Contester un permis de construire est une démarche qui peut être engagée par des voisins ou des personnes impactées par un permis de construire, pour diverses raisons.
Cette procédure est encadrée par des règles conçues pour garantir la légalité et la conformité des constructions aux normes d’urbanisme et aux droits de propriété.
Maître Aurélien PY, avocat en droit de l’urbanisme, vous propose d’en savoir plus sur les différentes étapes et les motifs pour contester un permis de construire ainsi que sur les effets qui peuvent résulter de cette contestation.
Sur quelles bases juridiques peut-on contester un permis de construire ?
Pour contester un permis de construire, il est primordial de se référer aux textes législatifs et réglementaires en vigueur.
Les articles L.600-1 à L.600-5-2 du Code de l’urbanisme fixent les dispositions relatives au contentieux de l’urbanisme, certaines étant applicables à la contestation des autorisations d’urbanisme. A cet égard, l’article L.600-1-2 dispose que « toute personne justifiant d’un intérêt à agir peut contester un permis de construire ».
L’intérêt à agir peut prendre différentes formes, depuis la protection de ses droits de propriété à la préservation de l’environnement en passant par la jouissance du bien ou si le projet de construction et/ou d’aménagement vient affecter ses conditions d’occupation.
Un permis de construire, peut être contesté sur différents fondements et juridictions :
DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF :
Les règles relatives à l’urbanisme et issues du Code de l’urbanisme, du document local d’urbanisme tel que le PLU ou la carte communale, ou encore les risques naturels :
Le non-respect des règles d’urbanisme issues du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou Plan d’Occupation des Sols (POS), de la carte communale ou du Règlement national d’urbanisme (RNU) ;
L’atteinte aux sites et paysages protégés et notamment la construction dans une zone classée ou protégée sans respecter les contraintes associées.
L’impact sur la biodiversité, telle qu’une atteinte aux espèces protégées et à leurs habitats.
La pollution et les nuisances, notamment le risque de pollution des sols, de l’air ou de l’eau, ou encore l’émission de nuisances sonores, olfactives ou lumineuses.
Le non-respect des normes environnementales tel que le manquement aux obligations liées à l’évaluation environnementale ou le non-respect des normes de performance énergétique et de développement durable.
Les risques naturels, par exemple la construction dans une zone à risque (inondation, glissement de terrain, incendie de forêt) sans prendre en compte les mesures de prévention.
L’incompatibilité avec les plans de prévention : Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) ou Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT).
Le non-respect des autorisations environnementales : absence ou insuffisance d’autorisations spécifiques (ex. autorisation de défrichement).
DEVANT LE TRIBUNAL JUDICIAIRE :
Les fondements sont les règles de droit privé tels que le droit de propriété, les troubles anormaux de voisinage, le cahier des charges du lotissement ;
Les troubles anormaux de voisinage : il s’agit des nuisances directes qui affecte la propriété : bruit, odeurs, perte d’ensoleillement, perte de vue, perte de valeur vénale ;
L’existence de servitudes de droit privé : cela concerne par exemple la violation de servitudes de vue, de passage ou de non-construction affectant les propriétés voisines ;
Le respect des règles de copropriété : règlements de copropriété, notamment en ce qui concerne l’aspect extérieur des bâtiments ou des constructions nouvelles ;
Le respect du cahier des charges de valeur contractuelle ;
Le respect des droits de propriété tel que l’empiètement sur une propriété privée, par exemple ;
Quels peuvent être les motifs de contestation d’un permis de construire ?
La contestation d’un permis de construire, peut être motivée par une multitude de raisons qui, pour être recevables, doivent faire apparaître les motifs suivants :
Une méconnaissance des règles d’urbanisme :
La méconnaissance des règles d’urbanisme est un motif important de contestation d’un permis de construire.
Il s’agit du non-respect des règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) (règles écrites ou règles graphiques) ou des règles édictées par le Code de l’urbanisme, ainsi que des règles du Plan de prévention des risques naturels.
Par exemple, une construction qui ne respecte pas les distances minimales par rapport aux limites séparatives peut être annulée par une décision de justice du Tribunal administratif.
Une atteinte aux droits de propriété
Un permis de construire peut aussi être contesté s’il porte atteinte aux droits des tiers, comme :
Les Troubles anormaux de voisinage tels qu’une perte de vue, une perte d’ensoleillement, une perte de luminosité, une perte d’intimité et une perte de valeur vénale ;
À titre d’exemple, une construction qui obstrue la vue ou qui crée des nuisances sonores ou visuelles peut être contestée.
L’article 544 du Code civil dispose à cet égard que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ».
Dans cette hypothèse, un recours peut être engagé :
Devant le Tribunal administratif, chargé d’examiner la légalité d’une autorisation d’urbanisme par rapport au PLU ou à la carte communale ;
Devant le Tribunal judiciaire compétent pour protéger la propriété privée ;
Le défaut d’information et d’affichage permet-il l’annulation d’un permis de construire ?
Non.
Le défaut d’affichage du permis de construire sur le terrain est un motif courant de contestation. Selon l’article R.424-15 du Code de l’urbanisme, l’affichage doit être effectué de manière visible de la voie publique pendant toute la durée du chantier.
Pourtant, malgré une croyance répandue, un affichage irrégulier ou incomplet ne permet pas d’obtenir l’annulation du permis.
Celui-ci a simplement un impact sur le point de départ du délai de deux mois pour engager un recours gracieux ou contentieux. Le délai de 2 mois court à compter de l’affichage de l’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis d’aménager, permis de construire) sur le terrain.
Un impact environnemental
Les constructions susceptibles de présenter des incidences significatives et néfastes sur l’environnement peuvent être contestées : par exemple, absence d’étude d’impact préalable.
L’absence ou l’insuffisance de cette étude constitue un motif de contestation. L’article L.122-1 du Code de l’environnement impose cette obligation pour les projets qui affectent potentiellement l’environnement.
D’autres motifs environnementaux peuvent être avancés tels que :
L’atteinte aux sites et paysages protégés :
Construction dans une zone classée ou protégée (sites naturels, monuments historiques) ;
Altération d’un paysage remarquable ou d’un site inscrit ;
L’impact sur la biodiversité en se fondant sur les études d’impact environnemental ou les avis des autorités compétentes (comme la DREAL) :
Atteinte aux espèces protégées et à leurs habitats ;
Dégradation des écosystèmes naturels et des corridors écologiques ;
La pollution et les nuisancess’il contrevient aux normes environnementales et de santé publique :
Risque de pollution des sols, de l’air ou de l’eau ;
Émission de nuisances sonores, olfactives ou lumineuses ;
Le non-respect des normes environnementales :
Manquement aux obligations liées à l’évaluation environnementale (absence d’étude d’impact, études insuffisantes).
Non-respect des normes de performance énergétique et de développement durable ;
L’existence de risques naturels :
Construction dans une zone à risque (inondation, glissement de terrain, incendie de forêt) ;
L’incompatibilité avec les plans de prévention :
Non-respect des prescriptions des Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN) ou des Plans de Prévention des Risques Technologiques (PPRT).
Le non-respect des autorisations environnementales :
Absence ou insuffisance d’autorisations spécifiques (par exemple, autorisation de défrichement, permis de défrichement).
Quelles sont les procédures de contestation d’un permis de construire ?
La contestation d’un permis de construire suit une procédure précise qui se déroule en plusieurs étapes :
1. La phase précontentieuse
Avant de saisir un Tribunal, il est recommandé de tenter une résolution amiable, qui peut permettre d’engager des discussions avec le titulaire du permis ou la commune.
Cela peut à trouver une solution sans recourir au contentieux.
Des discussions amiables confidentielles peuvent également se poursuivre par l’intermédiaire des avocats des parties pendant le temps du recours contentieux pour mettre fin à l’amiable au recours.
2. Le recours administratif
Ce type de recours préalable constitue une étape facultative avant de saisir le Tribunal administratif.
Il doit être adressé à l’autorité ayant délivré le permis, généralement le Maire ou le Préfet, et être formulé dans un délai de deux mois à compter de la date d’affichage du permis sur le terrain.
Une copie intégrale du recours doit également être adressée au bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme. A défaut, le recours est irrecevable.
Le silence gardé par l’administration pendant plus de deux mois vaut rejet implicite du recours selon l’article R.600-2 du Code de l’urbanisme.
3. Le recours en contentieux
Si le recours administratif est rejeté, il est possible d’introduire un recours contentieux devant le Tribunal administratif et / ou devant le Tribunal judiciaire suivant les questions en litige.
Le recours contentieux doit être introduit dans les deux mois suivant la réponse, ou l’absence de réponse, de l’administration au recours administratif.
Le requérant doit justifier d’un intérêt à agir, c’est-à-dire prouver que le permis contesté porte atteinte à ses droits ou à son environnement ; produire la preuve de sa propriété ou de son occupation.
Le requérant doit également développer l’ensemble des moyens de contestation du permis de construire :
moyens de forme et de procédure ;
moyens portant sur la légalité du permis de construire lui-même, notamment par rapport aux règles de l’autorisation d’urbanisme et des risques naturels.
Le Tribunal examine alors la légalité du permis de construire, en fonction des dispositions règlementaires mais également de la jurisprudence établie par le Conseil d’État.
Le délai moyen est d’environ 1 an et demi.
Quels sont les effets de la contestation d’un permis de construire ?
La contestation d’un permis de construire peut produire différentes conséquences et effets :
La suspension du permis
La suspension du permis de construire peut-être demandée en référé, c’est-à-dire en urgence.
Celle demande doit faire l’objet d’une requête distincte qui sera jugée en urgence. Elle peut aboutir à la suspension de l’exécution du permis de construire, ce qui signifie que les travaux ne pourront pas commencer ou ne pourront pas se poursuivre pendant le délai d’instruction de la requête par le Tribunal administratif.
Le juge des référés peut ordonner la suspension si le recours apparaît sérieux et si la réalisation du projet porte atteinte de manière grave et immédiate aux droits du requérant selon l’article L.521-1 du Code de justice administrative.
L’annulation du permis
Si le recours est fondé, le Tribunal administratif peut annuler le permis de construire. Cette annulation a un effet rétroactif, ce qui signifie que le permis est réputé n’avoir jamais existé.
Le juge administratif dispose également de pouvoirs de régularisation : il peut ordonner de revoir certains points problématiques du permis de construire, mais qui sont régularisables par le dépôt d’un permis de construire modificatif par exemple.
Contester un permis de construire est un processus complexe qui nécessite une bonne maîtrise des règles d’urbanisme, des droits de propriété et des diverses procédures administratives et contentieuses.
Pour engager une telle démarche, il convient donc de faire preuve de vigilance quant aux délais et formalités à respecter et de développer un argumentaire issu de textes législatifs et réglementaires et de la jurisprudence. Pour toute démarche de contestation d’un permis de construire,Maître Aurélien PY vous propose son accompagnement dans toute la France, pour maximiser vos chances de succès.
À quelle occasion contester le zonage Agricole de ma parcelle ?
Le droit de l’urbanisme comprend le Le Plan local d’urbanisme qui établit le zonage de votre parcelle est contestable soit directement, soit à l’occasion d’un recours formé contre un acte dont le PLU est la base légale, comme par exemple un permis de construire. Le juge vérifiera que le PLU a été élaboré dans le respect d’un certain nombre de conditions formelles et procédurales.
Les documents d’urbanisme ont pour objet de délimiter les zones du territoire qu’ils couvrent et de fixer les règles d’utilisation du sol qui s’y appliquent. Le juge apprécie ces documents au regard des faits, de la cohérence interne entre les différents éléments qui les composent, du respect de la définition légale de ces documents, et des zones qu’ils définissent. Il contrôle le choix des zones et des règles applicables pour elles.
Les choix de zonage relèvent par nature du pouvoir discrétionnaire des auteurs du PLU. Dès lors, le juge administratif n’exerce qu’un contrôle minimum sur ces choix, que ce soit sur la détermination des zones constructibles ou inconstructibles, du découpage géographique des zones, ou encore des règles choisies pour celles-ci. Les auteurs du PLU déterminent ainsi le parti d’aménagement à retenir pour le territoire en tenant compte de la situation existante et des perspectives d’avenir, et de fixer le zonage et les possibilités de construction (CAA Douai, 15 sept. 2016, n°15DA00246).
L’auteur du PLU peut commettre, dans la définition du zonage comme dans l’étendue des prescriptions réglementaires, une erreur manifeste d’appréciation, c’est-à-dire une erreur suffisamment grossière pour être décelée par un profane (CE, 2007, n°266656).
Comment démontrer l’erreur concernant le zonage Agricole de ma parcelle ?
➢ Quelle parcelle peut être classée en zone Agricole ?
L’article R. 151-22 du Code de l’urbanisme prévoit que « […] peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ».
En effet, les zones agricoles supposent que les terrains présentent une valeur agricole. Le juge estime qu’il y a une erreur manifeste d’appréciation dans le cas où la parcelle se situe à l’intérieur d’une partie urbanisée de la commune, et qu’elle ne fait ni l’objet d’une exploitation agricole, ni ne présente un potentiel particulier pour un tel usage (CE, 4 mars 2016, n°384795). La parcelle doit présenter des caractéristiques telles que la présence d’un potentiel agricole, agronomique, biologique ou économique des terres, à défaut duquel le classement en zone A est illégal. À titre d’exemple, le tribunal administratif de Grenoble a censuré le classement en zone agricole de parcelles sur un compartiment urbanisé, reliées aux réseaux, n’ayant jamais été exploitées, et dont il ne ressort d’aucune pièces du dossier, malgré la présence d’arbres, que ces parcelles présentent un potentiel agronomique eu égard à la topographie des lieux (TA Grenoble, 7 mars 2019, n°1703063).
Ainsi, il est utile de démontrer cette erreur en apportant divers éléments comme la preuve que votre parcelle n’est pas accessible aux engins agricoles, non-cultivée, non-cultivable ou labourable, et sans véritable intérêt agricole. Encore, qu’elle n’a jamais été louée ni déclarée PAC.
Enfin, pour renforcer votre argumentation, il est nécessaire de démontrer que la parcelle répond à la définition d’un autre zonage, par exemple la zone U.
« Les zones urbaines sont dites » zones U « . Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ».
Les juges ont pu relever des erreurs manifestes d’appréciation dans plusieurs cas de classement en zone agricole de parcelles situées à proximité d’une zone en cours d’urbanisation et de nombreuses constructions, parcelles enclavées dans plusieurs constructions et desservies par des équipements, des réseaux d’eau et d’électricité, ou encore une parcelle longeant une voie communale bordée par des constructions sur deux côtés et desservie par les réseaux, dès lors que les terrains ne présentent aucun intérêt agricole. Plusieurs éléments de démonstration peuvent être apportés : la proximité immédiate avec plusieurs constructions, le raccordement aux équipements publics, la reconnaissance de la qualité urbanisable de la parcelle par la Commune ou encore le Commissaire Enquêteur lors de l’enquête publique.
Enfin, il sera utile de démontrer l’arbitraire et l’incohérence du classement de la parcelle au regard d’autres éléments du PLU ou d’autres classements.
Le contentieux de l’urbanisme est un contentieux technique, et il est utile de bénéficier de l’accompagnement d’un avocat pour vous défendre devant les juridictions compétentes. Vous bénéficierez ainsi d’une analyse ciblée et approfondie qui vous aidera à élaborer une ligne défense efficace.
La décision de vendre un bien immobilier à sa famille n’empêche pas l’exercice du droit de préemption urbain par la commune.
La personne choisie n’entre pas dans les éléments essentiels et déterminants de la vente. La vente est réalisée par l’accord sur la chose et le prix entre le vendeur et la commune qui notifie sa préemption.
C’est ce que juge récemment la Cour de Cassation dans un arrêt intéressant.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 octobre 2019, 18-18.649 : « Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 mars 2018), que N… E… a transmis à la commune de La Fare-les-Oliviers (la commune) une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) en date du 13 octobre 2011 en vue d’une vente de gré à gré au profit de Mme K…, épouse de son neveu, M. K…, de deux parcelles non bâties ; que, par décision du 10 novembre 2011, la commune a exercé son droit de préemption au prix fixé dans la DIA, lequel a été consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations ; que la commune a assigné N… E… en perfection de la vente ; qu’elle a appelé en intervention forcée M. K…, en sa qualité de seul héritier de N… E…, décédée le […] ;Attendu que M. K… fait grief à l’arrêt de confirmer le jugement en ce qu’il a dit la vente parfaite au profit de la commune et de rejeter ses demandes tendant à voir juger qu’elle ne pouvait pas se prévaloir de la décision de préemption, que la vente était dépourvue de cause et lui était inopposable ;Mais attendu qu’ayant exactement retenu que le fait que N… E… ait eu l’intention de vendre ses parcelles intuitu personae à sa future belle-fille adoptive, afin qu’elles demeurent dans le patrimoine familial, était indifférent et sans incidence sur la vente réalisée au profit de la commune par l’exercice du droit de préemption exercé en vue d’un projet d’intérêt général et que M. K… ne pouvait pas invoquer la disparition de la cause de la vente dès lors que le jugement de son adoption par N… E… et le décès de celle-ci étaient intervenus à une date à laquelle elle n’était plus propriétaire des parcelles, la cour d’appel en a déduit à bon droit que la demande de la commune devait être accueillie ;«
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L’autorisation d’exploitation commerciale : dans quels cas ?
Dans de nombreuses situations une autorisation d’urbanisme est nécessaire pour l’exploitation d’une surface commercial. L’article L. 752-1 du code de commerce énonce les différents projets soumis à autorisation.
Il est possible de citer les exemples suivants :
création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 1 000 m2, ou de l’extension d’une surface de vente préexistante amenant à dépasser ce seuil ;
changement de secteur d’activité d’une surface de vente supérieure à 1 000 m2 lorsque le commerce est à prédominance alimentaire, ou supérieure à 2 000 m2 pour les changements affectant les autres commerces ;
regroupements de surfaces de vente préexistantes si elles aboutissent à un dépassement du seuil de 1 000 m2 pour les surfaces à prédominance alimentaire et 2 500 m2 pour les autres surfaces de vente ;
Une exception a été prévue par la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour les zones d’opération de revitalisation du territoire en centre-ville.
La Commission départementale d’aménagement commercial : quelle compétence ?
La Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) est une instance administrative qui a pour rôle principal de contrôler et de réguler l’implantation des surfaces commerciales. Elle a été instituée par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie.
La CDAC est compétente pour examiner les demandes d’autorisation commerciale concernant :
> création d’un magasin ou extension d’un commerce existant d’une surface de vente supérieure à 1 000 m², > changement de secteur d’activité d’un magasin d’une surface de vente supérieure à 2 000 m² (ou 1 000 m² pour un commerce à dominante alimentaire), > création ou extension d’un ensemble commercial d’une surface de vente supérieure à 1 000 m², > réouverture d’un magasin d’une surface de vente supérieure à 1 000 m² après une fermeture pendant 3 ans, > création ou extension d’un point permanent de retrait par la clientèle d’achats au détails commandés par voie télématique, organisés pour l’accès en automobile.
On distingue deux situations :
Si le projet nécessite un permis de construire :
Unseul dossier est de demande de permis de construire et d’autorisation d’exploitation commerciale est déposé en Mairie.
Le Maire saisit la CDAC pour avis :
en cas d’avis favorable, il peut décider d’accorder ou pas l’autorisation d’exploitation commerciale ;
en cas d’avis défavorable, le maire ne peut pas délivrer le PC demandé ;
Si le projet n’est pas soumis à un permis de construire :
Dans ce cas, le pétitionnaire doit directement formuler une demande auprès de la CDAC préalablement à la réalisation de son projet.
La CDAC rend alors une décision : autorisation ou refus du projet.
La commission dispose ensuite d’un délai de deux mois pour autoriser ou non l’exploitation commerciale. A défaut de réponse dans le délai, cela vaut avis favorable.
L’avis ou la décision est notifié au pétitionnaire et au maire de la commune d’implantation dans les 10 jours et un extrait est publié au recueil des actes administratifs. Si l’avis ou la décision est favorable, l’extrait est également publié dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département.
Que faire en cas d’avis défavorable de la CDAC ?
Les décisions de la CDAC peuvent faire l’objet d’un recours devant la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) dans le délai d’un mois suivant la notification/ publication de l’avis ou décision. Ce recours est obligatoire avant tout contentieux. La CNAC a 4 mois pour se prononcer.
En cas de décision défavorable il est possible de saisir la Cour administrative d’appel territorialement compétente. Les Cours Administratives d’Appel (CAA) sont compétentes (article R311-3 du code de justice administrative) pour juger en premier et dernier ressort les recours exercés contre les décisions prises par la CNAC.
Que fais en cas l’absence d’autorisation d’exploitation commerciale ?
Dans l’hypothèse où aucune autorisation d’exploitation commerciale n’a été demandée ou obtenue, l’article L. 752-23 du code de commerce prévoit que l’exploitation est illicite.
Dans ce cas, il est prévu que le Préfet doit mettre en demeure l’exploitant concerné :
SOIT de fermer au public les surfaces de vente exploitées illégalement en cas de création ;
SOIT de ramener sa surface commerciale à l’autorisation d’exploitation commerciale accordée par la commission d’aménagement commercial compétente ;
Dans un délai de trois mois à compter de la transmission au pétitionnaire du constat d’infraction.
De plus, le Préfet peut ordonner dans un délai de 15 jours, la fermeture au public des surfaces de vente exploitées illicitement, jusqu’à régularisation effective, avec fixation d’une astreinte journalière de 150 € par m2 exploité illicitement.
Sources : voir les articles L. 752-1, L. 752-3, L. 752-6, L. 752-15, L. 752-23, R. 752-3 du code de commerce
Contactez-nous en cas de litige en matière d’exploitation commerciale :
Eoliennes et monuments historiques: Un permis de construire d’éoliennes peut-il être refusé en raison de la co-visibilité avec des monuments historiques ?
L’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme permet de refuser ou d’accepter sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, une autorisation d’urbanisme, si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Le Conseil d’Etat rappelle les modalités d’application de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme.
Il précise que pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l’autorité administrative compétente d’apprécier :
la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer,
l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations.
La balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article et, le cas échéant, par le plan local d’urbanisme de la commune est exclue.
Quelles sont les raisons du refus du permis de construire ?
Par un arrêté du 28 octobre 2016, le Préfet a refusé, sur le fondement de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme, de délivrer à l’exploitant d’une éolienne l’autorisation d’exploiter un parc de cinq éoliennes, au regard de l’atteinte portée aux sites environnants.
En l’espèce, la décision de refus du préfet est motivée sur la co-visibilité avec des monuments historiques protégés au titre des abords, alors même que le projet, visible depuis le site protégé d’Alesia, le parc de Buffon à Montbard, certaines sections du canal de Bourgogne, et de monuments historiques inscrits, se situait en dehors du périmètre des 500 mètres autour des monuments historiques protégés.
La Cour administrative d’appel de LYON (CAA Lyon, 17 juin 2021, n° 18LY03943) avait considéré que le fait de se fonder sur la co-visibilité du projet avec des immeubles protégés au titre des abords alors que le projet se situe au-delà du rayon des 500 mètres conduirait à une extension non prévue de cette protection était illégal et a annulé le refus du préfet.
Contrairement à la Cour, le Conseil d’Etat, dans l’affaire du 22 septembre 2022, n°455658 , a considéré que pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents lorsqu’elle apprécie la qualité du site puis l’impact de la construction, notamment le cas échéant, la co-visibilité du projet avec des bâtiments remarquables.
Ainsi, pour l’application de l’article R. 111-27, il convient de confronter le projet au site dans lequel il va s’insérer, et uniquement cela, en faisant abstraction de toute autre règle ou considération.
Il ne faut donc pas assimiler la co-visibilité au sens de la protection des abords prévue par l’article L. 630-1 du Code du patrimoine, et la co-visibilité pour l’application de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme, permettant d’apprécier l’impact du projet sur le site.
« En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un certificat d’urbanisme, ou une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif ».
Cet article du code de l’urbanisme, signifie que l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours, dans les 15 jours de sa présentation, à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cela vaut aussi bien pour un recours gracieux que pour un recours contentieux, c’est-à-dire devant un Tribunal.
L’irrecevabilité issue de l’absence de notification d’un tel recours constitue un moyen d’ordre public, c’est-à-dire que la requête serait irrecevable, ce que le juge administratif pourrait décider (soulever d’office le moyen).
Dans cette affaire, une SCI et une association ont demandé au tribunal administratif de Toulouse d’annuler pour excès de pouvoir la décision par laquelle le maire de la commune de Toulouse a refusé de retirer l’arrêté par lequel il a accordé à une Société un permis de construire et l’arrêté par lequel il a délivré à cette même société un permis de construire modificatif pour le même projet immobilier.
Le tribunal administratif de Toulouse a rejeté leur demande.
Dans leur pourvoi en cassation, ils sollicitent l’annulation du jugement rejetant leurs demandes.
Refus de retirer un permis de construire : notification du recours
Le Conseil d’État estime que la décision refusant de retirer un permis de construire constitue, pour l’application de l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme, une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol.
Dès lors, il appartient à l’auteur d’un recours contentieux dirigé contre une décision refusant de retirer un permis de construire de notifier ce recours à l’auteur de la décision contestée et au titulaire de l’autorisation la preuve de la notification doit être adressée au greffe de la juridiction où le recours contentieux a été enregistré.
Le juge doit rejeter le recours comme irrecevable, lorsque son auteur, après y avoir été invité par lui, n’a pas justifié de l’accomplissement des formalités requises par ces dispositions.
Dans cette affaire, les pièces du dossier ne comportaient pas la preuve de la notification par les requérants de leur recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation, ni d’une invitation que le tribunal administratif de Toulouse leur aurait adressée de produire.
Ainsi, le tribunal, en ne s’assurant pas du respect de la formalité prévue à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, a statué irrégulièrement.
Par conséquent, le Conseil d’État a annulé le jugement du tribunal administratif de Toulouse pour ce motif.
Réglant l’affaire au fond, le Conseil d’État rejette la demande des requérants comme irrecevable.
En synthèse, les requérants étaient irrecevables à agir du fait de la méconnaissance de l’obligation de notification du recours introduit à l’encontre de la décision de refus de retrait de permis de construire litigieuse.
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