copropriété est assuré par le Syndic. Les cas pouvant entrainer des conflits ne sont pas rares, en particulier lorsque le responsable syndic prend des décisions sans consulter les copropriétaires ou lorsque les actions effectuées n’ont pas permis d’obtenir les résultats escomptés.

6- Litige immobilier concernant l’État ou les collectivités territoriales

Le litige immobilier peut découler du droit de préemption des collectivités territoriales qui deviennent prioritaires pour l’achat d’un bien dans une zone urbaine. Les personnes morales de droit public peuvent également acquérir le bien d’une personne privée sous réserve d’une indemnisation : il s’agit de l’expropriation.

L’accompagnement d’un avocat connaissant ces procédures vous permettra de vous défendre.

Voici quelques exemples d’interventions en matière de droit public de l’urbanisme :

• Urbanisme;
• recours en matière de permis de construire;
• recours en matière de plans locaux d’urbanisme;
• édifice menaçant ruine (loi changée depuis lors);
• infractions d’urbanisme;

III- Quels recours en cas de litige immobilier ?

Au moment de la vente, de l’achat, de la location ou de la gestion d’un bien immobilier, de nombreux litiges peuvent survenir. Il convient alors de les régler à l’amiable dans un premier temps, avant de s’en remettre à la juridiction compétente qui devra trancher sur le litige immobilier.

1- Les différentes solutions pour un règlement à l’amiable

Le décret n° 2023-357 du 11 mai 2023 a rendu obligatoires les processus de règlement à l’amiable à travers une médiation ou une conciliation. Le règlement à l’amiable consiste à chercher un terrain d’entente entre les parties en désaccord à travers des moyens non judiciaires comme la médiation ou la conciliation.

Mais avant tout, il convient d’informer l’autre partie en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous n’obtenez aucun retour satisfaisant, vous pouvez faire appel à un ode de règlement amiable des litiges avant de saisir une juridiction..

• La médiation avec l’aide d’un tiers neutre

Le médiateur est un tiers qui va établir la communication entre les parties concernées par le litige immobilier pour les aider à trouver un accord. Elles seront invitées à s’exprimer en toute liberté et en toute confiance pour parvenir à une solution mutuelle et durable qui convient à chacun. La médiation est un processus qui se distingue par sa rapidité et son faible coût par rapport à une action en justice. Par ailleurs, les parties impliquées gardent le contrôle sur le déroulement de la situation et les résultats qui peuvent découler de la procédure.

2- Recours à la justice pour régler un litige immobilier

Si toutes les solutions à l’amiable ne vous ont pas permis de résoudre votre litige immobilier, il est grand temps de demander l’accompagnement d’une avocat pour vous défendre devant les juridictions compétentes.

Vous bénéficierez ainsi d’une analyse ciblée et approfondie qui vous aidera à mieux orienter votre ligne défense.

Maître Aurélien PY, votre avocat à GRENOBLE, vous assiste pour régler votre conflit à l’amiable ou devant une juridiction si nécessaire.

CONTACTEZ-NOUS !

Me Aurélien PY et son équipe se tiennent à votre disposition pour vous conseiller et vous défendre en matière de vice caché et droit immobilier, droit immobilier et construction. A noter Me PY défend aussi bien les vendeurs que les acquéreurs, cela dépend des dossiers qui lui sont présentés.

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Avocat permis de construire pour vos recours

Oct 19, 2023 | Urbanisme / Construction / Immobilier

Notre cabinet vous accompagne si vous souhaitez engager un recours contre un permis de construire délivré proche de votre habitation ou, contre un refus de permis de construire qui vous est opposé.

Il faut savoir que pour accroître vos chances d’obtenir un permis de construire, mieux vaut vous rapprocher d’un avocat qui saura vous aider dans la préparation de votre dossier et pourra vous permettre d’éviter certains pièces.

Par ailleurs, si vous souhaitez vous opposer à un permis de construire, sachez qu’il s’agit d’une matière technique et qu’il est indispensable de prendre attache avec un conseil. Il est en effet de plus en plus difficile d’obtenir l’annulation d’une telle autorisation, en raison d’une jurisprudence particulièrement favorable à la régularisation des illégalités contenues afin d’accélérer la construction de logements.

Avocat permis de construire : les conditions de recevabilité d’un recours

Pour initier un recours contre un permis de construire, plusieurs conditions de recevabilité existent.

Il est nécessaire de disposer d’une capacité à agir, c’est-à-dire d’être majeur et capable pour les personnes physiques.

Pour les personnes morales, il existe des spécificités (représentation par le syndic pour les recours engagés par un syndic de copropriété, par la personne visée dans les statuts ou le président pour les recours engagés par des associations).

Les associations doivent exister antérieurement au permis de construire (article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme).

Il convient en outre d’avoir intérêt à agir contre la décision contestée. Cette condition fait l’objet d’une jurisprudence abondante et est source de difficultés pour les personnes qui engageraient des recours sans connaître le droit de l’urbanisme.

Il revient en effet à celui qui initie un recours de démontrer qu’il dispose d’un intérêt à agir, à la date d’affichage de la demande de permis de construire (article 600-1-3 du code de l’urbanisme).

Pour les personnes physiques, il faut donc démontrer que le permis de construire, de démolir ou d’aménager sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail , etc. (article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme).

Votre cabinet vous indiquera quels documents rassembler pour justifier que ces conditions sont remplies. Cela vous évitera un rejet de votre requête comme manifestement irrecevable par ordonnance, sans aucune analyse au fond.

Bien souvent, l’intérêt à agir est celui du voisin immédiat du projet voire d’un voisin plus lointain en fonction de la configuration des lieux et de la visibilité du projet. L’importance du projet permet de disposer d’un intérêt à agir pour une personne qui n’en serait pas immédiatement voisine.

Pour les personnes morales, il existe encore des spécificités. Par exemple, l’intérêt à agir d’une association s’apprécie par rapport à son objet statutaire (sauf pour les associations régulièrement déclarées et ayant pour objet principal la protection de l’environnement), à la date d’introduction de la requête. L’objet statutaire doit être en lien avec l’urbanisme, la défense de l’environnement et du cadre de vie.

Par ailleurs, le délai de recours contre un permis de construire est de deux mois (article R. 421-1 du code de justice administrative) à compter de l’affichage du permis de construire sur le terrain (article R. 600-2 du code de l’urbanisme). L’affichage doit être continu, visible de la voie publique et complet, condition vérifiée par les juridictions administratives.

Les recours gracieux et contentieux doivent être notifiés au pétitionnaire et à l’autorité ayant délivré le permis de construire (article R. 600-1 du code de l’urbanisme) dans les 15 jours du dépôt du recours administratif ou contentieux. Si vous ne parvenez pas à établir l’accomplissement de cette formalité, votre recours sera considéré comme irrecevable.

En définitive, de nombreux pièges entourent le recours contre un permis de construire. C’est pourquoi il est important d’être accompagné d’un conseil tel que notre cabinet PY avocat exerçant la matière et en connaissant les difficultés.

Avocat permis de construire : les moyens à invoquer contre un permis de construire

Le permis de construire accordé ou refusé peut être illégal à plusieurs égards.

Votre cabinet soulèvera pour vous les moyens susceptibles d’aboutir à l’annulation de la décision attaquée, après vous avoir rendu compte d’une analyse personnalisée de la situation que vous soumettez.

L’incompétence de l’auteur de l’acte est un moyen d’ordre public qui peut entraîner l’annulation totale de la décision du maire ou du préfet. Il peut exister une délégation de signature ou de pouvoir de ces autorités, à condition qu’elles puissent l’établir.

L’autorité de délivrance ne doit par ailleurs pas être intéressée.

Ensuite, le permis de construire dont l’autorisation ou le refus est contesté, peut comporter un vice de forme ou de procédure mais la jurisprudence a rendu difficile une annulation dans ces situations.

Le dossier de permis de construire doit être suffisamment complet et notamment en ce qui concerne le projet architectural (articles L. 431-2, R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme). Son insuffisance n’entraîne pas nécessairement l’annulation du permis de construire, il faut regarder l’ensemble des pièces produites par le pétitionnaire.

Pour obtenir l’annulation, il faut que l’administration n’ait pas été en mesure d’apprécier l’insertion du projet de construction dans le paysage proche et lointain.

Toutes les études nécessaires à la réalisation du projet doivent également avoir été effectuées (article R. 431-16 du code de l’urbanisme), à défaut l’annulation peut être prononcée par la juridiction administrative.

De même, les éventuelles consultations obligatoires doivent avoir été conduites.

Le maire ne doit pas donner son avis s’il est intéressé au projet.

De même, il ne peut y avoir détournement de pouvoir, ce qui signifie que l’administration ne peut pas agir dans un but étranger à l’intérêt général. Ce moyen est plus difficile à démontrer.

L’administration peut commettre des erreurs de fait dans l’autorisation de permis de construire accordée.

Surtout, elle peut enfin commettre des erreurs de droit par rapport aux lois et règlements.

Le permis de construire doit être contesté en procédant à son analyse et sa confrontations minutieuses par rapport au Plan local d’urbanisme.

Le permis de construire ne peut pas en effet violer le plan local d’urbanisme. Votre conseil caractérisera donc la méconnaissance du plan local d’urbanisme par le permis de construire accordé.

Encore, un permis de construire ne peut être délivré dans des zones présentant un risque pour la sécurité, la santé, la salubrité publiques ou dans des secteurs protégés (par exemple site inscrit, monuments historiques, etc.).

Le recours contre une décision administrative de refus ou d’autorisation d’un permis de construire est donc technique et il est important de faire appel à un avocat permis de construire.

Pourquoi se faire accompagner pour un recours

Cette nécessité est encore renforcée par la souplesse du juge administratif permettant la régularisation de nombreuses irrégularités comprises dans un permis de construire. Le pétitionnaire peut déposer pendant l’instruction de l’affaire des permis de construire modificatifs régularisant les vices précédemment soulevés et cette opportunité peut être offerte par le juge administratif (article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme).

Votre recours en annulation du permis de construire pourra être accompagné d’un autre recours en suspension. Il s’agit d’une procédure urgente, en référé, permettant de suspendre les effets du permis de construire en cas d’urgence et de doute sérieux quant à la légalité de la décision. L’urgence selon la date d’introduction de la requête est présumée en matière de permis de construire.

Enfin, il ne faut pas oublier qu’il existe d’autres possibilités de recours en matière d’autorisations d’urbanisme. Ces dernières sont toujours délivrées selon les seules règles d’urbanisme mais soumises au respect des droits des tiers.

Cela signifie que la responsabilité civile du pétitionnaire ou de la personne n’ayant pas demandé d’autorisation d’urbanisme peut être engagée. Dans ce cas, il doit exister une faute, un préjudice et un lien de causalité.

La faute peut être constituée par la méconnaissance d’une règle d’urbanisme (plan local d’urbanisme par exemple). Le préjudice peut être une perte d’ensoleillement ou une perte de vue et être lié avec la règle d’urbanisme méconnue.

En cas de préjudice important, la responsabilité peut être demandée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage (ensoleillement, vue, nuisances sonores, etc.) si le projet excède les inconvénients du voisinage. En pratique, votre avocat permis de construire devra mettre en évidence les troubles encourus et, de recourir préalablement à une expertise immobilière pour évaluer la perte potentielle de valeur vénale de votre bien.

Vous pouvez saisir le cabinet PY CONSEIL à GRENOBLE (5 rue Félix Poulat 38000 Grenoble) ou à Gap (4 Boulevard Pierre et Marie Curie 05000 Gap) pour une consultation (https://www.py-avocat.fr/avocat-droit-public-gap/) au cabinet visant à faire un point sur votre situation et vos droits.