En bref
La garantie décennale de l’article 1792 du Code civil couvre les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Depuis un arrêt de 2020, confirmé le 13 juillet 2022, la Cour de cassation limite son application aux éléments d’équipement destinés à fonctionner. Un carrelage, une cloison en plaques de plâtre ou un enduit sont des éléments inertes : les désordres qui les affectent, quelle qu’en soit la gravité, échappent à la décennale et relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur. La conséquence est lourde : cette responsabilité n’est couverte par aucune assurance obligatoire.
Des remontées d’humidité apparaissent, le carrelage se soulève, les cloisons se dégradent. Le réflexe est immédiat : la garantie décennale. Elle couvre dix ans, elle joue de plein droit, et l’assurance suit. Sauf qu’un critère jurisprudentiel, posé en 2020 et confirmé en 2022, écarte une partie considérable des désordres de son champ. Comprendre ce critère avant d’agir évite d’engager une procédure sur un fondement voué à l’échec.
Ce que couvre la garantie décennale
L’article 1792 du Code civil pose une responsabilité de plein droit du constructeur envers le maître d’ouvrage et les acquéreurs successifs, pendant dix ans à compter de la réception, pour deux catégories de dommages.
- Les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage.
- Les désordres qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Le régime se prolonge par deux textes. L’article 1792-2 étend la décennale aux éléments d’équipement indissociables, ceux dont la dépose ou le remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration de l’ouvrage. L’article 1792-3 soumet à l’inverse les éléments d’équipement dissociables à une garantie de bon fonctionnement de deux ans seulement.
Le critère décisif : l’équipement est-il destiné à fonctionner ?
C’est ici que se joue tout le contentieux, et l’évolution jurisprudentielle mérite d’être rappelée pour comprendre l’enjeu.
L’extension de 2017
En 2017, la Cour de cassation avait largement ouvert le champ de la décennale : les désordres affectant un élément d’équipement, qu’il soit dissociable ou non, d’origine ou installé sur existant, relevaient de l’article 1792 dès lors qu’ils rendaient l’ouvrage impropre à sa destination. La formule englobait potentiellement tout, y compris les revêtements.
Le coup d’arrêt de 2020, confirmé en 2022
La Cour a resserré cette extension en posant une condition supplémentaire : le désordre doit affecter un élément d’équipement destiné à fonctionner. Cette solution, dégagée en 2020, a été confirmée par l’arrêt Cass. 3e civ., 13 juillet 2022, n° 19-20.231.
Le désordre qui n’affecte pas un équipement destiné à fonctionner relève, peu importe son degré de gravité, de la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur ou du réputé constructeur. La gravité du dommage ne rattrape pas la nature de l’élément touché.
Ce qui fonctionne et ce qui est inerte
| Éléments destinés à fonctionner | Éléments inertes |
|---|---|
| Chaudière, pompe à chaleur, climatisation | Carrelage, parquet, revêtement de sol |
| VMC, ventilation, adoucisseur | Cloison en plaques de plâtre |
| Ascenseur, portail motorisé, volet roulant électrique | Enduit, peinture, crépi |
| Insert, panneaux photovoltaïques | Doublage, faux plafond |
Le cas jugé : carrelage, cloisons et remontées d’humidité
Des vendeurs avaient réalisé des travaux dans le cadre de la vente de leur bien immobilier. Après l’acquisition, des remontées d’humidité apparaissent dans la maison, affectant les carrelages et les cloisons en plaques de plâtre. Les acquéreurs recherchent la responsabilité décennale des vendeurs, en soutenant que ces désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination au sens de l’article 1792.
La Cour écarte ce fondement. Les carrelages et les cloisons en plaques de plâtre ne constituent pas des éléments d’équipement destinés à fonctionner. La garantie décennale est donc inopérante, et le litige bascule sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Ce qui change quand la décennale ne s’applique pas
Voici la conséquence réelle de cette jurisprudence, et elle est bien plus lourde qu’une simple question de qualification.
| Garantie décennale | Responsabilité contractuelle de droit commun | |
|---|---|---|
| Faute à prouver | Non, responsabilité de plein droit | Oui |
| Durée | 10 ans à compter de la réception | 10 ans à compter de la réception |
| Assurance obligatoire | Oui : dommages-ouvrage et RC décennale | Aucune |
| Si le constructeur a disparu | L’assureur répond | Aucun recours utile |
Cette responsabilité conserve un avantage : son délai est identique, dix ans à compter de la réception. Mais elle vous impose de démontrer une faute du constructeur, ce dont la décennale vous dispensait entièrement.
Le vendeur qui a réalisé des travaux est réputé constructeur
Un point du cas d’espèce mérite d’être souligné, car il surprend souvent. Les vendeurs poursuivis n’étaient pas des professionnels du bâtiment : ils avaient simplement fait des travaux avant de vendre.
L’article 1792-1 du Code civil répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Un particulier qui rénove sa maison puis la vend engage donc la même responsabilité qu’un professionnel, décennale comprise, dans les dix ans de la réception des travaux. C’est un risque très largement ignoré des vendeurs, et un levier trop rarement exploité par les acquéreurs.
Que faire face à un désordre
La méthode se déroule dans un ordre précis, et l’ordre compte.
- Qualifier l’élément touché avant tout : destiné à fonctionner ou inerte. Cette réponse détermine le fondement, et le fondement détermine si un assureur répondra.
- Dater la réception des travaux : c’est le point de départ des dix ans, dans les deux régimes.
- Déclarer à la dommages-ouvrage si elle existe et si l’élément relève de la décennale. Cette assurance préfinance les réparations sans attendre la recherche des responsabilités.
- Faire constater et solliciter une expertise judiciaire en référé : sur le terrain contractuel, la preuve de la faute repose entièrement sur vous.
- Identifier tous les débiteurs possibles : constructeur, sous-traitant, vendeur réputé constructeur, assureurs.
Le Cabinet PY Conseil intervient en droit de l’immobilier aux barreaux de Grenoble et Marseille : qualification du désordre et du fondement applicable, mobilisation des assurances, référé-expertise et action au fond contre les constructeurs et leurs assureurs. Ces litiges apparaissent fréquemment après une acquisition, ce qui rejoint les vérifications à mener lors d’un audit avant achat. Notre pratique est présentée sur la page avocat en droit immobilier à Grenoble.
Un désordre après réception ou après un achat ?
La qualification de l’élément décide de tout, à commencer par l’existence d’une assurance. Faites-la vérifier avant d’engager la procédure.
Réserver une consultationQuestions fréquentes
Qu’est-ce qu’un élément d’équipement destiné à fonctionner ?
C’est un élément doté d’un fonctionnement propre : chaudière, pompe à chaleur, VMC, ascenseur, portail motorisé, panneaux photovoltaïques. À l’inverse, un carrelage, une cloison en plaques de plâtre, un enduit ou un revêtement de sol sont des éléments inertes, sans mécanisme ni mise en marche.
Le carrelage est-il couvert par la garantie décennale ?
Non, dans la logique posée par la Cour de cassation. Le carrelage n’étant pas un élément d’équipement destiné à fonctionner, les désordres qui l’affectent échappent à l’article 1792, quelle que soit leur gravité. Ils relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur.
La gravité du désordre change-t-elle quelque chose ?
Non. La Cour de cassation est explicite : le désordre qui n’affecte pas un équipement destiné à fonctionner relève de la responsabilité contractuelle de droit commun, peu importe son degré de gravité. Un sinistre majeur sur un élément inerte reste hors du champ de la décennale.
Quelle différence pratique entre décennale et responsabilité contractuelle ?
Deux différences majeures. La décennale est une responsabilité de plein droit, sans preuve de faute, tandis que la responsabilité contractuelle impose de démontrer une faute du constructeur. Surtout, la décennale est adossée à une assurance obligatoire, ce qui n’est pas le cas de la responsabilité de droit commun.
Un particulier qui a fait des travaux avant de vendre est-il responsable ?
Oui. L’article 1792-1 du Code civil répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Un particulier ayant rénové sa maison avant de la vendre engage donc la même responsabilité qu’un professionnel, pendant dix ans à compter de la réception.
Dans quel délai agir ?
Dix ans à compter de la réception des travaux, dans les deux régimes. La date de réception est donc la première information à établir, avant même la qualification du désordre. Les éléments d’équipement dissociables relèvent en revanche d’une garantie de bon fonctionnement limitée à deux ans.