Inexécution de la vente immobilière par le vendeur

Jan 17, 2023 | Urbanisme / Construction / Immobilier

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Le vendeur qui s’est engagé à vendre, doit réparer le préjudice causé à son cocontractant en cas d’inexécution de cette vente.

Cour de cassation, civ 1, 28 septembre 2022, n° 21-11.846

En droit, l’article 1231-1 du code civil, ancien 1147 dispose que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Dans une affaire récente, une société a fait l’achat d’un bien immobilier. Le vendeur s’était également engagé à vendre  trois autres parcelles à cette société. Un compromis de vente datant du 28 mai 2014 avait été signé.

Toutefois, le vendeur violé les termes de ce compromis, dont la validité n’avait pourtant pas été remise en cause, en cédant ces parcelles à un tiers. Ainsi, le vendeur avait, d’une part, privé la société d’une partie de la propriété qu’elle convoitait et, d’autre part, causé l’enclavement de la parcelle dont la société était propriétaire. En effet, le tiers acquéreur se trouvait désormais propriétaire de parcelles enclavant la propriété de la société et l’empêchait d’y accéder.

La société a ainsi saisi le juge judiciaire afin d’obtenir que le vendeur soit condamné à prendre en charge l’ensemble des frais et coûts inhérents à l’établissement d’une servitude de passage sur la propriété du tiers acquéreur des trois parcelles au profit de sa parcelle de la société requérante en réparation du préjudice subi.

Inexécution de la vente immobilière par le vendeur
Inexécution de la vente immobilière par le vendeur

La société fondait cette demande sur l’inexécution contractuelle du vendeur qui avait manqué à ses obligations contractuelles. 

La Cour d’appel de Bastia avait refusé de faire droit à cette demande au motif que le vendeur, ayant vendu ses biens immobiliers, n’avait plus de droit sur ces parcelles.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel.

Elle considère qu’en refusant de faire droit à cette demande, aux motifs en réalité inopérants que le vendeur était dépourvue de tous droits sur les fonds concernés, la cour d’appel, qui a méconnu la force obligatoire du compromis, a violé l’article 1103 du code civil (ancien article 1134) et l’article 1231-1 du code civil (ancien article 1147).

Ainsi, le vendeur qui renonce à vendre alors qu’un compromis valide a été signé, doit réparer les préjudices causés par le manquement à ses obligations.

Aurélien PY, votre avocat en droit de l’immobilier et construction Grenoble, vous reçoit à GRENOBLE et à GAP ou en prenant rendez-vous en visioconférence.

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