L’ avocat et le PLU, Plan local d’urbanisme

L’ avocat et le PLU, Plan local d’urbanisme

L’avocat en droit public doit régulièrement conseiller ses clients, notamment les collectivités territoriales (communes, intercommunalités, etc.) sur le PLU, Plan local d’urbanisme ou le plan local d’urbanisme intercommunal.

Élaboration, modification ou révision, difficultés d’interprétation, instruction d’une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis d’aménager, permis de construire), sont autant de difficultés pour lesquelles un avocat en droit de l’urbanisme peut être saisi.


Qu’est-ce qu’un PLU (PLUi) ? À quoi sert-il ?

Le Plan local d’urbanisme est un document permettant d’élaborer les règles d’occupation du sol au niveau communal ou intercommunal en fonction des objectifs d’aménagement et de développement urbain définis par la collectivité territoriales. Le PLU est donc un outil de planification à échelle humaine à disposition des communes et des communautés de communes. Il réglemente l’usage des sols à la parcelle près et sur l’intégralité du territoire.

Les communes trouvent un grand intérêt à se doter de ce document d’urbanisme. En effet, le législateur incite à l’élaboration de PLU en accordant des prérogatives liées à ce document : 

  • En présence de PLU, la commune est compétente pour délivrer les permis de construire. En l’absence de PLU, ces autorisations sont prises au nom de l’État ;
  • Par le PLU, les communes peuvent instituer le droit de préemption ;
  • Sans PLU, les communes sont soumises au principe de constructibilité limitée. En effet, en l’absence de PLU, les communes sont soumises au règlement national d’urbanisme (RNU) dont les règles ne sont donc pas adaptées aux spécificités de la commune. 

En se dotant d’un PLU, la commune se donne les moyens de maîtriser l’urbanisation sur son territoire. En sa qualité d’avocat en droit public, Maître Aurélien PY maîtrise le plan local d’urbanisme et renseigne ses clients.


Quelle est la composition d’un PLU, Plan local d’urbanisme ?

Le PLU se compose de plusieurs documents (voir l’article L. 151-2 du code de l’urbanisme) sur lesquels Me PY, avocat en droit de l’urbanisme, renseigne régulièrement ses clients :

  • Un rapport de présentation ;
  • Un projet d’aménagement et de développement durables (PADD) ;
  • Un règlement ;
  • Des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) ;
  • Des annexes.

Le rapport de présentation présente le territoire et établit un diagnostic territorial analysant les incidences sur l’environnement. Ce rapport, devant être compatible avec les normes supérieures, permet de justifier le PADD et les OAP. Le juge administratif exige que ce rapport soit précis. Le cabinet PY CONSEIL conseille donc ses clients en fonction de leurs attentes et des exigences jurisprudentielles.

Le projet d’aménagement et de développement durables (PADD) expose le projet politique du territoire. Il est important pour fixer les grandes orientations pour l’élaboration du plan local d’urbanisme. 

Par exemple, lorsque le maire souhaite opposer un sursis à statuer à une autorisation d’urbanisme, il ne peut le faire que si cela est cohérent avec le PADD (par exemple : il est envisagé de façon précise de classer la parcelle en zone agricole de sorte que la mise en œuvre du projet sollicité porterait atteinte à l’exécution du futur plan local d’urbanisme). 

Le règlement comprend des parties facultatives et un zonage obligatoire en indiquant les constructions autorisées ou interdites en fonction des zones, en cohérence avec le PADD. Il existe différents types de zones, déterminant les possibilités de construire : 

  • les zones urbaines « U » désignant en principe des zones déjà urbanisées ou en cours de réalisation mais disposant d’une capacité suffisante pour desservir les constructions. Toutefois, des servitudes d’inconstructibilité peuvent être imposées sur ces zones.
  • les zones à urbaniser « UA » désignant des secteurs naturels pouvant être ouverts à l’urbanisation en raison de leurs équipements.
  • les zones agricoles « A » désignant les secteurs de la commune devant être protégés en raison du potentiel biologique ou agronomique de bâtiments équipés, ou économique de terres agricoles. Par exception, des constructions d’habitations sont possibles si elles s’avèrent nécessaires à l’exploitation agricole.
  • les zones naturelles « N » désignant des secteurs équipés ou non, protégés pour leurs qualités esthétiques, historiques, écologiques ou forestières.

Il est impératif de respecter les règles figurant dans chaque zonage pour accepter ou refuser une construction afin qu’elle soit conforme au PLU car le cas de non-conformité au PLU peut être constitutive d’une infraction pénale. Le règlement comprend une partie écrite et une partie graphique. En cas de divergence entre les deux, la partie écrite fait foi.

Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) créent des règles particulières applicables à des petites zones, en cohérence avec le PADD. Attention, elles ne peuvent permettre aux auteurs du PLU du fixer précisément les caractéristiques des constructions susceptibles d’être réalisées. 

Des annexes et des documents graphiques viennent compléter le PLU.

Le rôle de l’avocat en droit public est d’accompagner les collectivités territoriales pour la compréhension des différentes composantes du plan local d’urbanisme, et pour répondre à toutes les questions qu’elles se posent.

Le PLU, plan local d'urbanisme

Comment se prépare un PLU, Plan local d’urbanisme ?

Depuis la loi ALUR de 2014(Article L153-8 du code de l’urbanisme, Articles L. 5214-16 et L. 5216-5 du code général des collectivités territoriales), les EPCI sont compétents par principe pour l’élaboration des PLU. Toutefois, les communes peuvent demander à garder cette compétence sous certaines conditions.

La procédure d’élaboration ou de révision d’un PLU est réputée pour être longue et coûteuse. C’est pourquoi le contentieux de l’urbanisme est marqué par une tendance à la protection des PLU face aux nombreuses contestations de ces documents. En effet, le principe de légalité doit être mis en balance avec la sécurité juridique.

Les différentes étapes d’élaboration d’un PLU :

L’adoption d’un PLU suit des étapes essentielles : 

  1. Une délibération, contenant les objectifs et les modalités de concertation, doit prescrire l’élaboration du PLU. Une concertation avec la population et les personnes publiques associées est nécessaire ;
  2. Une délibération doit ensuite approuver le PADD ;
  3. L’arrêt du PLU doit être adopté pour faire le bilan de concertation ;
  4. Une enquête publique est organisée pour recueillir notamment l’avis des personnes publiques associées et du public ;
  5. Enfin, une délibération approuve le PLU ;

A partir de la délibération de prescription du PLU, l’EPCI ou la commune a la possibilité de sursoir à statuer sur toute demande d’autorisation d’urbanisme de nature à compromettre ou à rendre plus coûteuse l’exécution du futur PLU.

Les procédures d’évolution :

Les différentes procédures d’évolution des PLU reprennent cette procédure en l’assouplissant : 

  • En cas de révision, induisant un changement par rapport à l’économie générale du PLU, par une modification des orientations définies dans le PADD par exemple, la procédure de droit commun est la même que celle de l’élaboration des PLU. Il existe aussi une procédure allégée ;
  • Pour une modification du PLU, n’engendrant pas de changement des orientations du PADD, la procédure de droit commun ne nécessite pas de débat sur le PADD, ni de notification aux personnes publiques associées ni d’arrêt du projet du PLU. La procédure allégée permet de remplacer l’enquête publique par une simple mise à disposition ;
  • Le PLU peut aussi faire l’objet d’une simple mise en conformité avec un document supérieur, avec une déclaration d’utilité publique ou avec un projet présentant un intérêt général ;

Plus l’évolution du PLU est importante et touche à l’orientation du PLU et plus la procédure est rigoureuse et se rapproche de celle de l’élaboration d’un PLU.

Le PLU, plan local d'urbanisme

Les principales différences entre PLU et PLUi

Depuis la loi ALUR de 2014, les PLU, documents à l’échelle communale, ont vocation à être remplacés par des PLUi, plans locaux d’urbanisme intercommunaux. 

Le PLUi, se situant à l’échelle intercommunale, intéresse différentes communes qui doivent s’accorder. 

Avant la prescritpion de l’élaboration, une conférence intercommunale et une délibération sur la coopération EPCI/commune ont lieu. 

Dans le cas où une commune émet un avis défavorable lors de l’arrêt du PLUi, l’organe délibérant peut prendre une nouvelle délibération.

En outre, des demandes de plan de secteur, avant l’arrêt du PLUi, sont possibles. 

Après l’enquête publique, en cas de modification du projet, une nouvelle conférence intercommunale a lieu. 

Par ailleurs, les acteurs compétents ne sont pas le maire et l’organe délibérant de la commune mais le Président de l’EPCI et son organe délibérant.


Où mettre à disposition le PLU ?

Le PLU est un document qui doit être publié et transmis à l’autorité administrative compétente. Il doit ensuite être mis à disposition du public. 

Selon l’article R153-21 du code de l’urbanisme, « Tout acte mentionné à l’article R. 153-20 est affiché pendant un mois au siège de l’établissement public de coopération intercommunale compétent et dans les mairies des communes membres concernées, ou en mairie. Mention de cet affichage est insérée en caractères apparents dans un journal diffusé dans le département, à l’exception de la décision mentionnée au 6° de l’article R. 153-20. ». Les communes ou les EPCI affichent donc les PLU au sein de leur siège. 

L’ordonnance n° 2021-1310 du 7 octobre 2021, dont les dispositions en matière d’urbanisme entrent en vigueur au 1er janvier 2023, modifie notamment l’article L. 153-23 du code de l’urbanisme. La publicité des PLU devient dématérialisée. Le PLU et la délibération qui l’approuve sont publiés sur le portail national de l’urbanisme, à savoir le site Géoportail de l’urbanisme (https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr/).

Les mesures de publicité et d’information constituent le point de départ du délai de recours contentieux, délai de droit commun, soit de deux mois, à l’encontre des documents d’urbanisme. Ce délai court à compter de la plus tardive des publications (CE, 28 juin 1996, Féd. pour les espaces naturels et l’environnement catalan, n° 160434).


Contentieux du PLU : les requérants et moyens invocables

Qui peut contester le PLU ?

Pour contester un PLU, il est possible de former un recours en annulation contre les actes réglementaires édictés au cours de sa procédure d’élaboration si ces actes font griefs, c’est-à-dire portent atteinte à l’intérêt des requérants. Pour remettre en cause un PLU devant le juge, il est donc nécessaire de disposer d’un intérêt à agir.  

Les habitants d’une commune se voient reconnaître automatiquement un intérêt à agir (CE, 4 mars 2016, Commune de Martigues, n° 384795). L’intérêt à agir des personnes morales comme les associations peut être constitué si elles sont régulièrement constituées, représentées par la personne physique habilitée par les statuts, que la contestation porte sur leur objet social défini dans les statuts et entre dans le champ d’action géographique de l’association. Les personnes publiques comme le Préfet ou des communes voisines peuvent aussi se voir attribuer la qualité pour agir.

Quels moyens sont soulevés contre le PLU ?

Des moyens de légalité externe, tenant à la compétence, à la procédure et à la forme, et des moyens de légalité interne, tenant au respect du droit, à son interprétation et au détournement de pouvoir, peuvent être invoqués pour justifier la demande d’annulation : 

Concernant la légalité externe, les moyens suivants sont invoqués : 

  1. Des irrégularités dans les différentes phases de la procédure d’élaboration du PLU : 
  • L’absence ou l’irrégularité de la délibération prescrivant le PLU (1)
  • Les irrégularités ayant affectées le déroulement de la concertation au regard des modalités définies par la délibération prescrivant le PLU (2)
  • Le défaut de consultation des personnes publiques associées (3)(4)
  • L’insuffisance du dossier soumis à enquête publique (5)
  • L’insuffisance du contenu du rapport du commissaire enquêteur (6)
  • L’insuffisance de l’enquête publique (7)
  • L’illégalité de la modification du projet de PLU après l’enquête publique 
  • L’insuffisance de motivation de la délibération approuvant le PLU
  1. Des irrégularités entachant les différents documents du PLU
  • Le vice de forme tiré de l’insuffisance du rapport de présentation (8)
  • Le détournement de procédure pour le zonage d’une parcelle 
  • L’absence d’éléments comme la cartographie des risques (9)

Concernant la légalité interne, il est possible d’invoquer : 

Des erreurs de droit et des erreurs manifestes d’appréciation :

  • Pour le classement d’une parcelle en zone A, N, ou U.
  • Pour l’application d’un article du droit de l’urbanisme  (10)
  • Pour la création d’une OAP 
  • Pour la dérogation à la règle d’urbanisation en continuité 
  • Pour le non-respect du règlement du PLU 
  • Pour l’incohérence des documents (11)
  • Pour la méconnaissance des dispositions d’une zone particulière, notamment une zone de protection

En cas d’annulation du PLU, le document antérieur, voire le RNU, est remis en vigueur. Cependant, les actes pris sur son fondement ne sont pas remis en question si l’annulation repose sur un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet (12). 


Quel est l’intérêt de faire appel à un avocat en droit public pour les problématiques liées au PLU, Plan local d’urbanisme ?

Il est pertinent de se faire accompagner d’un avocat en raison de la complexité des problématiques liées au PLU, comme pour :

  • la contestation d’un zonage
  • la contestation d’un emplacement réservé 
  • ou la contestation d’une OAP.

Les principales fonctions de l’avocat en droit de l’urbanisme consistent en des missions de conseil lors de l’élaboration et la modification du plan local d’urbanisme ; la rédaction de réponses à des demandes de recours gracieux et l’accompagnement en défense des collectivités territoriales en cas de recours contentieux contre un plan local d’urbanisme. 

L’avocat en droit public remplit d’autres missions concernant le PLU comme des consultations orales en conseil, des consultations juridiques relatives à l’interprétation de règles d’un PLU, à des audits d’autorisations d’urbanisme par rapport au PLU, etc. Le recours à un avocat peut aussi permettre d’engager des négociations.

Le cabinet Py Conseil, intervient principalement dans les départements de l’Isère (38), Hautes-Alpes (05), Drôme (26), Savoie (73) et Haute-Savoie (74). Il intervient par ailleurs sur demande dans le reste du territoire français, grâce au développement de la visioconférence et à l’absence de postulation devant les juridictions administratives. Le cabinet Py Conseil propose donc un accompagnement dans toute la France pour la défense des PLU pour les collectivités territoriales. 


Les conséquences du non-respect du PLU ?

En cas de non-respect du PLU par une construction incompatible avec le permis délivré ou élaborée sans l’autorisation d’urbanisme nécessaire, une infraction est caractérisée. 

Le maire de la commune a l’obligation de faire constater l’infraction à l’urbanisme par un procès-verbal (Article L480-1 du Code de l’urbanisme) et de transmettre au Parquet, qui dispose de l’opportunité des poursuites. Si le maire ne remplit pas son obligation, la responsabilité de l’État peut être engagée. 

En outre, il a été jugé qu’un maire ayant délivré un permis de construire en sachant que la réalisation du projet ainsi autorisé nécessitait une révision du document d’urbanisme, dont la réalisation était prévue ultérieurement, s’est rendu coupable de complicité d’infraction au POS (Crim. 14 juin 2005, n° 05-80.916).

Dès la constatation de l’infraction par ce procès-verbal, le maire, si l’autorité judiciaire ne l’a pas déjà fait et ne s’est pas encore prononcée, peut prendre un arrêté interruptif de travaux (Article L480-2 du Code de l’urbanisme). Cette mesure conservatoire prise au nom de l’État, doit être motivée. 

Il est à noter que les autorités compétentes disposent d’un droit de visite et de communication trois ans après l’achèvement des travaux (Article L610-4 du Code de l’urbanisme).

Pour faire cesser le trouble à l’ordre public, deux types de mesures peuvent être prises. Les autorités compétentes peuvent ordonner la mise en conformité avec le PLU ou la démolition. Ces obligations peuvent être assorties d’astreintes. 

Toutefois, le contrevenant a la possibilité de demander un permis modificatif dans le cas où ses travaux pourraient être compatibles avec le PLU. Il peut demander une régularisation administrative de sa situation (Articles L600-5 et L600-5-1 du Code de l’urbanisme). Le juge peut annuler partiellement une autorisation d’urbanisme si le vice n’affecte qu’une partie du projet et peut être régularisé. Il fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Dans cette situation, le juge peut aussi sursoir à statuer pour permettre aux parties de présenter leurs observations.

Ainsi, le cabinet PY CONSEIL représenté par Me Aurélien PY, accompagne les collectivités territoriales pour toutes questions relatives au plan local d’urbanisme. Prenez contact ! 

Consultez également notre article « Urbanisme et Collectivités territoriales ».

 (1) Attention toutefois aux délais de prescription pour ce type d’actions par la voie de l’exception – (2) Article L300-2 du code de l’urbanisme – (3)  Article R. 153-6 du Code de l’urbanisme – (4)  En cas de modification du projet de PLU avant l’enquête publique, les PPA doivent être de nouveaux consultées – (5)  Article R. 153-8 du Code de l’urbanisme – (6)  Article R. 123-19 du Code de l’environnement – (7)  Par exemple : l’absence de mention de l’évaluation environnementale dans l’avis d’enquête publique – (8)  Article 151-4 du Code de l’urbanisme – (9)  Article R. 151-34 du code de l’urbanisme – (10)  Ex : le non-respect de l’équilibre entre le développement urbain et une utilisation économe des espaces (Article L. 101-2 du Code de l’urbanisme) – (11)  Ex : incohérence du règlement avec le PADD (article L151-8 du Code de l’urbanisme) ; l’incohérence du rapport de présentation avec les autres documents du PLU ; l’incompatibilité entre PLU et SCOT (Article L142-1 du Code de l’urbanisme) – (12)  CE Avis 2005, Monsieur MARANGIO.

Aurélien PY, avocat expert en permis de construire

Aurélien PY, avocat expert en permis de construire

Maître Aurélien PY, avocat en droit public et administratif au Barreau de Grenoble, intervient dans les dossiers de permis de construire pour ses clients publics et privés, dans toute la France et plus régulièrement dans les départements de l’Isère, Hautes-Alpes (bureau secondaire à GAP), Alpes-de-Haute-Provence, Drôme, Savoie et Haute-Savoie.


Qu’est-ce qu’un permis de construire ?

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe le projet. 

Il concerne :

–       les constructions nouvelles, même sans fondation, de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol ;

–       les bâtiments existants : travaux d’extension, changement de destination soumis à permis de construire ;

Les travaux soumis à permis de construire sont notamment précisés par les articles L421-1 à 9 et R*421-14 à 16 du code de l’urbanisme.

D’autres autorisations d’urbanisme existent telles que la déclaration préalable de travaux, non opposition à déclaration préalable ou encore le permis d’aménager pour lesquels Me Aurélien PY peut également répondre à vos questions. 

Pourquoi confier votre dossier de permis de construire à Me Aurélien PY?

Avocat expert en permis de construire au Barreau de Grenoble, Me Aurélien PY assiste :

  • les collectivités territoriales dans l’instruction des autorisations d’urbanisme et la rédaction et motivation des arrêtés ;
  • les professionnels de l’immobilier ;
  • les particuliers souhaitant bénéficier d’un audit de leur permis de construire, contester un refus de permis de construire ou le permis de construire accordé à un tiers, le plus souvent à leur voisin (recours individuel ou collectifs) ;

Le permis de construire est donc une décision prise par l’administration. Il est régulièrement à l’origine de conflits de voisinages.

Aurélien PY, avocat expert en permis de construire

Vous souhaitez obtenir un audit de votre permis de construire ?

Afin de limiter les risques contentieux, vous pouvez confier l’audit de votre permis de construire à Me Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble.

Vous pouvez lui communiquer l’ensemble des pièces du permis de construire réalisé par l’architecte, avant de le déposer en mairie.

Architectes et professionnels de l’immobilier, collectivités territoriales ? Vous pouvez également saisir Me Aurélien PY.

Votre avocat pourra ainsi étudier les règles de droit applicables et vérifier que le risque contentieux est limité.

Quels types de recours pouvez-vous engager ?

Avant tout, il est indispensable de préciser que cette autorisation peut être contestée sur le plan administratif par voie de recours gracieux ou contentieux devant le Tribunal administratif, mais également devant les juridictions judiciaires car cette décision est toujours accordée sans préjudice du droit des tiers.

Cela signifie que quand bien même cette décision serait légale sur le plan du droit de l’urbanisme (PLU, risques naturels, etc.), elle peut être à l’origine de préjudices sur le fondement du droit privé : troubles anormaux du voisinage, violation du cahier des charges du lotissement, violation d’une servitude, etc.

Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, vous conseille sur la meilleure stratégie à adopter en matière de permis de construire.

Vous pouvez aussi lui confier une consultation juridique pour obtenir un conseil sur votre dossier : l’analyse juridique, les chances de succès de votre affaire, les actes à contester ou les responsabilités à engager. 

Plusieurs procédures peuvent être initiées par voie amiable ou demande en justice : 

> Devant le Maire ou le Tribunal administratif :

  • En droit de l’urbanisme : recours gracieux devant le Maire ou recours pour excès de pouvoir devant le Tribunal administratif, recours en responsabilité en cas de délivrance d’une autorisation d’urbanisme illégale, etc.

Il est possible que ce type d’affaires se traduise par une solution amiable entre les parties, notamment en cas de contestation d’un projet initié par un promoteur immobilier (modification du projet, accord indemnitaire en réparation des préjudices subis).

Si vous décidez de saisir le juge administratif, il convient préalablement d’analyser le permis de construire de façon approfondie afin de déceler les éventuels vices de forme ou de procédure. Sachez que vous pouvez en obtenir une copie intégrale auprès des services de votre commune. Il s’agit en effet d’un document communicable à toute personne qui en fait la demande. 

Par ailleurs, le juge examine également la légalité du projet de permis de construire par rapport aux règles d’urbanisme contenues dans le plan local d’urbanisme (document de planification de l’urbanisme sur le territoire communal ou intercommunal), les éléments relatifs aux risques naturels sur la parcelle objet du projet et les diverses lois relatives au droit de l’urbanisme.

Vous disposez de deux mois à compter de l’affichage sur le terrain pour engager un recours gracieux ou contentieux. Le délai ne commence pas à courir tant que la décision litigieuse n’est pas affichée. Elle doit aussi faire l’objet d’un affichage continu pendant un délai de deux mois.

Au terme de l’instance, le projet de construction issu de l’autorisation peut être annulé par le juge administratif ou celui-ci peut enjoindre au bénéficiaire du permis de construire de modifier son projet pour le rendre conforme. Etant précisé que le délai moyen pour statuer est en moyenne de 10 mois.

En cas d’urgence, il peut également être demandé au juge de suspendre l’exécution du permis de construire. Mais il est indispensable de déposer préalablement au référé-suspension, une requête au fond aux fins d’annulation du permis de construire. En effet, le référé-suspension permet simplement au juge de suspendre l’exécution du permis de construire pendant le temps d’instruction du dossier devant le Tribunal.

> Mise en demeure puis Tribunal judiciaire :

  • En droit privé de l’immobilier : mise en demeure des personnes responsables des préjudices et action devant le tribunal judiciaire, en référé en cas d’urgence ou par voie d’assignation au fond ;

Il est indispensable, sauf urgence ou impossibilité, d’initier des démarches amiables avant toute saisine de la juridiction. Cela peut toujours vous permettre d’éviter une procédure contentieuse plus onéreuse. Les parties peuvent en effet s’accorder sur des modalités de règlement amiable du litige et conclure en ce sens une transaction.

En cas de contentieux, selon la nature de l’affaire, le juge peut décider de mettre fin aux troubles créés par la construction et de réparer les préjudices subis du fait de la construction (action pour troubles anormaux du voisinage, actions en responsabilité).

Par exemple, une construction peut générer des troubles anormaux du voisinage qui ont pour conséquence une perte de valeur vénale de votre habitation. Dans ce cas, il convient de le soumettre à un expert immobilier afin de connaître l’impact de la construction litigieuse sur le prix de votre bien. Cela permet de disposer d’éléments objets à soumettre au juge.

De même, dans les cas où une construction est édifiée de manière illicite, par exemple en méconnaissance du cahier des charges d’un lotissement, il est possible de demander au juge d’ordonner la démolition de cette construction et la réparation des préjudices subis.

Par ailleurs, il est possible de vous défendre en cas de recours abusifs d’un voisin qui n’invoquerait aucun moyen sérieux à l’encontre du permis de construire qui vous a été accordé et a pour seul but de vous rendre la vie compliquée.

Quelle que soit la situation, Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, engage les recherches juridiques et de la jurisprudence les plus récentes pour le règlement amiable ou contentieux de votre affaire.

>Devant le Maire, le Procureur de la République ou le juge pénal 

En l’absence de permis de construire ou si celui-ci n’est pas respecté, cela constitue une infraction d’urbanisme.

Vous pouvez dans ce cas, demander au maire de la commune, de dresser un procès-verbal d’infraction qui doit impérativement être transmis au Procureur de la République. Me Aurélien PY peut se charger de la rédaction d’une telle demande, motivée et généralement assortie d’un procès-verbal de constat d’huissier.

En cas de refus du maire expresse ou implicite du maire dans un délai de deux mois suivant la réception de votre demande, il est possible de saisir le juge administratif pour demander l’annulation d’un tel refus.

Vous avez également la possibilité de déposer plainte directement contre l’auteur de l’infraction d’urbanisme que vous entendez contester, dans le cas où vous disposez des pièces permettant d’établir la matérialité de l’infraction. Sachez que Me Aurélien est à votre disposition pour vous assister dans ces démarches.

L’affaire peut se poursuivre devant le juge pénal, qui dispose d’importants pouvoirs de sanctions (amendes lourdes et/ ou démolition).

En cas de problèmes relatifs à un permis de construire, contactez Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble. 


Urbanisme et collectivités territoriales : l’ avocat en droit de l’urbanisme, un partenaire incontournable pour la bonne conduite des projets d’urbanisme des collectivités territoriales

Urbanisme et collectivités territoriales : l’ avocat en droit de l’urbanisme, un partenaire incontournable pour la bonne conduite des projets d’urbanisme des collectivités territoriales

L’une des responsabilités phares des Collectivités territoriales est d’organisation et l’aménagement du territoire et la réponse aux demandes d’autorisations d’urbanisme formulées par les administrés. Pour réussir cette mission, celles-ci doivent impérativement respecter les règles en matière d’urbanisme (par exemple, le plan local d’urbanisme ou PLU).

Compte-tenu du haut degré de technicité, de la complexité du droit de l’urbanisme, ainsi que des règles qui varient en fonction des communes, l’avocat expert en droit de l’urbanisme aide les collectivités territoriales à  bâtir et concrétiser leurs projets d’aménagement du territoire et d’urbanisme, dans le respect des règles législatives et jurisprudentielles. L’avocat en droit de l’urbanisme veille à l’encadrement juridique de toutes les opérations de construction et d’urbanisme et les projets pour éviter les litiges.


urbanisme et collectivités territoriales

Les domaines d’intervention de l’avocat en droit de l’urbanisme

Le champ d’application du droit de l’urbanisme est vaste. L’avocat en droit de l’urbanisme intervient pour garantir la conformité de tous les projets d’aménagement du territoire et d’urbanisme gérés par les collectivités territoriales.

Il apporte son regard éclairé et ses connaissances juridiques sur les projets qui lui sont soumis (exercice du droit de préemption urbain, expropriation pour cause d’utilité publique, domanialité, permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager, etc.) à chacune des étapes.

Quel que soit vos projets en matière d’urbanisme, votre conseil est à l’écoute de vos besoins et vous accompagne dans leur exécution sur le plan juridique.

En matière d’autorisation d’urbanisme, il vous accompagne, depuis la phase d’audit jusqu’à l’éventuelle contestation des arrêtés édictés par les administrés. L’avocat en droit de l’urbanisme délivre ses conseils et veille au bon respect du droit.

Par exemple, dans sa fonction de conseiller, l’avocat en droit de l’urbanisme aide les collectivités territoriales à répondre aux demandes de certificats d’urbanisme indispensables à chaque projet porté par les administrés (achat d’un bien immobilier, opération de construction…), et procède à l’audit des autorisations d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager, etc.).

Par ailleurs, en cas de non respect des règles d’urbanisme (exemple de la construction en l’absence de permis de construire), il est possible d’agir rapidement pour édicter un arrêté interruptif des travaux, constater leur irrégularité (PV de constat d’infraction aux règles d’urbanisme), voire saisir les juridictions civiles et pénales. Ainsi, votre avocat en droit de l’urbanisme vous assiste pour obtenir la mise en conformité des constructions avec les règles d’urbanisme et vous assiste devant les juridictions.

Le droit de l’urbanisme étant en lien avec d’autres droits (droit de l’environnement, fiscalité, santé, construction, habitation, transports, patrimoine et domaine public), le support d’un avocat en droit de l’urbanisme est très utile aux collectivités territoriales. Ce dernier tente ainsi d’éviter le succès de litiges pouvant impacter la bonne conduite et la concrétisation des projets d’urbanisme.

Par ailleurs, le droit de l’urbanisme est une matière qui connait de nombreuses réformes et qui nécessite une veille permanente. L’avocat en droit de l’urbanisme effectue cette veille et met en oeuvre les diligences nécessaires pour assurer la légalité des analyses, actes et procédures nécessaires à la concrétisation de tous les projets d’urbanisme.


Comment un avocat en droit de l’urbanisme peut-il aider les Collectivités territoriales ?

L’avocat en urbanisme a pour objectif prioritaire de défendre les intérêts de ses clients collectivités territoriales et élu(e)s. 

Pour mener à bien cette mission, il suit chaque étape des différents projets d’aménagement du territoire ou d’urbanisme qui lui sont soumis, en s’assurant que les dispositions législatives et règlementaires soient respectées, à la lumière des dernières décisions jurisprudentielles..

L’avocat en droit de l’urbanisme maîtrise les fondamentaux :

  • du régime d’instruction et de légalité d’une demande d’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis d’aménager, permis de construire), et les différentes catégories d’autorisations d’urbanisme;
  • de l’articulation des règles nationales (avec le respect des lois : littoral, ALUR, montagne, Code de l’urbanisme) et locales d’urbanisme (plan local d’urbanisme, PLU, carte communale, etc.).
  • des plans locaux d’urbanisme et autres documents d’urbanisme

Ainsi, l’assistance d’un avocat en urbanisme est utile pour renforcer la sécurité juridiques des projets et leur suivi.

urbanisme et collectivités territoriales

À quels moments les collectivités territoriales doivent-elles faire appel à un avocat en droit de l’urbanisme ?

Faire appel à un avocat en urbanisme est utile dans deux cas : Vous conseiller de façon efficace et/ou vous défendre en cas de contentieux en gardant à l’esprit que toute personne morale de droit public, et donc collectivité territoriale, a des droits, mais aussi des obligations.

Dans le premier cas, l’avocat en urbanisme est à vos côtés pour l’ensemble de vos réflexions, démarches, négociations ou prises de décisions en lien avec le droit de l’urbanisme. Il met en oeuvre les diligences nécessaires pour vous prodiguer les meilleurs conseils.

Dans le second cas, c’est à dire, en situation de contentieux, l’avocat en urbanisme assure votre défense devant les juridictions administratives et judiciaires. Il vous assiste et vous représente auprès des tribunaux compétents pour résoudre les conflits liés aux droits des sols auxquels vous êtes confrontés.


Pourquoi les Collectivités territoriales doivent-elles collaborer avec un avocat en droit de l’urbanisme ?

Collaborer avec un avocat en urbanisme permet de s’adjoindre les services d’un professionnel qui remplit la fonction de conseil, maîtrise les règles procédurales en cas de contentieux, et aide à anticiper d’éventuelles  problématiques afférentes au droit de l’urbanisme. L’avocat en urbanisme est aux côtés des Collectivités territoriales notamment pour :

  • L’assistance sur les projets de droit de préemption urbain et expropriation pour cause d’utilité publique ;
  • L’assistance dans les problématiques liées à la voirie et à la propriété ou domanialité publiques (domaine public, domaine privé, affectation et désaffectation, classement et déclassement, etc.);
  • La mise en place, l’élaboration d’un plan local d’urbanisme (respect des règles de zonage et des risques naturels, etc.), ou d’un ScoT ou schéma de cohérence territoriale ; 
  • L’audit et la rédaction d’arrêtés en matière d’autorisations d’urbanisme (permis d’aménager, de démolir, déclaration préalable, protection du patrimoine…) ;
  • Le conseil dans le contrôle de la conformité des autorisations à l’urbanisme, les arrêtés interruptifs de travaux, les infractions d’urbanisme etc.;

De la même façon, en matière de domanialité publique ou privée, l’avocat en urbanisme intervient en matière de procédure de classement ou de déclassement concernant les biens du domaine public et du domaine privé des collectivités territoriales. 

En résumé, un avocat en urbanisme assiste les collectivités territoriales dans la conduite de l’ensemble des opérations d’aménagement du territoire.

Se faire conseiller et accompagner par un cabinet d’avocat expert en droit de l’urbanisme est une décision que les collectivités territoriales et leurs représentants doivent prendre pour sécuriser l’ensemble des opérations en lien avec l’urbanisme et l’aménagement de leur territoire. L’avocat en droit de l’urbanisme et les collectivités territoriales travaillent de concert pour mener à bien chaque projet et limiter les risques de litiges et de contentieux.

Le cabinet Py Conseil, intervient principalement dans les départements de l’Isère (38), Hautes-Alpes (05), Drôme (26), Savoie (73) et Haute-Savoie (74). Il intervient par ailleurs sur demande dans le reste du territoire français, grâce au développement de la visioconférence et à l’absence de postulation devant les juridictions administratives.

L’obligation de délivrance de la chose vendue en l’état

L’obligation de délivrance de la chose vendue en l’état

Sur l’obligation de délivrance de la chose vendue en l’état

Sur le régime de l’obligation de délivrance de la chose vendue en l’état

Conformément à l’article 1603 du Code civil (CC), il pèse sur le vendeur une obligation de délivrance conforme de la chose qu’il vend.

Ainsi, s’agissant des choses vendues en l’état, conformément à l’article 1614 alinéa 1 du CC, le vendeur doit les délivrer dans l’état où elle se trouve au moment de la vente.

Par conséquent, c’est en l’état où la chose se trouvait au jour de l’échange des consentements que l’acquéreur a entendu l’acheter. Dès lors, si au moment de la vente, le bien vendu était dans un certain état, il ne saurait exiger, à défaut de stipulation contraire, que lui soit délivré un bien en meilleur état.

chose vendue
L’obligation de délivrance de la chose vendue en l’état

Sur l’application de l’obligation de la chose vendue en l’état aux biens immeubles

L’obligation de délivrance de la chose en vendue en l’état qui pèse sur le vendeur s’applique aux biens immeubles.

C’est ce qui ressort, par exemple, d’un arrêt rendu par la Cour d’appel de BESANÇON le 9 décembre 2009 (n° 08/01202) que : « [les requérants] sollicitent en dernier lieu la résolution de la vente pour défaut de conformité sur le fondement de l’article 1614 du Code civil ; il apparaît toutefois que [les vendeurs] ont bien délivré la chose vendue en l’état où elle se trouvait au moment de la vente s’agissant d’une maison mitoyenne ancienne construite au XVIIIe siècle qui, de manière notoire, n’était pas habitable en l’état et nécessitait d’importants travaux de réfection ».

En conclusion, dans le cas de la vente d’un bien immeuble en l’état, il existe effectivement une obligation de délivrance du bien immeuble en l’état où il se trouve au moment de la vente qui pèse sur le vendeur.

Que vous soyez un professionnel de la construction ou un particulier, le cabinet PY CONSEIL, se tient à votre entière disposition pour tout conseil, règlement amiable d’un conflit, ou procédure en droit de la construction.

Me Aurélien PY, avocat expert en droit public et urbanisme à GRENOBLE et à GAP, vous conseille et vous assiste dans les problématiques que vous rencontrez.

Trouble anormal de voisinage

Trouble anormal de voisinage

Avocat en droit public (aussi appelé droit administratif) et droit de l’urbanisme au Barreau de Grenoble, Maître Aurélien PY accompagne ses clients particuliers, professionnels et collectivités territoriales en droit de l’urbanisme en cas de trouble anormal du voisinage.

Votre avocat propose des entretiens téléphoniques d’une heure (100 euros HT) pour présenter votre affaire ou vous reçoit à GRENOBLE OU à GAP.

En effet, les relations de voisinage posent régulièrement des difficultés et il n’est pas toujours aisé de les résoudre sans faire appel à un avocat compétent en ce domaine.

Qu’est-ce qu’un trouble anormal de voisinage ?

La Cour de cassation a consacré la théorie des troubles anormaux du voisinage en considérant que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ».

Les troubles de voisinage concernent les nuisances que vous subissez ou que l’on vous reproche.

Les troubles du voisinage sont variés : odeurs, bruit, perte de vue, perte d’ensoleillement, gêne esthétique, encombrants dans un jardin, fumier, amoncellement d’ordures,hauteur des arbres, plantations (haies, arbres, arbustes…), insonorisation du logement, bruits provoqués par une route ou autoroute, etc.

Un exemple de trouble anormal de voisinage : la perte d’ensoleillement et de vue

Par exemple, la Cour de cassation a récemment confirmé l’indemnisation pour les troubles anormaux du voisinage (perte d’ensoleillement et vue) générés par une construction voisine

La haute juridiction a en effet considéré (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 7 nov. 2019, n° 18-17.267) que : « le pavillon, de facture classique, de M. et Mme K…, était, à présent, mitoyen d’un immeuble collectif de quatre étages qui le dominait de toute sa hauteur et dont huit balcons donnaient sur leur fonds de manière directe ou latérale, que l’ombre portée par cet immeuble privait leur maison et leur jardin de vue, de lumière et d’ensoleillement de façon anormalement importante, même dans un milieu urbain ou en voie d’urbanisation (…); que cette proximité créait une promiscuité désagréable et provoquait une moins-value importante de leur propriété en raison de ce voisinage d’un bâtiment d’une architecture moderne et disparate, situé à trop grande proximité de leur propriété, la cour d’appel a pu condamner la SCI à leur payer la somme de 80 000 euros de dommages-intérêts au titre du trouble anormal de voisinage » .

Ainsi, même en milieu urbain, le trouble anormal du voisinage peut être reconnu pour perte de vue et d’ensoleillement selon les caractéristiques de la construction concernée. 

Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, vous indiquera les pièces à rassembler pour démontrer l’existence du trouble anormal de voisinage et obtenir réparation intégrale de vos préjudices.

trouble anormal de voisinage

Quels sont les critères du trouble anormal de voisinage ?

Il faut savoir qu’il n’est pas possible d’attaquer un voisin ou de se faire attaquer par un voisin pour le moindre problème.

En effet, le trouble anormal de voisinage est constitué s’il dépasse les inconvénients normaux du voisinage. Le juge apprécie cette notion en fonction de critères tels que le caractère répétitif du trouble, son intensité, la règlementation en vigueur.

A cet égard, sachez qu’il existe certaines règlementations particulières permettant de sanctionner : 

  • les bruits de comportement (code de l’environnement, code général des collectivités territoriales relatif aux pouvoirs du maire, sanctions prévues en matière pénale) ;
  • les bruits d’activité : restaurants et bar, karaoké et discothèques, chantier de travaux ;
  • les odeurs : saisine des services communaux d’hygiène et de santé sur le fondement du code de la santé publique ;
  • les terrains non entretenus : pouvoirs de police du maire ;

Quelles preuves réunir ?

Pour prouver le trouble anormal du voisinage, il est important de vous constituer des preuves le plus tôt possible. Celles-ci dépendent bien entendu des nuisances que vous reprochez et ou qui vous sont reprochées.

Par exemple, en matière de perte de vue et d’ensoleillement, il est indispensable de faire appel à un expert immobilier indépendant pour évaluer la perte de valeur vénale subie par votre bien.

Pour d’autres nuisances, vous pouvez faire établir : 

  • lettres recommandées avec avis de réception échangées avec votre voisin, le syndic ou le maire ;
  • procès-verbaux de constat d’huissier ;
  • témoignages ou pétitions ;
  • photographies datées grâce à un journal ;
  • mesures sonométriques par une application sur votre téléphone portable ;
  • constat par des agents assermentés de la mairie ou des services de police ;
  • certificats médicaux, etc.

Comment procéder ?

En matière de troubles anormaux du voisinage, Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, privilégie toujours la voie amiable, sous ses différentes formes : mise en demeure en vue d’engager des discussions, une conciliation, une médiation ou une transaction. 

Ce n’est qu’en cas d’échec qu’il sera possible de saisir les juridictions compétentes de votre affaire. 

Un référé-expertise est parfois nécessaire, suivi d’une assignation devant un Tribunal pour obtenir réparation des préjudices subis. 

Le juge pourra enjoindre de faire cesser le trouble et de réparer les différents préjudices subis.

Les troubles anormaux du voisinage en droit public et droit administratif

Les troubles anormaux du voisinage trouvent également à s’appliquer en droit public et administratif avec la notion de préjudice anormal et spécial, par exemple en dommages de travaux publics. 

Maître Aurélien PY, avocat en droit public et administratif, accompagne ses clients dans leurs actions en réparation des préjudices résultant de travaux publics ou du fait de la présence d’un ouvrage public. Il intervient aussi bien pour les particuliers et professionnels que pour les collectivités territoriales.

  • Les travaux publics pour la construction, rénovation ou démolition d’ouvrages publics, peuvent être à l’origine de nuisances importantes appelées dommages de travaux publics : dégradations aux biens, effondrements, fissures, nuisances sonores, olfactives et visuelles, poussières, gêne de l’accès au commerce pendant la durée des travaux, perte conséquente de chiffres d’affaires, diminution de clientèle, dépôt de bilan. 
  • Il en est de même de la présence d’un ouvrage public : bruits et odeurs générés par des containers poubelles ou une déchetterie, poteaux électriques, salle des fêtes, terrain de sport ;
  • Il en est de même des dommages causés par l’existence ou le fonctionnement d’un ouvrage public : défaut d’entretien (chaussée dangereuse par exemple), chutes accidentelles, mauvais fonctionnement d’un ouvrage public, défaut de signalisation d’un danger causé par un ouvrage. 

Dans ce cas, Maître Aurélien PY rédige d’abord une demande préalable auprès de l’administration pour demander à ce qu’il soit fin aux nuisances, et réparation intégrale des préjudices subis. Il défend aussi l’administration lorsque celle-ci est attaquée. Il saisit ensuite le Tribunal administratif par une requête en matière de dommages de travaux publics.

Pour tout problème de voisinage, vous pouvez contacter notre cabinet, pour en savoir plus et obtenir les réponses à vos questions en droit de la construction et droit de l’immobilier.

Le cabinet Py, avocat conseil des Collectivités territoriales

Le cabinet Py, avocat conseil des Collectivités territoriales

Collectivités territoriales, optez pour notre offre « clés en mains »

Le cœur de l’activité du cabinet PY CONSEIL, avocat en droit public à Grenoble et à Gap est d’accompagner les communes, les collectivités territoriales et les établissements publics à l’instar des hôpitaux.

Notre champ d’intervention territorial privilégié sont les départements de l’Isère, des Hautes-Alpes, des Apes-de-Haute-Provence, de la Drôme, de la Savoie et de la Haute-Savoie. Il s’agit effectivement des départements les plus proches de nos implantations à Grenoble et à Gap. 

Pour autant, nous sommes aussi amenés à travailler pour des collectivités territoriales et établissements publics dans toute la France. Nous nous déplaçons sur site et assurons également des entretiens par téléphone ou, par visioconférence.

Les communes et notamment les plus petites, qui ne disposent pas de services juridiques, ont régulièrement besoin d’être accompagnées, qu’il s’agisse de la simple rédaction d’un courrier, d’une question juridique simple, d’une consultation sur une problématique juridique plus complexe ou encore d’engager ou de suivre une action devant une juridiction administrative ou judiciaire.

Une approche globale du droit administratif

Notre ambition est de vous apporter une analyse globale et de proposer un service adéquat dans notre domaine de compétences.

Notre méthodologie

> Le premier rendez-vous pour définir les contours de vos besoins en matière de conseil en droit administratif

Lors de votre premier échange avec notre cabinet expert en droit administratif, nous vous proposerons un rendez-vous (physique, téléphonique ou visioconférence selon votre souhait), afin de vous écouter et de recueillir les éléments et pièces afférents à votre dossier.

Nous pourrons alors probablement dégager une orientation générale du dossier.

A l’issue de cette rencontre, nous vous ferons parvenir une première analyse de votre dossier et vous proposerons un devis destiné non seulement, à rechercher des solutions adaptées, mais également à assurer leur mise en œuvre et suivi. 

> L’accompagnement jusqu’à la mise en œuvre

Notre objectif n’est pas de produire une consultation écrite et de vous laisser vous débrouiller avec ! 

Nous avons à cœur de vous assister dans la mise en œuvre des solutions préconisées jusqu’à la résolution de la problématique rencontrée.

  • Par exemple, une commune nous a interrogés sur un recours gracieux reçu à l’encontre d’un permis de construire. Celui-ci nous a semblé illégal. Outre la rédaction d’une réponse au recours gracieux, nous avons également rédigé l’arrêté de retrait que nous avons adressé au Maire, ainsi qu’une délibération que nous proposions de faire adopter par le conseil municipal pour régler un point précis.

Ainsi, s’il nous semble par notre analyse qu’un acte déterminé soit nécessaire (arrêté, délibération, etc.), alors nous pourrons proposer sa rédaction et son suivi.

Cette approche nous semble de nature à susciter une véritable confiance et à proposer des solutions responsables puisque nous serons chargés d’en assurer l’exécution.

Nous devons aussi signaler que bien souvent, les dossiers suscitent d’autres questions auxquelles nous nous efforçons bien entendu de répondre.

Nos domaines d’intervention

Notre méthode précisée, il nous faut également vous préciser notre sphère d’intervention.

Le droit public ou droit administratif couvre différentes matières auxquelles nous avons été formées dans des cabinets d’avocats spécialisés en droit public ou encore par la pratique par le biais d’autres dossiers.

> 1/ LE DROIT DE L’URBANISME

Cabinet Py Avocat, conseil pour les collectivités territoriales

Le matière qui suscite le plus grand nombre de dossiers est le droit de l’urbanisme. Les questions et contentieux sont multiples et bien souvent complexes.

Le plus souvent, il s’agit d’affaires relatives à des certificats d’urbanisme ou autorisations d’urbanismes (déclaration préalable, permis d’aménager ou permis de construire). 

Sachez que notre cabinet peut alors vous aider à instruire une demande d’autorisation d’urbanisme qui suscite des interrogations. Nous vous proposerons alors une audit du dossier déposé en mairie, puis le cas échéant un arrêté refusant ou accordant l’autorisation sollicitée.

Nous pouvons aussi vous accompagner pour répondre à un recours gracieux que vous avez reçu, qu’il s’agisse d’une personne contestant un refus d’autorisation d’urbanisme ou une autorisation qui aurait été accordée à son voisin. Nous analyserons à cette occasion l’ensemble des règles applicables à votre commune (carte communale, règlement national d’urbanisme, plan local d’urbanisme), les risques naturels éventuels et la jurisprudence relatifs à la situation que vous nous aurez soumise.

Devant le tribunal administratif, un recours initié par un administré pourra être assorti d’un référé suspension pour lequel nous pouvons être saisis. Il s’agit alors de préparer votre défense dans un délai court. Plusieurs mémoires en défense seront produits si nécessaires et vous serez représentés énergiquement lors de l’audience. En effet, l’oralité et donc l’audience conservent un rôle essentiel en référé suspension.

Les plans locaux d’urbanisme et plans locaux d’urbanisme intercommunaux suscitent également un contentieux de plus en plus vaste. Qu’il s’agisse de vous accompagner pour une procédure d’élaboration, de modification ou de révision du document d’urbanisme, de répondre à des questions de vos administrés afférentes à un zonage, de contestations relatives à un classement en zone urbaine, naturelle ou agricole, nous sommes en mesure de vous répondre.

En matière de droit de préemption urbain (acquisition d’un bien en lieu et place d’un acquéreur en vue de la réalisation d’un projet d’intérêt général), notre cabinet se tient à votre disposition pour prendre connaissance de votre projet, vous exposer la procédure et préparer les actes relatifs à la préemption. Il s’agit d’une procédure minutieuse dont nous sécurisons l’exécution. Nous vous défendons aussi si le projet de la commune est attaqué par le propriétaire devant le tribunal administratif, ou si le prix est contesté par celui-ci devant le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire.

Le Maire d’une commune se trouve régulièrement confronté à des infractions à l’urbanisme. Dans ce domaine, le maire agit comme officier de police judiciaire. Les infractions d’urbanisme couvrent aussi bien l’absence de toute autorisation d’urbanisme, la méconnaissance d’une autorisation qui a été accordée ou la violation d’un document d’urbanisme comme le plan local d’urbanisme.

Nous vous aidons à déterminer l’existence d’une infraction d’urbanisme, souvent suite à des travaux engagés dont votre commune n’a pas connaissance ou à la plainte d’un voisin. Dans l’affirmative, notre cabinet pourra alors préparer les opérations de contrôle en vue de dresser le cas échéant un procès-verbal de constat d’infraction à l’urbanisme, lequel doit être obligatoirement transmis au Procureur de la République.

Nous vous défendons également si l’absence de poursuite conduit un administré à saisir le Tribunal administratif de la décision de refus du maire de dresser un procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme, ou à engager de ce fait la responsabilité administrative de la commune.

Dans l’hypothèse de travaux en cours de réalisation, notre cabinet d’avocat expert en droit public pourra être amené à vous conseiller d’édicter un arrêté interruptif de travaux destiné à exiger la suspension des travaux. Nous réaliserons alors une étude pour vérifier si un tel arrêté pourrait être édicté et le cas échéant nous vous soumettrons un projet d’arrêté. Bien entendu, nous serons également susceptibles d’intervenir dans le cas où cet arrêté venait à être porté devant le Tribunal administratif.

La police des édifices menaçant ruine constitue aussi un domaine d’intervention de notre cabinet expert en droit administratif.

Nous vous conseillons sur la méthode à suivre pour répondre à une situation d’immeuble menaçant ruine présentant un risque pour la sécurité publique, sur la procédure à déclencher ainsi que son suivi global.

Différentes procédures peuvent être mises en œuvre suivant l’urgence de la situation pour la sécurité publique :

  • Pouvoirs de police administrative spéciale ;
  • péril ordinaire, 
  • péril imminent en cas d’extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent (mesures provisoires pour mettre fin au danger et garantir la sécurité publique) ;

Maître Aurélien PY, avocat à Grenoble et à Gap, assiste élus et collectivités territoriales, quelles que soient les difficultés rencontrées en matière d’édifices menaçant ruines.

Dernier exemple, nous sommes en mesure de répondre à un projet de votre commune relatif à une expropriation pour cause d’utilité publique.

Nous pourrons vous conseiller sur la procédure à initier, puis vous aider dans la phase de réalisation. Le cabinet PY CONSEIL, vous accompagnera alors au cours des différentes phases administrative (enquête publique, déclaration d’utilité publique, enquête parcellaire et arrêté de cessibilité) puis judiciaire (ordonnance d’expropriation et procédure relative aux indemnités d’expropriation).

Maître Aurélien PY aura toujours à cœur de défendre vos intérêts.


> 2/ LE DROIT DES MARCHÉS PUBLICS

Cabinet Py Avocat, conseil pour les collectivités territoriales

La commande publique est une pratique quotidienne pour des nombreuses collectivités territoriales et établissements publics à l’instar des hôpitaux, nécessaire à la création et à la gestion des services publics locaux, qui peuvent par ailleurs être supprimés dans certaines conditions.

  • A titre d’exemple, le cabinet PY CONSEIL est intervenu pour conseiller une commune sur les conditions légales de rachat d’une épicerie après la disparition dans le centre village, de ce service pour la population. 

Me Aurélien PY dispose d’une expérience professionnelle et pratique en droit de la commande publique. Il est donc susceptible de vous conseiller en matière de marchés publics, délégations de service public, concessions, autorisations d’occupation temporaire du domaine public, baux emphytéotiques administratifs, contrats de partenariat, accords-cadres par exemple.

Vous devez être particulièrement attentifs et veiller à respecter les principes essentiels de la commande publique que sont l’égal accès à la commande publique, l’égalité de traitement des candidats et la transparence des procédures. Des règles de publicité et mise en concurrence doivent par ailleurs être observées.

Afin d’assurer la sécurité juridique de vos contrats publics, le cabinet PY CONSEIL est susceptible de vous conseiller sur le choix du montage contractuel, vous assister dans la préparation des documents du marché ou contrat publics et enfin dans son suivi et son exécution.

  • A titre d’exemple : nous avons assisté un groupement hospitalier dans la sécurisation juridique de modèles types de marchés publics : analyse des documents, recherches juridiques et propositions de modifications suivies d’une réunion téléphonique de questions, et recherches pour proposer une version finale après les questions posées.

Par ailleurs, en cas de contestation d’une procédure de marchés publics, nous sommes également à votre disposition pour assurer votre défense en cas de référé précontractuel voire contractuel, de demande préalable indemnitaire suivie d’un recours en contestation de la validité du contrat ou bien encore pour solutionner des problèmes rencontrés dans l’exécution d’un marché public.

  • A titre d’exemple, nous avons assisté une collectivité publique dont la procédure d’appel d’offres était contestée devant le Tribunal administratif. Nous avons démonté point par point les éléments soulevés par l’entreprise contestant la légalité de la procédure d’appel d’offres et le choix du candidat attributaire. Cette procédure a été remportée.

Nous pouvons enfin assurer votre défense dans les problématiques rencontrées au cours de l’exécution d’un marché public ou d’un contrat de la commande publique (mémoires de réclamation, avenants, prolongation de la durée initiale, pénalités de retard, force majeure, fait du prince, etc.).

Nous vous accompagnons également pour engager la responsabilité pour faute du cocontractant, obtenir une provision dans l’attente du jugement au fond et pour mettre en œuvre des procédures indemnitaires. Ou encore pour notifier une résiliation du marché public. 


> 3/ LE DROIT DE LA FONCTION PUBLIQUE

Cabinet Py Avocat, conseil pour les collectivités territoriales

Le droit de la fonction publique génère d’importantes questions et contentieux au sein des collectivités territoriales et établissements publics. En effet, qu’il s’agisse de recruter un agent public, d’un élément concernant sa carrière ou enfin jusqu’à son éviction, le cabinet PY CONSEIL accompagne élus et collectivités territoriales.

Les collectivités publiques sont donc amenées à traiter de fonction publique au quotidien, pour des problématiques aussi diverses que les stages, nominations, évaluations individuelles, avancement, détachement, congés maladie et longue maladie, accidents de service, agents contractuels, sanctions disciplinaires, et de manière générale tout ce qui peut concerner les agents publics et leur carrière.

  • A titre d’exemple, le cabinet PY CONSEIL conseille un établissement public en matière d’imputabilité au service d’un accident de travail. Il s’agissait de formuler diverses préconisations afférentes à la situation d’un agent public (phase 1), puis d’assurer le suivi dans leur mise en œuvre selon ses besoins (phase 2).

Par ailleurs et de manière non exhaustive, nous pouvons également vous soutenir dans les procédures suivantes :

  • Recrutement des agents publics ;
  • Vacataires, intérim, contrats, renouvellement ;
  • Carrières des fonctionnaires : 
  • concours, 
  • stage, 
  • nomination, 
  • évaluations, 
  • avancement, 
  • détachement, 
  • mise en disponibilité 
  • réintégration, 
  • mutation d’office, 
  • congés, 
  • responsabilité ;
  • Accidents de service et maladies professionnelles, imputabilité au service d’un accident du travail ;
  • Procédure de licenciement et réintégration ;
  • Pouvoir disciplinaire et sanctions disciplinaires ;
  • Procédure d’audit et défense en matière de harcèlement moral et de protection fonctionnelle ;

> 4/ DOMANIALITÉ, DOMAINE PUBLIC ET DOMAINE PRIVÉ, PROPRIÉTÉ PUBLIQUE

Cabinet Py Avocat, conseil pour les collectivités territoriales

Me Aurélien vous assiste dans les questions que vous rencontrez, en matière de domanialités publique et privée et de propriété.

Les communes, les collectivités territoriales disposent d’un patrimoine, sont propriétaires de biens notamment immobiliers qu’il est nécessaire de gérer.

Des difficultés peuvent survenir sur la propriété publique d’un bien et ses qualités.

  • Par exemple, notre cabinet est intervenu dans une commune pour solutionner un conflit entre deux administrés qui trouvait sa source dans l’assiette d’une voie. Or selon sa qualification (chemin communal, chemin rural), la procédure de détermination de l’assiette de la voie n’était pas la même (alignement, alignement individuel, bornage suivant les situations et sa légalité non plus.

Nous avons donc procédé à la qualification de la voie, à la préparation d’une délibération votée en conseil municipal et enfin, mis en place une procédure de bornage.

En outre, suivant que les biens appartiennent au domaine public au ou domaine privé de votre collectivité publique, ils ne répondent pas au même régime juridique. Pour faire simple, les biens qui relèvent du domaine public sont incessibles, inaliénables et imprescriptibles. A contrario, ceux qui relèvent du domaine privé de la personne publique peuvent être vendus dans certains conditions et acquis par l’effet du temps (usucapion).

Il faut savoir qu’il est interdit d’occuper le domaine public sans aucun titre l’autorisation. Ainsi, la gestion du domaine public peut passer par son occupation par certaines entreprises : conventions d’occupation du domaine public, conditions d’occupation (abribus, terrasses de cafés et de restaurants, etc.).

La redevance d’occupation peut être source de litiges entre la collectivité et les entreprises et administrés. Notre cabinet est compétent pour intervenir dans cette hypothèse.

Enfin, nous intervenons pour toute problématique liée à la gestion des biens des collectivités tels que les contentieux de la voirie et de la grande voirie en cas d’atteinte au domaine public, et les litiges tendant à la réparation des préjudices subis (travaux publics, retrait avant terme d’une convention d’occupation du domaine public).


> 5/ POLICE ADMINISTRATIVE

Cabinet Py Avocat, conseil pour les collectivités territoriales

Les maires des communes comme les présidents d’établissements publics de coopération intercommunale par exemple, ont à gérer diverses missions.

Ils disposent de pouvoirs de police administrative générale et / spéciale, suivant les domaines, qui leur permettant de prendre des mesures dans un but de protection de l’ordre public.

  • Pouvoir de police administrative générale : 

L’ordre public est constitué de la sécurité publique, tranquillité publique et salubrité publique, respect de la dignité humaine. L’article L.2212-2 du Code général des collectivités territoriales définit, par exemple, le pouvoir de police du maire : « La police municipale a pour objet d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publique ».

  • Pouvoirs de police administrative spéciale : 

Il existe par ailleurs des polices administratives spéciales dans certains domaines tels que, par exemple : 

  • la police des édifices menaçant ruine, 
  • la police de l’environnement, 
  • la police des réunions et manifestations, 
  • la police de la route, 
  • la police des cultes, 
  • la police des jeux et des spectacles, 
  • la police des funérailles et cimetières, 
  • ou encore celle des animaux errants et dangereux, etc. 

Me Aurélien PY vous conseille sur l’opportunité et la sécurité juridique de toute mesure de police administrative. Il faut bien garder à l’esprit qu’une telle mesure doit toujours être nécessaire,  adaptée et proportionnée au but poursuivi de protection de l’ordre public. 

Une mesure de police administrative peut faire l’objet de recours. Si la mesure concerne une liberté considérée comme liberté fondamentale par le Conseil d’Etat, celle-ci peut faire l’objet d’un référé liberté jugé en extrême urgence par le Tribunal administratif. Elle peut être annulée s’il existe une atteinte grave et manifestement illégale.

D’autres mesures peuvent faire l’objet de recours au fond assortis de recours en suspension pour en demander la suspension pendant le temps de l’instruction de l’affaire. Cela vise à obtenir la suspension de la mesure jusqu’à ce que le juge administratif se prononce au fond. Dans cette hypothèse, le juge administratif a 3 mois pour statuer.

Par ailleurs, une mesure de police administrative illégale pourrait être de nature à générer une action en responsabilité administrative. Notre cabinet intervient pour vous accompagner en amont de l’édiction d’une mesure de police administrative et a posteriori, si celle-ci est contestée par l’un de vos administrés ou une entreprise.

Vous l’aurez compris, nous avons à cœur de vous assister dans vos problématiques et surtout, d’engager des relations de confiance durables grâce à la qualité du travail que nous aurons accomplis.

Maître Aurélien PY se tient à votre disposition pour venir à vous rencontre, dans votre collectivité ou à son cabinet de GRENOBLE ou de GAP.