Règles de décompte des majorités dans un lotissement 

Modifier le règlement ou le cahier des charges d’un lotissement suppose de réunir une majorité. Sur le papier, la règle tient en une phrase. En pratique, elle soulève trois questions qui décident du sort de l’opération : qui compte, pour combien de voix, et quelles surfaces entrent dans le calcul. Un revirement du Conseil d’État de 2022 a modifié la réponse à la troisième, et une divergence persistante avec la Cour de cassation complique la première.

Ce que dit l’article L. 442-10

L’article L. 442-10 du code de l’urbanisme permet la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé, ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il ne l’a pas été. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.

Deux majorités alternatives, pas cumulatives

C’est le premier contresens. Le texte offre deux voies au choix, reliées par un « ou ». Il suffit d’en satisfaire une seule.

Autrement dit : peu de propriétaires détenant beaucoup, ou beaucoup de propriétaires détenant moins. Un projet bloqué sur la première configuration peut passer sur la seconde, et l’inverse. Vérifier les deux est un réflexe élémentaire, souvent négligé.

Le revirement Le Flocon : ce qui change dans le calcul

Les faits

Le maire d’une commune approuve la modification du cahier des charges d’un lotissement, afin de rendre possible la construction d’un immeuble de logement collectif. Une société coloti demande l’annulation de cette modification, en soutenant que le décompte des majorités de l’article L. 442-10 n’a pas été respecté. L’arrêté est annulé en première instance, mais la cour administrative d’appel rejette la demande. Le Conseil d’État confirme et opère à cette occasion un revirement.

Ce que la jurisprudence disait avant

Depuis l’arrêt Société Tennis Park du 28 février 1996, le calcul des superficies ne devait prendre en compte que les lots destinés à la construction d’habitation. Les lots destinés à d’autres constructions, commerces ou activités, étaient exclus du dénominateur.

Ce que dit l’arrêt Le Flocon

Par l’arrêt CE, 1er juin 2022, société Le Flocon, n° 443808, le Conseil d’État pose une double règle.

• Il faut compter pour une unité l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre de lots qu’il possède, et par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire.
• Il faut ne retenir, pour le calcul des superficies, que celles des lots destinés à la construction, qu’il s’agisse ou non de lots destinés à l’habitation, à l’exclusion des surfaces des lots affectés à d’autres usages.

Comment compter concrètement

La méthode se déroule en trois temps, et chacun se trompe à un endroit différent.

1. Identifier les lots qui comptent dans la superficie

Entrent au dénominateur tous les lots destinés à la construction : habitation, commerce, activité, sans distinction depuis Le Flocon. En sont exclus les lots affectés à d’autres usages : voirie, espaces verts, espaces libres, équipements communs. Le juge administratif rejoint ici la position de la Cour de cassation, qui excluait déjà les voies et espaces verts tout en retenant les espaces construits, à usage d’habitation ou non.

2. Dénombrer les propriétaires

Chaque propriétaire compte pour une voix, quel que soit le nombre de lots qu’il détient. Un coloti possédant trois lots pèse autant qu’un coloti n’en possédant qu’un. Une copropriété au sein du lotissement compte pour un seul propriétaire, indépendamment du nombre de copropriétaires qui la composent.

3. Un exemple

Soit un lotissement comprenant quinze lots d’habitation individuelle appartenant à douze propriétaires, dont trois en détiennent deux chacun, un lot occupé par un immeuble en copropriété, deux lots commerciaux appartenant à deux propriétaires distincts, et deux lots affectés à la voirie et aux espaces verts.

• Nombre de propriétaires : douze propriétaires individuels, plus une copropriété comptée comme un, plus deux propriétaires de lots commerciaux, soit quinze propriétaires.
• Superficie de référence : celle des quinze lots d’habitation, du lot de copropriété et des deux lots commerciaux. Les deux lots de voirie et d’espaces verts sont exclus.

Sous l’empire de Tennis Park, les deux lots commerciaux auraient été retirés du dénominateur. Depuis Le Flocon, ils y figurent. Selon leur superficie, la bascule peut être significative.

La divergence entre les deux ordres de juridiction

Voici le point que l’on retient rarement, alors qu’il conditionne la stratégie.

Sur le calcul des superficies, le Conseil d’État s’aligne désormais sur la Cour de cassation. Mais sur le décompte des propriétaires, les deux juridictions divergent toujours : le Conseil d’État attribue une voix par propriétaire, la Cour de cassation décompte par lot.

Toutes les clauses ne relèvent pas de L. 442-10

Autre distinction déterminante. L’article L. 442-10 vise le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé, ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il ne l’a pas été.

Il en résulte qu’un cahier des charges non approuvé comporte deux catégories de clauses. Les clauses de nature réglementaire, qui organisent l’urbanisme du lotissement, se modifient par la majorité qualifiée de L. 442-10 devant l’autorité compétente. Les clauses purement contractuelles, en revanche, relèvent du droit des contrats entre colotis et échappent à ce mécanisme.

Qualifier la clause avant d’engager quoi que ce soit est donc le premier travail. Se tromper conduit à obtenir une majorité inopérante, ou à saisir un juge incompétent. Cette question rejoint celle du contenu même du cahier des charges du lotissement et de sa portée, que nous traitons par ailleurs.

Contester une modification

L’arrêté prononçant la modification des documents du lotissement est un acte administratif, contestable devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de son affichage ou de sa notification. Le moyen tiré du non-respect du décompte des majorités est le plus fréquent, et le plus efficace quand le calcul a été mené selon l’ancienne méthode.

Ces questions se posent typiquement en amont d’une opération de division ou de densification, où le règlement du lotissement constitue souvent le véritable obstacle, bien plus que le PLU. Elles s’inscrivent dans les vérifications à mener avant tout achat de terrain à diviser, au même titre que le règlement de stationnement du lotissement.

Le Cabinet PY Conseil intervient en droit de l’urbanisme aux barreaux de Grenoble et Marseille : qualification des clauses, vérification du décompte des majorités selon la méthode applicable, sécurisation d’une opération de modification, et contestation d’un arrêté de modification devant le juge administratif. Notre pratique locale est présentée sur la page droit de l’urbanisme à Grenoble.

Questions fréquentes