La servitude par destination du père de famille

Juil 14, 2023 | Urbanisme / Construction / Immobilier

Qu’est-ce que la Servitude par destination du père de famille ?

Comment définir la servitude par destination du père de famille ?

Une servitude est une obligation imposée à une propriété privée (fonds servant) au profit d’une autre (fonds dominant) Elle a pour but d’exiger une tolérance ou une restriction bénéficiant au fonds dominant. 

La servitude par destination du père de famille est un aménagement foncier créé par le propriétaire avant qu’il ne divise son propre fonds pour en vendre une partie et vaut titre si elle est établie (article 692 du code civil).

Le code civil retient la servitude par destination du père de famille quand celle-ci est continue et apparente (article 692). Il est nécessaire de rapporter la preuve que les deux propriétés, actuellement distinctes, n’en formaient qu’une seule, qui appartenait au même et unique propriétaire, et que ce dernier a créé la servitude (article 693). Le contrat ne doit disposer d’aucune clause contraire à la servitude apparente (article 694).

Quels sont les critères de la servitude par destination du père de famille ?

Il faut distinguer 2 cas qui correspondent à deux champs d’application différents :     

• si on dispose de l’acte de division originel, et que ce dernier ne fait état d’aucune disposition contraire à la servitude, on ne s’intéressera qu’à l’apparence ;
• sinon, le juge devra apprécier la continuité. 

En effet, la Cour de cassation considère que « la destination du père de famille vaut également titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent des signes apparents de servitude lors de la division et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire. » (Cass., 3^e civ., 24 nov. 2004, n°03-16.366 // Cass., 3^e civ., 2 mars 2017, n°15-26.752).

Les juges apprécient de façon souple le caractère continu de la servitude.

            1. L’appartenance à un même propriétaire avant la division

La propriété avant sa division doit appartenir au même propriétaire. 

            2. La réalisation de l’aménagement par ce même propriétaire

Le propriétaire doit avoir eu la volonté d’aménager le fonds comme une servitude avant la division, même si, à ce moment-là, elle n’était pas considérée comme telle (Cass., 3^e civ., 6 juin 2019, n°17-30.964). Ainsi, un aménagement effectué par une autre personne, par exemple un locataire ou un usufruitier, n’est pas possible.

En cas d’indivision, les propriétaires indivis ne peuvent créer cette servitude par un acte de partage (Cass., 3^e civ., 6 juin 2007, n°06-15.044). En effet, aucun d’eux n’a jamais été propriétaire de l’ensemble de l’immeuble divisé, les choses n’ont pas été mises en l’état par un propriétaire unique dont il résulte la servitude. Dès lors, cela ne répond pas aux conditions de la servitude par destination du père de famille. Toutefois, s’il existait une servitude entre deux propriétés qui ont été unifiées par un seul propriétaire (on parle de confusion) et que ce dernier divise à nouveau, la servitude renaît (Cass., 3^e civ., 10 oct. 1984). 

            3. L’absence de disposition contraire contenue dans l’acte de division originel

Le juge doit regarder l’acte originel de sorte qu’il ne sera pas possible de faire tomber la servitude après une vente qui ne la mentionnerait pas (Cass., 3^e civ., 6 fév. 1991, n°89-18.315). De même, un acte postérieur qui la supprimerait explicitement, alors que les conditions de sa reconnaissance étaient remplies, ne serait pas légal et se verrait écarté par le juge (Cass., 3^e civ., 6 sept. 2018, n°17-21.527). Cet acte originel doit être apporté par le demandeur mais, s’il n’en dispose pas, il devra alors prouver la continuité. Mais si le défendeur l’apporte pour prouver la présence d’une clause contraire à la servitude, la continuité sera sans effet. 

            4. Un aménagement extérieur et visible

Le caractère apparent de l’aménagement est soumis à l’appréciation souveraine du juge. Il doit préexister à la division et être certain.

Ainsi, I’aménagement doit être suffisamment permanent pour révéler l’intention.

Cette condition d’apparence prime sur les éventuelles dispositions contraires dès lors que « l’insertion dans les actes d’une clause de style mentionnant que les fonds ne sont grevés d’aucune servitude ne peut être retenu comme s’opposant à la servitude de père de famille » si les signes apparents sont là (Cass., 3^e civ., 9 juin 2016, n°14-28.893).

            5. Une volonté certaine de créer une servitude

Les juges vérifient l’existence de la servitude au jour de la division (Cass., 3^e civ., 19 fév. 2003, n°00-21.465), et le lien fonctionnel entre les deux parcelles. 

            6. La continuité

La continuité est le fait de ne pas avoir besoin du fait actuel de l’homme, c’est-à-dire que son exercice ne doit pas supposer une  action du propriétaire du fonds dominant. Par exemple : les conduites d’eau, les égouts, les vues etc. Cependant, il n’est pas nécessaire que l’utilité de cette servitude soit permanente, elle peut seulement être intermittente (exemple : l’écoulement des eaux).

En résumé, la servitude par destination du père de famille est établie s’il existe :

• un aménagement extérieur et visible,
• effectué volontairement par le propriétaire,
• antérieur à l’acte de division,
• et si cette servitude n’est pas clairement contestée dans l’acte de division ou, en son absence, dont on a la preuve de la continuité. 

Contactez-nous pour connaître vos droits et vous défendre !

Retrouvez notre article sur les servitudes: https://www.py-avocat.fr/avocat-servitude-grenoble/ ;

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Démolition reconstruction ou indemnité ?

Juin 25, 2023 | Urbanisme / Construction / Immobilier

Démolition reconstruction ou indemnité ? Le juge reste souverain pour décider d’allouer une indemnité au lieu de prescrire la démolition reconstruction

Cour de Cassation, 18 janvier 2023 n° 21-20.027

Par un arrêt du 18 janvier 2023, la troisième chambre de la Cour de cassation est venue rappeler le choix qui s’offre au juge dans le cadre de travaux de réparation en cas de désordres sur une construction (Cour de Cassation, 18 janvier2023 n° 21-20.027).

Cet arrêt est l’occasion de rappeler les pouvoirs du juge à la suite de l’inexécution contractuelle d’une partie.

Lorsqu’une partie à un contrat ne remplit pas ses obligations, elle dispose de la faculté de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsque celle-ci est possible. Ainsi, en droit de la construction, la jurisprudence retient depuis longtemps, la possibilité pour un maître d’œuvre de demander la démolition puis la reconstruction d’une maison non conforme aux stipulations contractuelles (Cour de cassation, 1^ère, 16 janvier 2007, n° 06- 13.983).

Cette action en exécution forcée est notamment prévue par l’article 1221 du code civil qui prévoit que le créancier, après mise en demeure, peut en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Sur ce dernier point, l’exécution forcée en nature ne doit pas être disproportionnée.

Dans cet arrêt, des particuliers ont demandé la condamnation d’une société d’architectes, à la suite de désordres constatés dans le cadre de travaux d’extension et de réhabilitation d’une maison d’habitation.

La Cour de cassation a donc écarté la solution proposée par l’expert qui préférait la démolition et la reconstruction, en retenant qu’elle apparaissait trop disproportionnée :

« 7. La cour d’appel a constaté que les désordres affectaient la couverture, l’étanchéité, la zinguerie, l’absence de traitement des murs contre l’humidité ainsi que la hauteur non conforme au permis de construire de la couverture et qu’avant de proposer finalement la démolition et la reconstruction des ouvrages, l’expert avait d’abord énuméré les travaux qui pouvaient remédier aux désordres, évalués à la somme totale de 79 217,60 euros.

8. Appréciant souverainement les modalités de la réparation du préjudice, elle a retenu que ces travaux réparaient intégralement le préjudice et que la solution de démolition-reconstruction qui avait la préférence de l’expert ne pouvait être retenue, les motifs avancés par le technicien pour justifier cette solution étant généraux et imprécis et le refus de deux architectes d’intervenir pour reprendre le chantier ne préjugeant pas de la positiond’autres maîtres d’oeuvre. »

Ainsi, dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle qu’il revient au juge d’apprécier si de tels désordres nécessitent la reconstruction-démolition ou si l’allocation de dommages et intérêts apparaît moins disproportionnée.

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Aurélien PY et le Cabinet PY CONSEIL sont à votre disposition en droit de la construction et de l’immobilier:

• Aurélien PY, avocat immobilier et construction: https://www.py-avocat.fr/aurelien-py-avocat-immobilier-et-construction/;

• Maître Aurélien Py – Avocat en droit public et immobilier à Grenoble: https://www.py-avocat.fr/maitre-aurelien-py-avocat-en-droit-public-et-immobilier-a-grenoble/ ;

• Maître Aurélien Py: Avocat en droit immobilier: https://www.py-avocat.fr/maitre-aurelien-py-avocat-en-droit-immobilier/
• Maître Aurélien PY avocat à Grenoble: https://www.py-avocat.fr/maitre-aurelien-py-avocat-a-grenoble/

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Maître Aurélien Py: Avocat en droit immobilier

Avr 2, 2023 | Urbanisme / Construction / Immobilier

Maître Aurélien Py: Avocat en droit immobilier

Qu’est-ce que le droit immobilier ?

Le droit immobilier est une branche du droit civil qui régit les relations entre les individus concernant les biens immobiliers. Il englobe de nombreux aspects tels que la vente, la location, la copropriété, les baux commerciaux, la construction et l’urbanisme. Le droit immobilier est donc un domaine complexe et en constante évolution. Il est important de se tenir informé des nouvelles lois et réglementations qui peuvent impacter les transactions et les litiges immobiliers. Ainsi, les acteurs du secteur immobilier doivent être vigilants quant aux évolutions législatives et réglementaires pour assurer la conformité de leurs opérations.

Qu’est-ce qu’un avocat en droit immobilier ?

Un avocat en droit immobilier est un professionnel du droit intervenant dans les questions juridiques liées à l’immobilier. Il accompagne et conseille ses clients, qu’ils soient particuliers, professionnels ou collectivités, dans la résolution de leurs problèmes immobiliers. L’avocat en droit immobilier est également compétent pour la rédaction et l’analyse de contrats et pour la représentation en justice lors de litiges. De plus, il peut vous aider à anticiper les risques juridiques liés à vos projets immobiliers et vous guider dans les démarches administratives à entreprendre, telles que les demandes de permis de construire ou les déclarations préalables de travaux.

Quand faire appel à un avocat immobilier ?

Il est recommandé de faire appel à un avocat immobilier dès lors que vous êtes confronté à une situation complexe ou litigieuse en matière immobilière. Par exemple, lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, en cas de litige entre copropriétaires, lors de la rédaction d’un bail commercial (partenariat avec un autre cabinet d’avocats spécialisé) ou pour obtenir des conseils en matière d’urbanisme. L’avocat immobilier saura vous orienter et vous aider à défendre vos intérêts. Faire appel à un avocat en droit immobilier peut également être utile pour prévenir les litiges et sécuriser vos transactions immobilières, en vous aidant à comprendre les subtilités juridiques et les enjeux financiers liés à vos projets.

Les compétences d’un avocat immobilier

Un avocat en droit immobilier possède une expérience juridique, des connaissances et outils de recherches juridiques dans le domaine de l’immobilier. Il peut mettre en oeuvre des tentatives de règlement amiable du litige ou des procédures judiciaires dans les intérêts de ses clients. En outre, l’avocat immobilier doit être à l’écoute et savoir communiquer efficacement pour expliquer à ses clients les enjeux et conséquences de leurs choix. Il doit également être capable d’adapter sa stratégie en fonction de l’évolution du contexte juridique et des spécificités de chaque affaire.

Pour quels litiges un avocat immobilier est-il compétent ?

Pour les particuliers

L’avocat en droit immobilier peut intervenir dans de nombreuses situations pour les particuliers tels que :

• Les problématiques liées à l’urbanisme (zonage, règles d’implantation, servitudes) 
• L’achat ou la vente d’un bien immobilier;
• Les vices cachés en matière de vente immobilière;
• Le compromis de vente;
• Les problèmes de propriété (troubles de voisinage, empiètements, servitudes) ;
• Les litiges locatifs (expulsion, loyers impayés, dégradations) ;
• Les questions liées à la construction (permis de construire, malfaçons, garanties)

Pour les professionnels et collectivités

L’avocat en droit immobilier peut également accompagner les professionnels et les collectivités dans des domaines variés tels que les problèmes d’urbanisme et d’aménagement du territoire.

Quels honoraires pour un avocat immobilier ?

Mode de calcul

Les honoraires d’un avocat en droit immobilier peuvent varier en fonction de plusieurs critères, tels que la complexité de l’affaire, la notoriété de l’avocat ou encore la situation géographique de son cabinet. Il est important de discuter des honoraires dès le premier rendez-vous avec votre avocat pour éviter toute surprise.

Il existe différents modes de calcul des honoraires :

• Le taux horaire : l’avocat facture ses prestations en fonction du temps passé sur le dossier. Ce taux peut varier en fonction de la complexité de l’affaire et du niveau d’expertise de l’avocat.
• Le forfait : l’avocat et son client conviennent d’un montant global pour l’ensemble des prestations. Cette solution est souvent utilisée pour les affaires simples et prévisibles.   
• Le résultat : l’avocat perçoit un pourcentage sur le montant obtenu en cas de gain de cause ou de règlement amiable. Cette solution est généralement utilisée en complément d’un autre mode de facturation.  

Il est essentiel de signer une convention d’honoraires avec votre avocat pour formaliser les modalités de facturation et garantir la transparence des frais.

Pour en savoir plus sur mes honoraires en droit immobilier, consultez notre site internet : HONORAIRES  

En faisant appel à mon cabinet, vous bénéficierez d’un accompagnement personnalisé dans les étapes successives de votre dossier et la résolution de votre litige. N’hésitez pas nous contacter le cabinet via le  SITE internet pour discuter de vos besoins et obtenir des conseils adaptés à votre situation.

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Inexécution de la vente immobilière par le vendeur

Jan 17, 2023 | Urbanisme / Construction / Immobilier

Le vendeur qui s’est engagé à vendre, doit réparer le préjudice causé à son cocontractant en cas d’inexécution de cette vente.

Cour de cassation, civ 1, 28 septembre 2022, n° 21-11.846

En droit, l’article 1231-1 du code civil, ancien 1147 dispose que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Dans une affaire récente, une société a fait l’achat d’un bien immobilier. Le vendeur s’était également engagé à vendre  trois autres parcelles à cette société. Un compromis de vente datant du 28 mai 2014 avait été signé.

Toutefois, le vendeur violé les termes de ce compromis, dont la validité n’avait pourtant pas été remise en cause, en cédant ces parcelles à un tiers. Ainsi, le vendeur avait, d’une part, privé la société d’une partie de la propriété qu’elle convoitait et, d’autre part, causé l’enclavement de la parcelle dont la société était propriétaire. En effet, le tiers acquéreur se trouvait désormais propriétaire de parcelles enclavant la propriété de la société et l’empêchait d’y accéder.

La société a ainsi saisi le juge judiciaire afin d’obtenir que le vendeur soit condamné à prendre en charge l’ensemble des frais et coûts inhérents à l’établissement d’une servitude de passage sur la propriété du tiers acquéreur des trois parcelles au profit de sa parcelle de la société requérante en réparation du préjudice subi.

La société fondait cette demande sur l’inexécution contractuelle du vendeur qui avait manqué à ses obligations contractuelles. 

La Cour d’appel de Bastia avait refusé de faire droit à cette demande au motif que le vendeur, ayant vendu ses biens immobiliers, n’avait plus de droit sur ces parcelles.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel.

Elle considère qu’en refusant de faire droit à cette demande, aux motifs en réalité inopérants que le vendeur était dépourvue de tous droits sur les fonds concernés, la cour d’appel, qui a méconnu la force obligatoire du compromis, a violé l’article 1103 du code civil (ancien article 1134) et l’article 1231-1 du code civil (ancien article 1147).

Ainsi, le vendeur qui renonce à vendre alors qu’un compromis valide a été signé, doit réparer les préjudices causés par le manquement à ses obligations.

Pour aller plus loin, lisez aussi « Non-respect d’un compromis de vente: Quelles sont les conséquences pour l’acheteur du non-respect d’un compromis de vente ? »

Aurélien PY, votre avocat en droit de l’immobilier et construction Grenoble, vous reçoit à GRENOBLE et à GAP ou en prenant rendez-vous en visioconférence.

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Aurélien PY, avocat immobilier et construction

Déc 11, 2022 | Urbanisme / Construction / Immobilier

Avocat immobilier et construction à Grenoble et Gap, Maître Aurélien PY est avocat en droit public, notamment en droit de l’urbanisme. Au fil de la pratique, il a développé des compétences en droit de l’immobilier et de la construction. 

Le droit de l’urbanisme

Me, Aurélien PY est avocat à Grenoble et à Gap. Il intervient en droit de l’urbanisme, branche du droit public. Gâce à ses compétences en droit de l’urbanisme, Maître Aurélien PY peut vous accompagner pour les démarches nécessaires à la réalisation de votre construction  :

• Permis de construire : Le permis de construire est l’autorisation de principe pour tout type de travaux, constructions, utilisation des sols : pour une construction nouvelle, si la surface de plancher est supérieure à 20m2, ou en secteur protégé dès lors que la hauteur dépasse 12m ; pour une construction sur existant, la surface de plancher seuil est 40 m2. En outre, en cas de reconstruction après démolition, un permis est nécessaire.

• Déclaration préalable de travaux : En cas de changement de destination d’un ouvrage, une déclaration préalable est a minima exigée. En outre, cette autorisation est employée comme alternative au permis de construire pour les constructions les plus modestes (dès 5m2 de surface de plancher ou 12m de hauteur pour une construction nouvelle ; dès 20 m2 pour une construction sur existant). De plus, la DP est une alternative au permis d’aménager pour la division de lots. 

• Certificat d’urbanisme : Cet acte est utile pour connaitre les règles applicables (CU informatif) et pour s’informer sur la possibilité de réaliser un projet (CU opérationnel). Cet acte informatif ne constitue pas une autorisation d’urbanisme et n’autorise pas à construire. Toutefois, il emporte des effets juridiques. Il est destiné à informer son demandeur sur les droits à construire attachés à un terrain et permet de cristalliser le droit applicable. Néanmoins, cet effet est limité en cas de sursis à statuer opposer par la commune à une demande de permis.  

Pour plus de détails sur le droit de l’urbanisme, une page des compétence dédiée et des articles d’actualité juridique sont disponibles sur le site du cabinet PY Conseil. En outre, Maître Py peut vous informer sur les règles et les documents d’urbanisme applicables dans le cadre de la réalisation de l’opération immobilière. En effet, outre le code civil, du code de la construction et de l’habitation, les opérations immobilières sont soumises à de nombreuses autres règles publiques en matière d’urbanisme (RNU, PLU, PLUi, lois Littoral et Montagne, SCOT).

Un avocat en droit de l’immobilier et de la construction possédant une compétence en droit de l’urbanisme permet de disposer d’une approche globale du dossier dès lors que plusieurs matières sont susceptibles de se rencontrer dans une même affaire. 

L’avocat en droit de l’immobilier et de la construction pourra ainsi réaliser conseiller, mettre en œuvre les procédures nécessaires, assister ses clients avec l’expert, et défendre les droits de son client à l’amiable ou devant les juridictions.

Maître Aurélien PY accompagne ses clients particuliers, professionnels de l’immobilier et collectivités territoriales dans la réalisation d’opérations immobilières ou plus généralement lorsque ces clients rencontrent des difficultés ou ont besoin d’un conseil.

Quand faire appel à un avocat en droit de l’immobilier et de la construction ? 

L’avocat en droit de l’immobilier traite des atteintes au droit de propriété :

• En cas d’empiètement: lorsqu’une personne exerce un pouvoir ou une compétence qui appartient légalement à une autre personne, comme une construction qui déborderait sur le terrain d’autrui, le soutien d’un avocat peut être nécessaire pour en sortir. En cas d’empiètement, le juge peut ordonner la démolition. Un bornage peut être mis en place pour apporter la preuve de l’empiètement. La cession du bout de terrain empiété peut aussi être envisagée. En cas d’échec de résolution amiable, une action peut être intentée devant le juge.

• Devant une situation de  voie de fait, lorsque l’administration a procédé à l’exécution forcée d’une décision de façon irrégulière ou lorsque l’administration a pris une décision manifestement insusceptible de se rattacher à ses pouvoirs, et ainsi porté une atteinte grave au droit de propriété, entrainant son extinction, ou à une liberté fondamentale, des solutions existent.  La gravité du fait est telle qu’elle entraine la perte de la qualité administrative de l’acte. Le juge judiciaire est ainsi compétent pour constater la voie de fait, la faire cesser et réparer ses conséquences. Il est donc conseillé de saisir le juge en référé pour faire cesser ce trouble illicite. Il est aussi possible de saisir le juge administratif dans le cadre d’un référé liberté.

• Pour un comportement ne pouvant pas être qualifié de voie de fait, il est possible d’invoquer l’emprise irrégulière. En effet, cette théorie ne concerne que la protection privée immobilière mais n’est pas conditionnée à la gravité de l’irrégularité. La théorie de l’emprise irrégulière permet de réparer des dommages résultant d’un comportement qu’on ne peut qualifier de voie de fait, comme l’implantation d’un ouvrage public sur une propriété privée ou encore une réquisition irrégulière. Le juge administratif est compétent prononcer l’annulation d’une emprise irrégulière et son injonction afin d’y mettre fin mais, également, d’obtenir réparation du préjudice qui en est résulté.

Il règle les questions liées au voisinage : 

Servitudes 

° Les servitudes de passage permettent au propriétaire d’un terrain enclavé de bénéficier d’un droit de passage sur un terrain voisin. Ce sont des servitudes discontinues, nécessitant le fait de l’homme pour être exercée.

°Les servitudes de vue permettent à un propriétaire de créer une ouverture ou une vue sur une autre propriété en dérogeant aux distances imposées par la loi. Cette servitude étant continue, elle ne nécessite pas l’usage continuel de l’homme pour prospérer.

° Les servitudes de tréfonds constituent un droit de passage pour la traversée des réseaux enterrés, principalement pour l’évacuation des eaux usées. Il est indispensable de concrétiser cette autorisation par un acte écrit signé chez un notaire.

° Les servitudes par destination du père de famille résultent de l’aménagement du propriétaire du fonds avant qu’il n’en cède une partie. 

• Mitoyenneté : Elle peut s’établir par des moyens de droit commun, par titre ou par prescription. Toutefois, elle peut aussi être mise en place de manière spécifique, par une cession forcée ou une acquisition forcée. Les preuves requises sont spécifiques à ces problématiques, comme les marques de mitoyenneté et de non-mitoyenneté. Des présomptions existent aussi en l’absence de marques claires. Par ailleurs, des droits et obligations pèsent sur les propriétaires mitoyens. Chaque propriétaire d’un mur mitoyen dispose du droit de s’en servir. Cependant, l’accord du voisin est requis pour effectuer des travaux. La question de la répartition des frais, notamment lorsqu’une réparation s’avère nécessaire, est source de contentieux. 

Troubles de voisinage : Pour être reconnu, le trouble du voisinage doit être anormal. En effet, les propriétaires sont tenus de subir les inconvénients normaux du voisinage (Cass. Civ., 4 février 1971), de même pour des troubles résultant de travaux devant excéder un trouble normal de chantier (Cass. civ. 3, 9 mars 2022, n° 20-22.627). Pour apprécier le trouble anormal de voisinage, la jurisprudence a dégagé divers critères. Si le trouble est reconnu, le juge peut indemniser la perte de vue, de luminosité, d’ensoleillement, d’intimité et une diminution de la valeur vénale de la propriété. Pour faire constater ces troubles, il peut être important de recourir, après une phase amiable, à une expertise judiciaire contradictoire ou à plusieurs expertises privées.

L’avocat intervient aussi pour les problématiques générées par l’achat et la vente immobilière : 

• Refus de réitération de la vente : Il est nécessaire de demander à la partie défaillante de s’exécuter, par une convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice, en rappelant les conséquences d’un refus de réitération. Si la partie défaillante ne s’exécute pas, il faudra dresser un procès-verbal. Selon le compromis de vente, la question pourra être réglée par des dommages et intérêts ou par exécution forcée de la vente, suivant saisine du tribunal.

• Vices du consentement (Erreur, dol et réticence dolosive) : Les vices du consentement, principalement l’erreur et le dol en matière immobilière concernent la formation du contrat et doivent porter sur une qualité essentielle de ce contrat (constructibilité d’un terrain, présence de servitude, obtention d’un permis de construire si prévu contractuellement, etc…). Une appréciation économique inexacte ne constitue pas une erreur caractérisant un vice de consentement. Le dol peut provenir du co-contractant ou d’un tiers (notaire, agent immobilier…), mais doit impliquer le co-contractant pour obtenir la nullité du contrat. L’action en nullité se prescrit au bout de 5 ans à compter du jour où l’erreur ou le dol ont été découverts, dans un délai maximal de 20 ans. Il est aussi possible d’obtenir une indemnisation.

• Vices cachés affectant le bien : Ces vices concernent l’exécution du contrat. Si un défaut empêche l’usage « normal » du bien, l’acquéreur peut agir contre le vendeur en garantie des vices cachés. Le vice doit être né antérieurement à la vente, avoir été dissimulé lors de la vente et doit rendre le bien impropre à sa destination ou en diminuer significativement l’usage. Le délai pour engager l’action en garantie des vices cachés est de deux ans pour une vente conclue avec un particulier, ou de cinq ans pour une vente passée avec un commerçant. A titre d’exemple, la présence de termites, le défaut de raccordement aux réseaux, le défaut d’étanchéité d’une toiture constituent des vices cachés.

• Délivrance non conforme du bien aux stipulations contractuelles : Ce vice concerne l’exécution du contrat et désigne le manquement du vendeur à délivrer le bien conforme au contrat, tant en termes de qualité que de quantité. Le défaut doit exister au jour de la délivrance du bien, et l’acheteur ne dit pas avoir pu connaitre le défaut au moment de l’achat. Par exemple, une pièce d’un bien immobilier présentant une surface moindre que celle indiquée constitue une délivrance non-conforme. Le délai pour agir est de deux ans à partir de la signature de la vente immobilière. 

Contentieux des cahier des charges de lotissement: il s’agit d’un document de nature contractuelle entre les colotis et il doit donc être respecté entre eux. Les stipulations du cahier des charges subsistent quelle que soit l’évolution de la réglementation d’urbanisme. 

La garantie des vices cachés et la garantie de conformité ne peuvent pas être invoquées en même temps.

De même, l’avocat est compétent pour les interrogations tenant à la location immobilière : 

• Bail commercial et expulsion : Lorsque le propriétaire décide de ne pas renouveler le bail commercial, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire, sauf en cas de construction ou reconstruction avec offre d’un local en remplacement, de démolition d’un immeuble insalubre, de reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial, ou en cas de motifs graves et légitimes (non-paiement du loyer par le locataire, défaut d’exploitation du fonds). Il est aussi possible d’insérer dans le contrat une clause résolutoire, permettant de le résilier de plein droit en cas d’inexécution d’une obligation, pour ne pas se heurter au droit au renouvellement du preneur. Pour mettre en œuvre cette clause, le propriétaire doit délivrer un commandement par voie d’huissier au locataire. Sur le fondement de cette clause, il est possible d’aller jusqu’à l’expulsion du preneur. Une fois les démarches amiables effectuées (mise en demeure), une procédure judiciaire peut être ouverte, puis une action pour obtenir l’exécution de la décision judiciaire (commandement de quitter les lieux). Le concours de la force publique pourra être demandé.

• Bail d’habitation et expulsion : En cas de loyers impayés, le propriétaire souhaitant obtenir l’expulsion du locataire doit, en premier lieu, se tourner vers son assurance ou la caution du locataire. Ensuite, en cas de clause résolutoire, un commandement de payer, suivi d’un délai de paiement, doit être adressé au locataire. Puis, le juge pourra prononcer la résiliation du bail ou l’expulsion du locataire. Enfin, un commissaire de justice peut procéder à l’expulsion.

Les domaines d’intervention du cabinet PY Conseil en droit de la construction:

Me Aurélien PY intervient également en droit de la construction à GRENOBLE et à GAP (cabinet secondaire).

L’avocat en droit de la construction encadre les différents contrats de construction tels que par exemple : 

• les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI), 
• les contrats de vente en état futur d’achèvement (VEFA)

La responsabilité se traduit par les différentes garanties, à compter de la réception des travaux, tenant à ces contrats de construction :

• Garantie de parfait achèvement : le constructeur est responsable pendant 1 an de la non-conformité de l’ouvrage par rapport au contrat, sur les aspects, techniques, fonctionnels et esthétiques.
• Garantie décennale : le constructeur est responsable envers le maître d’ouvrage ou l’acquéreur, des dommages, issus de la construction, affectant l’ouvrage, pour une durée de 10 ans. 
• Garantie biennale : le constructeur est responsable pendant 2 ans du bon fonctionnement des éléments d’équipements dissociables de l’ouvrage.

Le constructeur a l’obligation de contracter une assurance de garantie professionnelle et de responsabilité et le particulier une assurance dommages ouvrage.

En cas de dommage à l’issue d’une construction, il est important de constater ce dommage. L’introduction d’un référé expertise fondé sur l’article 145 du code de procédure civile assorti d’un recours au fond permet d’interrompre le délai de prescription jusqu’au dépôt du rapport d’expertise. L’expert pourra entendre les parties de façon contradictoire puis se prononcer sur l’ensemble des désordres : causes, origine, responsabilités éventuelles, afin de pouvoir engager les responsabilités appropriées ou se défendre dans le cas des entreprises.

Implanté à Grenoble et à Gap, le cabinet d’avocat Py Conseil est compétent pour traiter ces différentes questions en droit de l’immobilier et de la construction. 

Pour quoi faire appel à un avocat en droit de l’immobilier et de la construction?

En plus d’un rôle de conseil sur les problématiques liées au droit de l’immobilier et de la construction, l’avocat peut initier une procédure contentieuse. Les litiges tenant au droit de l’immobilier et de la construction sont traités par les tribunaux judiciaires, les cours d’appel et la Cour de cassation, à la différence des litiges en droit de l’urbanisme relevant de la compétence des juridictions administratives.

Maître Aurélien PY pourra vous conseiller dans le choix de la procédure à suivre et vous accompagner tout au long du litige.

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