Achat d’une maison et fuites de la piscine

Avr 8, 2021 | Non classé

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Achat d’une maison et fuites de la piscine

Achat d’une maison et fuites de la piscine : Vous venez d’acheter une maison avec piscine et celle-ci fuit beaucoup ? Faites appel à Maître Aurélien PY, expert en droit de la construction à GRENOBLE et à GAP, qui tentera de mobiliser tous les moyens de nature à obtenir réparation à l’amiable ou devant la juridiction.

Vente d’une maison et fuites d’une piscine

En pareille hypothèse, le cabinet pourra développer plusieurs fondements juridiques pour vous permettre d’obtenir réparation des préjudices subis.

En l’absence de preuve suffisante, il pourra être préalablement sollicité la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile puis une fois rendu le rapport d’expertise, assigner au fond.  

La garantie décennale, si la piscine a moins de dix ans ; 

En effet,  il ressort articles 1792 et 1792-1 du code civil que toute personne qui vend après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, est réputée constructeur de l’ouvrage et que, sauf preuve d’une cause étrangère, elle est responsable de plein droit à l’égard de l’acquéreur, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Il conviendra de prouver que les travaux ont été réalisés il y a moins de dix ans en produisant la déclaration d’achèvement des travaux.

La Cour de cassation a rappelé que les désordres relevés dans le délai de garantie décennale et qui rendent la piscine inutilisable et impropre à sa destination, engagent la responsabilité décennale (voir en ce sens : Cass. Civ. 3ième, Chambre civile 3, 17 octobre 2019, 18-19142).

Une piscine qui fuit beaucoup peut donc faire l’objet d’une action fondée sur la responsabilité décennale.

Dans le même sens, il a été considéré que ledéfaut d’étanchéité du bassin rend celui-ci impropre à sa destination (voir par exemple : CA Aix-en-Provence, 3e ch. b, 6 avr. 2017, n° 15/08944). 

Encore, une piscine affectée de désordres de nature décennale qui compromettent son usage « en l’état des fuites d’eau observées » (voir en ce sens : Cour d’appel, Nîmes, 2e chambre civile, section A, 21 Septembre 2017 – n° 15/02414).

Attention ! La circonstance que le défendeur produire des factures de consommation d’eau normales ne fait nullement obstacle à l’engagement de la responsabilité décennale en raison du caractère incertain des consommations d’eau : 

« Sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans leurs développements sur l’évaporation naturelle de l’eau et les consommations d’eau de M. Z… dans les années précédant la vente, constatations dont il ne pourrait être tiré nulle incidence sur la solution du litige en raison de leur caractère incertain, il suffit de se rapporter aux constatations et conclusions expertales selon lesquelles les dénégations de M. Z… ne sont pas crédibles compte tenu de l’état de la piscine et de son mode d’exécution apparent »

Voir en ce sens : CA, 23 juin 2017, 15/18070

Soulignons enfin, qu’en  matière de garantie décennale, le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie en la seule personne du maître de l’ouvrage constructeur au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l’achèvement des travaux.Il importe donc peu que les désordres qui affectaient le bassin de la piscine, les margelles ou la plage de la piscine, aient pu être apparents au moment de la vente, dès lors qu’ils revêtent un caractère décennal (voir en ce sens : Cour d’appel, Nîmes, 2e chambre civile, section A, 3 Mai 2018 – n° 16/03015).

Le cabinet de Me Aurélien PY, expert en droit de la construction à GRENOBLE et à GAP, pourra aussi se fonder sur d’éventuels vices cachés, pour mobiliser la garantie des vices cachés.

Vente d’une maison et fuites d’une piscine

Sur la garantie des vices cachés : 

En droit, par application des articles 1641 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, sauf clause de non-garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente.

Rappelons que, l’existence de cette clause ne saurait toutefois exonérer le vendeur de toute responsabilité. Ainsi, le vendeur de mauvaise foi qui avait connaissance de l’existence du vice avant la vente ne saurait se prévaloir de la clause insérée dans l’acte de vente.

La Cour d’appel de GRENOBLE a déjà eu l’occasion de le rappeler.

  • CA Grenoble, 1re chambre civile, 3 Mai 2018 – n° 15/04505 :

Les consorts V. opposent à leurs acquéreurs une clause de non garantie.

Par application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il a été démontré précédemment que les vendeurs savaient que la piscine était fuyarde sans qu’ils ne rapportent la preuve de ce qu’ils en avaient avertis les acquéreurs et que la réparation de fortune qu’ils ont réalisée était convenue avec les époux S..

De surcroît, il ressort des éléments précédemment développés que les vendeurs ont tout mis en oeuvre pour convaincre les acquéreurs de ce que la piscine était utilisable.

Surtout, la haute juridiction a elle-même considéré que :

 « l’ancienneté de l’humidité révélée par les constatations expertalespermettait de considérer que le défaut d’étanchéité des parois de la cave existait avant la vente

la cour d’appel a pu en déduire que le défaut d’étanchéité des parois de la cave constituait un vice caché pour les acquéreurs et que les vendeurs étaient de mauvaise foi » ;           

Dans l’affaire portée devant la Cour d’appel de GRENOBLE (voir en ce sens : CA, Chambre civile 1, 3 mai 2018, RG N° 15/04505), les acheteurs ont été indemnisés par les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés dès lors que la piscine dont il était question était notamment fuyarde. Or, les vendeurs connaissaient parfaitement l’existence de la fissure affectant la piscine pour avoir tenté de la reboucher avec un mastic avant peinture. Il n’était pas démontré en revanche que les acheteurs aient été en mesure de prendre conscience de l’ampleur du vice de fuite et de l’impossibilité d’utilisation de la piscine.

Au demeurant, la fuite sur canalisation était indécelable et rend, à elle seule, la piscine impropre à son usage. 

Dans ces circonstances, la clause de non-garantie des vices cachés ne pourrait donc être invoquée utilement par les vendeurs qui ont tout mis en œuvre pour convaincre les acquéreurs de ce que la piscine était utilisable.

Par suite, les vendeurs ont été condamnés à verser une somme de 11 816 euros au titre des travaux de reprise et les acheteurs ont également obtenu une somme de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance au regard du caractère saisonnier de l’utilisation d’une piscine. 

Encore, une affaire similaire a abouti à l’arrêt suivant : « rien ne corrobore les dires de Mme G. aux termes desquelles la fuite de la piscine aurait donné lieu à une réduction de prix, alors que celle-ci est apparue à sa mise en eau, de sorte qu’elle était bien cachée au moment de la vente; que pour remédier aux désordres de la piscine le maître de l’ouvrage devra envisager de faire refaire les canalisations entre le bassin et le local technique et remplacer le liner pour un montant de 6050 € TTC ; que préexistant à la vente et n’étant pas décelable par l’acquéreur, cette fuite, qui ne s’est révélée à lui que lors de la mise en activité de la piscine, constitue bien un vice caché de nature à diminuer l’usage de la piscine, élément d’agrément important du bien vendu, de sorte que l’acquéreur n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il avait connu; que Mme G. ne peut prétendre au bénéfice de la clause d’exclusion de garantie alors qu’elle soutient que la fuite de la piscine, qu’elle connaissait donc, aurait donné lieu à une diminution du prix de vente ; qu’elle est donc tenue de garantir le vice caché affectant la piscine de l’habitation vendue et à tous les dommages intérêts » (voir en ce sens : CA Aix-en-Provence, 1re chambre A, 12 Juin 2018 – n° 16/18176).

Enfin et en dernier lieu, la violation d’une obligation précontractuelle d’information pourrait être invoquée par le cabinet PY CONSEIL, expert en droit de la construction à GRENOBLE et à GAP.

Sur la violation d’une obligation précontractuelle d’information : 

En droit, il ressort des dispositions de l’article 1112-1 du code civil que :

« Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

(…)

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties ».

De plus, aux termes de l’article 1602 du code civil

« Le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige.

Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur ».

Il résulte en outre de la jurisprudence, qu’en s’abstenant d’informer les acquéreurs de fuites présentes au sein d’une piscine dont ils connaissaient l’existence, les vendeurs violent leur obligation précontractuelle d’information en manquant de signaler le caractère fuyard du bassin, l’importance des fuites et la nécessité d’ajouter régulièrement de l’eau pour que le bassin puisse être utilisé (voir par exemple en ce sens : CA Paris, 23 juin 2017, n°15/18070).

En effet, il va de soi que les acquéreurs n’auraient pas acheté, ou à tout le moins pas dans les mêmes conditions financières, si cette information leur avait été communiquée.

Ainsi, les vendeurs ont violé leur obligation précontractuelle d’information de sorte que leur responsabilité peut être engagée de ce chef.

Dans ces conditions, Me Aurélien PY, expert en droit de la construction à GRENOBLE et à GAP, pourra demander réparation des préjudices résultant des responsabilités encourues.

Le principe en droit civil est la réparation intégrale des préjudices subis.

L’on pourrait notamment par exemple : 

  • La prise en charge des travaux de réparation ; 
  • Le préjudice de jouissance pendant la période estivale ;
  • L’éventuel surcoût de consommation d’eau généré par les fuites de la piscine ;
  • La réparation du préjudice moral subi ; 
  • Le remboursement des frais d’avocat et d’huissier, dits frais irrépétibles et non compris dans les dépens, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Faites appel à votre avocat expert en droit de la construction à GRENOBLE et à GAP 

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