Appelez le cabinet au 06 79 33 53 96
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Compromis de vente fragile, vice caché découvert après l’achat, vendeur qui a dissimulé un défaut, conflit de voisinage, malfaçons sur un chantier, projet immobilier bloqué par un refus d’autorisation : à Marseille, les litiges immobiliers se règlent rarement seuls.
Le cabinet PY Conseil, dirigé par Maître Aurélien PY, avocat en droit immobilier à Marseille, accompagne particuliers, investisseurs et professionnels à chaque étape d’un projet immobilier. Implanté 11A rue Dragon, Marseille 6ᵉ, le cabinet intervient sur l’ensemble du territoire des Bouches-du-Rhône.
Beaucoup de dossiers immobiliers marseillais ont aussi une face publique, qu’il s’agisse d’un bien en secteur protégé, d’une règle du PLUi ou d’un arrêté de la Ville. Le cabinet les traite dans un même dossier, sans renvoyer le client vers un second interlocuteur pour la partie administrative.
Clarté, efficacité, professionnalisme
En droit immobilier, le bon réflexe dépend du moment : avant la signature, l’enjeu est de sécuriser ; après, il s’agit de défendre. Dans les deux cas, attendre coûte cher.
Le premier rendez-vous, à Marseille ou en visio, sert à examiner votre situation, identifier les actions possibles (négociation, mise en demeure, expertise, recours judiciaire), évaluer les chances de succès et le budget. À l’issue, vous savez où vous allez.
Cette étape évite deux erreurs fréquentes : laisser passer un délai de prescription, ou engager une procédure sans avoir vérifié la solidité du dossier.
📍 Grenoble • Marseille • Rendez-vous aussi en visio
Le cabinet est joignable par téléphone au 04 58 00 55 47 ou au 06 79 33 53 96.
Le droit immobilier couvre toutes les situations liées à un bien, de l’achat à la location en passant par la copropriété, le voisinage et la construction. Le cabinet intervient sur les principaux contentieux rencontrés à Marseille.
Vente et avant-contrats. Compromis ou promesse de vente, conditions suspensives, rétractation, refus de prêt, litige avec le notaire, contestation après signature. La rédaction des avant-contrats est l’étape où l’on prévient le plus de litiges.
Vices cachés et vices du consentement. Défaut grave non visible à l’achat (humidité, structure, infestation), dol ou erreur sur une qualité essentielle du bien. L’action peut conduire à l’annulation de la vente, à une baisse du prix ou à des dommages et intérêts.
Voisinage et limites de propriété. Empiètement, contestation d’un bornage, servitude de passage ou de vue, trouble anormal de voisinage (bruit, odeurs, perte d’ensoleillement), conflit entre copropriétaires. Le cabinet engage les actions adaptées devant le tribunal judiciaire de Marseille.
Construction et malfaçons. Désordres après réception, fissures, infiltrations, non-conformité aux plans, abandon de chantier, garantie décennale, expertise judiciaire, recours contre les assureurs construction.
Croisement avec l’urbanisme. Quand un projet est bloqué par un refus de permis, une règle du PLUi ou une préemption, le cabinet traite aussi le volet droit de l’urbanisme à Marseille.
Depuis les effondrements de la rue d’Aubagne en novembre 2018, la Ville de Marseille intervient beaucoup plus souvent sur les immeubles dégradés. Pour le propriétaire, un tel arrêté impose des travaux dans un délai fixé, et parfois l’évacuation des occupants.
Tant que l’arrêté est en vigueur, les loyers des logements concernés cessent en principe d’être dus, et le propriétaire doit héberger ou reloger les occupants si les logements sont libérés. L’arrêté se conteste devant le tribunal administratif de Marseille, en principe dans les deux mois, avec un référé-suspension si l’urgence le justifie.
Un même bien peut relever de deux juges selon la question posée. Le choix se fait dès le premier rendez-vous, parce qu’une erreur de juridiction fait perdre des mois et parfois le délai d’action.
| Litige | Juge en première instance | Appel |
|---|---|---|
| Vente, vice caché, dol, bornage entre voisins, trouble de voisinage, malfaçons | Tribunal judiciaire de Marseille | Cour d’appel d’Aix-en-Provence |
| Refus de permis, recours contre le permis d’un voisin, règle du PLUi | Tribunal administratif de Marseille | Cour administrative d’appel de Marseille, sauf permis de logements en zone tendue : pourvoi direct devant le Conseil d’État |
| Arrêté de mise en sécurité, alignement, limite avec la voirie communale | Tribunal administratif de Marseille | Cour administrative d’appel de Marseille |
| Indemnité d’expropriation | Juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône | Cour d’appel d’Aix-en-Provence |
Chaque action a son propre délai, et son point de départ compte autant que sa durée.
| Action | Délai | Point de départ | Texte |
|---|---|---|---|
| Vice caché | 2 ans, dans la limite de 20 ans après la vente | Découverte du vice | Code civil, art. 1648 et 2232 |
| Dol ou erreur | 5 ans | Découverte du dol ou de l’erreur | Code civil, art. 1144 et 2224 |
| Garantie de parfait achèvement | 1 an | Réception des travaux | Code civil, art. 1792-6 |
| Garantie biennale | 2 ans | Réception des travaux | Code civil, art. 1792-3 |
| Garantie décennale | 10 ans | Réception des travaux | Code civil, art. 1792-4-1 |
| Trouble anormal de voisinage | 5 ans en règle générale | Connaissance du trouble | Code civil, art. 2224 |
| Recours contre un arrêté ou un permis | 2 mois | Notification, publication ou affichage sur le terrain | Code de justice administrative, art. R. 421-1 ; code de l’urbanisme, art. R. 600-2 |
Un premier rendez-vous au cabinet à Marseille permet d’identifier le délai applicable et d’engager les démarches dans les temps.
📍 Grenoble • Marseille • Rendez-vous aussi en visio
Le cabinet intervient pour l’ensemble des profils confrontés à un litige ou à un projet immobilier à Marseille.
Particuliers. Acquéreur ayant découvert un vice après la vente, vendeur mis en cause par l’acheteur, propriétaire en conflit avec un voisin, copropriétaire en désaccord avec le syndic, victime de malfaçons sur un chantier de rénovation.
Investisseurs. Sécurisation d’une opération d’achat-revente, défense en cas de contentieux post-acquisition, conseil sur les biens situés en zones contraintes (centre historique, secteurs Bâtiments de France, zones de risques, calanques).
Promoteurs et professionnels de l’immobilier. Litiges de construction, contentieux avec les acquéreurs en VEFA, défense en cas de mise en cause sur la garantie décennale, articulation avec les autorisations d’urbanisme.
Le lien avec le droit public. Me Aurélien Py exerce en droit public, avec une pratique étendue au droit immobilier. Il suit ainsi les questions d’urbanisme, de domaine public ou de servitude administrative, fréquentes à Marseille dans le centre ancien comme le long du littoral.
La méthode est claire et toujours la même.
Rendez-vous de cadrage. Une heure au cabinet à Marseille, à Grenoble ou en visio, pour examiner les pièces (acte de vente, expertise, photos, échanges, plans), vérifier les délais, identifier les actions possibles. À l’issue, vous savez si une procédure a du sens.
Phase amiable. Mise en demeure, négociation directe avec le vendeur, l’acquéreur, le voisin, l’entreprise ou l’assureur. Beaucoup de dossiers immobiliers se résolvent à ce stade, plus vite et à moindre coût.
Phase contentieuse. Si nécessaire, action devant le tribunal judiciaire de Marseille, expertise judiciaire, recours en référé pour les situations urgentes. Vous êtes informé à chaque étape, sans jargon.
Honoraires. Définis par écrit avant toute intervention, en fonction de la nature du dossier et des enjeux. Pas de mauvaise surprise.
Deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du code civil), et au plus tard vingt ans après la vente, délai butoir retenu par la Cour de cassation en chambre mixte le 21 juillet 2023. La date de découverte se prouve par une expertise, un devis ou un constat.
Entre particuliers, oui. Elle ne joue pas pour un vendeur professionnel, réputé connaître les vices du bien, ni pour un vendeur particulier qui connaissait le vice et l’a caché. Dans la plupart des dossiers, c’est cette mauvaise foi qu’il faut prouver.
C’est une réticence dolosive si l’information était déterminante. Elle permet d’obtenir l’annulation de la vente ou une baisse du prix, avec des dommages et intérêts, dans les cinq ans de sa découverte. Servitude non déclarée, procédure de copropriété en cours ou nuisance connue sont les cas les plus fréquents.
La garantie de parfait achèvement couvre un an, la garantie biennale deux ans pour les équipements dissociables, la garantie décennale dix ans pour les désordres graves, toutes à compter de la réception. Les réserves notées au procès-verbal comptent pour une partie des recours.
Du tribunal judiciaire quand le litige oppose deux propriétaires privés. Si la limite en cause est celle du domaine public, par exemple en bordure de voirie communale, l’arrêté d’alignement de la commune relève du tribunal administratif de Marseille.
En principe non, à partir du premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté et jusqu’à sa levée. Le bail continue pour le reste. Si le logement doit être libéré, c’est au propriétaire d’organiser et de payer l’hébergement ou le relogement.
Autres interventions du cabinet à Marseille : droit public à Marseille, droit administratif à Marseille, droit de l’urbanisme à Marseille, permis de construire à Marseille, fonction publique à Marseille, expropriation à Marseille et tribunal administratif de Marseille.
Non. Le cabinet intervient sur un nombre limité de dossiers, en fonction des enjeux et de l’utilité de son intervention.
Parce qu’une affaire sérieuse suppose d’abord une rencontre. Ce premier échange permet de vérifier si une collaboration a du sens, de comprendre précisément votre problématique, de cerner vos objectifs et de vous présenter les premières options ainsi que notre méthode de travail.
Il permet de poser un premier regard sur votre dossier, d’en mesurer les points de vigilance et d’identifier l’approche la plus pertinente au regard de vos intérêts.
Oui. Lorsqu’un dossier ne relève pas du champ d’intervention du cabinet, ne présente pas de perspective sérieuse ou ne permet pas un travail dans de bonnes conditions, cela est dit clairement.
Il repose sur un cadre clair et une visibilité à chaque étape.
Ils sont déterminés en fonction de la nature du dossier, du niveau d’analyse requis et des enjeux en présence. Le cadre financier est défini avec clarté avant toute intervention.
Non. Le cabinet reçoit à Grenoble et à Marseille en présentiel et intervient également à distance, partout en France, lorsque cela est adapté au dossier.
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