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Après la découverte de la perle rare qui répond à tous vos critères, vous ne pouvez que vous empresser à signer le compromis de vente. Le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance conforme du bien immobilier vendu. Si par malheur, vous êtes passé à côté d’un défaut que vous ne constatez qu’après la vente, il est toujours possible d’engager un recours.

Mais concrètement, qu’est-ce qu’un vice caché immobilier ? Quels sont les recours et les garanties prévues ? Y a-t-il un délai légal à respecter ? Informez-vous et retenez l’essentiel pour gérer judicieusement la situation lorsque vous êtes confronté à un problème de vice caché immobilier.

I- Vice caché immobilier : qu’est-ce que c’est exactement ?

Le vice caché est un défaut ou une malfaçon qui rend le bien immobilier impropre à l’usage ou qui empêche le nouveau propriétaire de jouir complètement de son bien. Si le défaut, existant avant la vente, aurait dissuadé l’acheteur de signer le compromis de vente, il sera qualifié de vice caché immobilier. Il arrive également que le vendeur ne soit pas informé de la malfaçon.

Voici quelques exemples de vices cachés qui devraient permettre à l’acquéreur de procéder à un recours :

• Des fuites d’eau dans un piscine;
• Des problèmes d’humidité ou d’étanchéité ;
• Toiture endommagée ;
• Problèmes d’isolation phonique ;
• Fosses septiques ou canalisations non conformes ;
• De fissures dans la dalle de béton ;
• Le bien ne dispose pas d’eau courante ;
• Le logement se trouve dans une zone inondable ;
• Le carrelage n’est pas homogène ;
• Les fondations du bien immobilier présentent des défaillances ;
• Problèmes de chauffage ;
• Des termites ou des mérules ont endommagé la maison avant la vente.

Pour que ces défauts puissent être considérés comme des vices cachés, les critères suivants doivent être remplis :

1. Ils doivent être antérieurs à la date de la vente ;
2. Ils ne doivent pas être apparents ;
3. L’acheteur ne doit pas en avoir connaissance au moment de la signature du contrat de vente ;
4. Le défaut doit être grave et réduire considérablement l’usage du bien immobilier ou le rendre inutilisable.

II- Garantie des vices cachés : comment faire pour la mettre en œuvre ?

L’article 1648 du Code civil prévoit que l’acheteur doit signaler les vices cachés au vendeur en apportant toutes les preuves nécessaires pour prouver leur existence. D’après l’article 1644 du Code civil, l’acheteur peut choisir entre les deux options suivantes :

1. Soit il décide de conserver le bien immobilier en contrepartie d’une réduction accordée par le vendeur. Un remboursement partiel sera alors effectué ou le montant convenu sera déduit du reste à payer ;
2. Soit il restitue le logement et demande le remboursement du prix et des frais versés pour son achat.

Pour que la garantie vice caché soit applicable, le vice doit être grave, antérieur à l’achat et dissimulé au moment de la vente. L’acheteur doit avoir bien examiné le bien avant l’acquisition. Pour mettre la garantie en marche, l’acquéreur est tenu de dénoncer le défaut caché et, de notifier une mise en demeure au vendeur.

III- Quel délai pour signaler le vice caché ?

L’article 1648 du Code civil précise qu’à partir de la découverte du vice caché, l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans pour réagir. Au-delà de ce délai, il y a prescription du vice caché immobilier. Ainsi, il est préférable d’intenter une action contre le vendeur dès que le défaut est constaté.

Cependant, comment l’acquéreur peut-il prouver la date de découverte du vice caché, point de départ du délai légal ? La jurisprudence assimile la date de découverte du vice caché immobilier à celle des premières démarches entreprises par l’acheteur. Il s’agit entre autres de la date d’envoi du courrier recommandé qui informe le vendeur, la date de dépôt d’un rapport d’expertise, la date à laquelle l’acheteur a contacté un expert ou un avocat.

La mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés peut aboutir au remboursement intégral ou partiel du prix du bien immobilier et des frais engagés. Selon l’article 1645 du Code civil, l’acquéreur a le droit de réclamer des dommages-intérêts si le vendeur connaissait l’existence des vices cachés. Des dommages-intérêts peuvent aussi être demandés lorsque l’acheteur a subi des préjudices à cause du vice caché.

IV- Quels recours en cas de vices cachés ?

Avant d’engager une procédure, l’acheteur doit rassembler toutes les pièces justificatives qui prouvent la présence de vices cachés. Il peut réunir les factures d’achat, le devis de réfection, le constat d’un huissier, etc. Il est vivement recommandé de contacter un expert immobilier. Un expertise judiciaire contradictoire pourra également s’avérer nécessaire.

Ensuite, l’acheteur doit contacter le vendeur pour réclamer la garantie légale des vices cachés. L’acheteur pourra alors soit restituer le bien en vue de se faire rembourser l’intégralité des paiements effectués, soit conserver le logement et bénéficier d’un remboursement partiel.

Attention : il se peut que le vendeur particulier ait intégré une clause de non-garantie dans le contrat de vente (article 1643 du Code civil). Il faut donc s’informer avant de mener une action en justice. En effet, la clause de non-garantie protège le vendeur particulier et il ne sera pas dans l’obligation de verser des dommages-intérêts à l’acheteur en cas de vice caché. Cependant, si l’acheteur parvient à prouver la mauvaise foi du vendeur, la clause de non-garantie sera considérée comme inexistante.  

Cette clause de non-garantie ne sera pas valable dans un contrat rédigé par un vendeur professionnel. En revanche, une décision rendue par la 3^e Cour de cassation civile, le 30 juin 2016, a permis d’établir que l’exclusion de la clause de non-garantie des vices cachés peut être recevable lorsqu’elle est incluse dans un contrat signé entre des professionnels travaillant dans le même domaine d’activité.

Enfin, si la procédure à l’amiable n’a pas donné de résultats satisfaisants, l’acheteur peut lancer une procédure judiciaire devant un Tribunal. Me Aurélien PY et son équipe se tiennent alors à votre disposition, pour mettre en oeuvre les actions appropriées.

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Me Aurélien PY et son équipe se tiennent à votre entière disposition pour vous conseiller et vous défendre en matière de vice caché et droit immobilier, droit immobilier et construction. A noter Me PY défend aussi bien les vendeurs que les acquéreurs, cela dépend des dossiers qui lui sont présentés.

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