Règles de décompte des majorités dans un lotissement 

Dans un arrêt rendu le 1er juin 2022 (CE, 1er juin 2022, Sté le Flocon, n°443808), le Conseil d’Etat opère un revirement de jurisprudence pour la méthode de calcul des superficies du lotissement détenues par les propriétaires favorables à la modification d’un document du lotissement. Désormais, il faut retenir les superficies des lots destinés à la construction d’habitations et à d’autres constructions

L’article L.442-10 du code de l’urbanisme permet la modification des documents du lotissement, dans le respect de la réglementation d’urbanisme applicable, dès lors que la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent :

« Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable. »

Règles de décompte des majorités dans un lotissement 

En l’espèce, le maire d’une commune avait approuvé la modification du cahier des charges d’un lotissement afin de rendre possible la construction d’un immeuble de logement collectif. La société Le Flocon, coloti, a demandé l’annulation de cette modification, en se fondant sur le non-respect du décompte des majorités de l’article L442-10. Si l’arrêté est annulé en première instance, la cour administrative d’appel de Lyon rejette la demande de la société Le Flocon. Le Conseil d’Etat statue dans le même sens et opère ainsi un revirement de jurisprudence. 

Selon une ancienne jurisprudence (CE, 28 février 1996, Sté Tennis Park, n°105846), le calcul des superficies du lotissement ne devait prendre en compte que les lots destinés à la construction d’habitation. Or, dans son arrêt de 2022, le Conseil d’Etat revient sur cette règle et précise désormais que le décompte des majorités de l’article L442-10 doit inclure aussi bien les lots destinés à la construction d’habitations que les lots destinés à d’autres constructions. Par ailleurs, il précise que l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel compte pour une unité, peu importe le nombre de lots qu’il possède. Il en va de même pour chaque copropriété considérée comme un seul propriétaire :

« Pour l’application de ces dispositions, dans un cas où le lotissement se compose à la fois de maisons individuelles et de constructions détenues en copropriété, et comporte des lots affectés à d’autres usages que l’habitation, il y a lieu, d’une part, de compter pour une unité l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre des lots qu’il possède, et par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire, et d’autre part, de ne retenir pour le calcul des superficies du lotissement détenues par ces propriétaires, que celles des lots destinés à la construction, qu’il s’agisse ou non de lots destinés à la construction d’habitations, à l’exclusion des surfaces des lots affectés à d’autres usages. »

Par cette décision, le juge administratif s’aligne avec la Cour de cassation qui excluait les voies, espaces verts ou libres mais prenait en compte les espaces construits, à usage d’habitation ou non, pour déterminer la majorité qualifiée (Cass. 3ème civ., 3 octobre 2011, n°00-10.550). Toutefois, l’avis des deux juridictions divergent sur l’autre point. La Cour de cassation décompte le nombre de propriétaires par lot (Cass, 3ème civ., 17 juillet 1973, D.1973) alors que le Conseil d’Etat attribue une voix par propriétaire.

Règles de décompte des majorités dans un lotissement 

Pour toutes problématiques relatives au droit de l’urbanismecontactez Maître Aurélien PYavocat en droit public à GRENOBLE et à GAP et intervenant sur l’ensemble du territoire français.

Maître Aurélien PY avocat à GRENOBLE

A la suite d’une formation en droit public à Grenoble, et d’expériences dans l’administration (Préfecture, Tribunal administratif), Aurélien PY a prêté serment à la Cour d’appel de LYON en décembre 2015. Il a exercé pendant 2 ans au Barreau de Marseille.

Avocat à GRENOBLE depuis 2018, Me PY a créé la société PY CONSEIL la même année. Le cabinet d’avocat PY Conseil est installé dans l’hypercentre de GRENOBLE, 5 rue Felix Poulat à GRENOBLE. Le cabinet dispose aussi d’une antenne à GAP, située 4 boulevard Pierre et Marie Curie

Maître Aurélien PY avocat à GRENOBLE
Maître Aurélien PY avocat à GRENOBLE

Un cabinet d’avocat en droit public à GRENOBLE :

La société d’avocat PY CONSEIL a été créée par Maître Aurélien PY, avocat à GRENOBLE, pour accompagner les acteurs publics et privés (collectivités publiques, particuliers, associations, entreprises) dans leurs problématiques de droit public :

C’est avec engagement que Maître Aurélien PY, avocat à GRENOBLE, traite vos problématiques rattachées au droit public, branche du droit traitant des relations entre une personne privée et une administration, ou entre deux personnes publiques.

C’est ainsi que le cabinet conseille également des collectivités territoriales dans leurs problématiques du quotidien.

Un cabinet d’avocat en droit immobilier et de la construction à GRENOBLE :

Grâce à ses diverses interventions en droit de l’urbanisme, Me Aurélien PY, avocat à GRENOBLE, a élargi ses compétences à des domaines voisins tels que le droit immobilier et de la construction, en vue d’apporter à ses clients une expertise globale. 

C’est ainsi que le cabinet, implanté à Grenoble et à GAP,  traite des problématiques suivantes :

Maître Aurélien PY a développé une maîtrise de ces domaines dans lesquels il accompagne ses clients, suivant les questions, devant les juridictions administratives et judiciaires.

La composition du cabinet d’avocat à Grenoble

Maître Aurélien PY est l’avocat fondateur du cabinet PY CONSEIL, implanté à GRENOBLE (cabinet principal) et à GAP (cabinet secondaire). 

Le cabinet est également composé d’une assistante juridique et de deux juristes permettant d’offrir aux clients du cabinet une réactivité plus importante.

Maître Aurélien PY avocat à GRENOBLE
Maître Aurélien PY avocat à GRENOBLE

Prendre rendez-vous avec Maître Py, avocat à Grenoble

Vous pouvez prendre rendez-vous :

Ainsi, les rendez-vous peuvent venir de toute la France et s’effectuer aussi bien au cabinet à Grenoble ou à Gap, que par téléphone ou en visioconférence.

Sensible à la transparence sur les honoraires d’avocat, le prix d’une consultation de 45 minutes s’élève à 120 euros TTC. Toute saisine du cabinet, à Grenoble ou à Gap, à l’issue du rendez-vous fait ensuite l’objet de la signature d’une convention d’honoraires fixes et de résultat en fonction du succès de l’affaire.

Me Aurélien PY se fera un plaisir de vous accueillir et de vous accompagner !

Pas de déclassement implicite du domaine public

TA Montpellier, 15 sept. 2022, n° 2101989, Sté Alogea SA: Cette décision récente vient rappeler la nécessité d’un acte formel pour déclasser un bien du domaine public.

Font partie du domaine public les biens appartenant à une personne publique et qui sont :

  • soit affectés à l’usage direct du public ;
  • soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public.

Conformément à l’article L. 2141-1 du code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP), un bien d’une personne publique qui n’est plus affecté à un service public ou à l’usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l’intervention de l’acte administratif constatant son déclassement.

Les biens des personnes publiques qui relèvent du domaine public, sont inaliénables et imprescriptibles (article L. 3111-1 CGPPP). Ainsi, ils doivent être déclassés pour être vendus.

LA commune voulait se prémunir devant le juge judiciaire d’une nullité de la vente résultant de la méconnaissance de la règle de l’inaliénabilité du domaine public.

La société a sollicité un déclassement de régularisation (article 12 de l’ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017 : déclassement rétroactif). Cette demande de déclassement a été implicitement rejetée. 

Même si la vente a été parfaite, le tribunal administratif de Montpellier a reconnu que l’installation en 2015 de l’école privée constituait un changement dans les circonstances de fait justifiant que le maire n’inscrive pas à l’ordre du jour du conseil municipal la proposition de déclassement.

Dans cette affaire, le juge a considéré que « la seule circonstance que le conseil municipal ait  » donné pouvoir au maire pour signer l’acte à intervenir ainsi que toutes pièces relatives à cette affaire  » ne permet pas de conclure à la volonté du conseil municipal de procéder au déclassement de l’étage dont la vente avait été approuvée alors qu’une telle décision ne peut être prise que de façon expresse ».

Après avoir constaté que le bâtiment n’a effectivement pas été formellement déclassé, le tribunal administratif a jugé que le rejet opposé à la demande de déclassement ne méconnaissait pas la délibération ayant approuvé la vente. 

Il ressort de cette affaire que : 

  • la délibération ne pouvait être considérée, faute de déclassement exprès, comme ayant conféré un droit à la réalisation de la vente ;
  • le pouvoir donné au maire de signer l’acte de vente ne pouvait se comprendre comme exprimant la volonté du conseil municipal de décider d’un déclassement. 

Une situation de fait n’est pas de nature à faire perdre à un bien son caractère de domaine public car la sortie d’un bien du domaine public est soumise à un formalisme : l’acte administratif constatant son déclassement.

En conséquence, la décision d’aliéner un bien n’est jamais susceptible de constituer un acte constatant un déclassement.

Sursis à statuer et permis de construire

Conseil d’État, 1ère – 4ème chambres réunies, 10 octobre 2022, 455573: Dans cette affaire, le Conseil d’État était saisi d’un pourvoi contre un jugement du tribunal administratif de Grenoble rejetant un recours contre un permis de construire.

La société requérante s’est pourvue en cassation contre le jugement du tribunal administratif de Grenoble en date du 14 juin 2022 en soutenant, notamment, que ce jugement serait entaché d’irrégularité en l’absence de clôture d’instruction ou d’information en ce sens.

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations (…) ».

Le juge administratif avait fixé la clôture de l’instruction au 14 mai 2021. Par deux courriers du 6 et du 10 mai, les parties ont été informées par le tribunal qu’il était susceptible de surseoir à statuer pour permettre la régularisation de deux vices dont le permis était entaché et les a invitées à présenter leurs observations dans un délai de six jours pour le premier courrier, de quatre jours pour le second. La commune a répondu par un mémoire du 12 mai, mis à disposition des autres parties sur Télérecours le 17.

La haute juridiction précise que « si le juge administratif doit, lorsqu’il invite les parties à produire des observations sur la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, leur laisser un délai suffisant à cette fin, le délai dans lequel il communique aux autres parties les observations qui lui sont présentées en réponse à cette invitation est, en revanche, eu égard à l’objet de cette invitation, sans incidence sur la régularité de la procédure. Par suite, les requérantes ne peuvent utilement soutenir que les observations présentées par la commune de Thonon-les-Bains en réponse à l’invitation faite par le tribunal leur auraient été communiquées tardivement ».

Ainsi, un délai suffisant doit être laissé aux parties, en revanche , le délai dans lequel la juridiction communique aux autres parties les observations qui lui sont présentées en réponse à cette invitation est sans incidence sur la régularité de la procédure.

Le Conseil d’Etat estime que lorsque le juge administratif, alors qu’il envisage de faire usage des pouvoirs qu’il tient de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, invite les parties à produire des observations, ni cette invitation, ni la communication par le juge des observations reçues en réponse à cette invitation n’ont, par elles-mêmes, pour effet de rouvrir l’instruction si elle était close.

Aurélien PY, avocat en droit public à Grenoble, et à Gap
Aurélien PY, avocat en droit public à Grenoble, et à Gap

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Droit de préemption et renonciation

L’exercice du droit de préemption, ainsi qu’une renonciation à ce droit, peuvent engager la responsabilité sans faute de la collectivité publique.

CE, 13 juin 2022, n° 437160, Sté Immotour

Dans cette affaire, la société Immotour, spécialisée dans l’activité de marchand de biens, avait fait l’achat d’un ancien établissement hôtelier pour un montant de 1 000 000 €. 

Elle a souhaité revendre l’immeuble au prix de 1 095 000 euros et le maire de la commune a décidé le 28 août 2012, de mettre en œuvre le DPU au prix de 800 000 €. Toutefois, les installations étant en très mauvais état, la commune y a renoncé par une décision du 17 juillet 2013. 

Le 7 août 2014, la société a cédé le bien, mais seulement au prix de 400 000 €.

La société Immotour a recherché la responsabilité de la commune de Saverne au titre de l’illégalité dont la décision de préemption aurait été entachée et de la faute résultant de la renonciation à préempter.

Par un jugement du 28 juin 2018, le tribunal administratif de Strasbourg a condamné la commune de Saverne à verser à la société Immotour la somme de 436 669,86 euros, assortie des intérêts et de leur capitalisation, en réparation du préjudice résultant de l’illégalité de la décision de préemption. 

Sur l’appel de la commune de Saverne et de la société Immotour, la CAA de Nancy, par un arrêt du 24 octobre 2019, a annulé ce jugement rejetant ainsi les demandes de la société.

Dans son pourvoi auprès du Conseil d’État, la société s’est fondé sur le régime de la responsabilité sans faute, d’ordre public c’est-à-dire qu’il peut être invoqué pour la première fois en cassation. 

La décision reconnait que la société requérante a subi un préjudice « grave » et « spécial ». La condition de gravité se trouve satisfaite, dès lors que le préjudice excède « les aléas ou sujétions que doivent normalement supporter des vendeurs de terrains situés en zone urbaine ».

Cependant, le Conseil accorde à la société une indemnité de 150 000 €, lui reprochant son abstention à prendre des mesures destinées à assurer le gardiennage de son bien avant le mois de septembre 2013 afin d’éviter l’occupation irrégulière et que le bien fasse l’objet de dégradation et considère qu’il s’agit d’une « imprudence dans l’appréciation des risques de nature à exonérer la commune d’une partie des conséquences dommageables de la renonciation à la préemption ».

Dès lors, la responsabilité sans faute d’une commune peut être engagée du fait de décisions légales de préemption, puis de renonciation à l’exercice de ce droit lorsque le requérant peut se prévaloir d’un préjudice « grave » et « spécial ».

EQUIPEMENT NON DESTINE A FONCTIONNER 

Quelles sont les conditions pour engager la responsabilité des constructeurs et la garantie décennale ? 

L’Article 1792 du Code Civil dispose que la garantie décennale est applicable : 

  • Aux désordres qui affectent un élément d’équipement et rendent l’ouvrage impropre à sa destination 
  • Aux désordres qui affectent la solidité d’un équipement indissociable

La Cour de cassation apporte des précisions sur les conditions d’applicabilité de cette garantie décennale. 

Au cas d’espèce, des vendeurs ayant réalisé des travaux dans le cadre de la vente de leur bien immobilier voient leur responsabilité décennale être retenue par les acheteurs. Des carrelages et cloisons en plaques de plâtre rendent compte de remontées d’humidité dans une maison nouvellement acquise. 

Les acheteurs considèrent que ces désordres relèvent de l’alinéa 1 de l’Article 1792 du Code civil, soit de la garantie décennale.  

ARTICLE 1792 DU CODE CIVIL – EQUIPEMENT NON DESTINE A FONCTIONNER 

Quelles sont les conditions de l’engagement de la responsabilité décennale au titre de l’impropriété de l’ouvrage à sa destination ? 

La Cour de cassation considère que l’engagement de la responsabilité décennale pour désordre qui affecte un élément d’équipement rendant l’ouvrage impropre à sa destination n’est pas justifié. 

En effet, au titre de l’article 1792 du Code civil, la garantie décennale peut être engagée pour des désordres qui affectent un élément d’équipement et rendent l’ouvrage impropre à sa destination. 

Néanmoins, la Cour de cassation précise que ledit désordre doit affecter un équipement destiné à fonctionner.  

Or, en l’espèce, la malfaçon altérant les carrelages et cloisons en plaques de plâtre ne relève pas d’un équipement destiné à fonctionner. La garantie décennale est donc inopérante.

Ainsi, le désordre qui n’affecte pas un équipement destiné à fonctionner et peu importe son degré de gravité relève de la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur ou réputé constructeur (Cass. 3ème chambre civ.13-7-2022 n°19-20.231 FS. B).  

La Cour de cassation confirme sa jurisprudence du 13-12-2020 n°19-10.249

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