Propriétaires, contactez Maître Aurélien PY, votre avocat en droit de l’immobilier à Grenoble et à Gap pour faire valoir vos droits en cas de non-paiement des loyers. Aux termes de l’article1224 du code civil «la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice». La clause résolutoire permet au bailleur de résilier unilatéralement le contrat de plein droit en cas de manquements du locataire à ses obligations.
Le contrat de bail à usage d’habitation
Le bail d’habitation est un contrat, il a force obligatoire et s’impose aux parties (article 1103 du code civil). En conséquence, le locataire doit respecter ses obligations contractuelles.
Non-respect des obligations du contrat de bail : Selon l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution. L’une des obligations du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus(article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). En cas de pluralités de locataires, ceux-ci peuvent être tenus solidairement du paiement des loyers (article 8-1 de cette même loi). De plus, celui qui se rend caution «se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même» (article 2288 du code civil).
La clause résolutoire : L’article 1225 du code civil préciseque les parties au contrat peuvent prévoir une clause résolutoire. En matière de bail d’habitation, la clause résolutoire ne peut être prévue pour tout manquement. Ainsi, selon l’article 4, g), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le recours à une telle clause est possible pour :
Le non-paiement du loyer ;
Le non-paiement des charges ;
Le non-paiement du dépôt de garantie ;
La non-souscription d’une assurance des risques locatifs ;
Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
La clause résolutoire doit prévoir expressément que le bail sera résilié automatiquement et de plein droit si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. A cette fin, avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le bailleur doit impérativement signifier à son locataire un commandement de payer visant intégralement, sous peine de nullité, la clause résolutoire du bail et contenir un décompte exact des sommes dues au titre des loyers et des charges.
Le commandement de payer, une procédure préalable obligatoire
Le commandement est signifié par huissier de justice. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifié par l’ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019 prévoit les différentes obligations du bailleur souhaitant mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers : L’article précise que la clause de résiliation de plein droit «ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».
Il ajoute que : «Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisirle fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.»
Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.»
En pratique, lorsque le bailleur sollicite la résiliation du bail d’habitation, il sollicite en même temps l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du locataire et le paiement des arriérés de loyer et charges.
L’assignation
Le bailleur doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection et assigner le locataire devant tribunal du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, solliciter l’expulsion du locataire et le paiement des arriérés de loyer et charges. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise également que :
«le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»
L’assignation est notifiée par huissier de justice dans un délai de deux mois minimum avant la date d’audience. Cette date doit être demandée auprès du greffe.
Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux (C.pr. exéc., art. L.411-1, mod. par L.no2014-366 du24mars 2014).
Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. En conclusion, pour obtenir l’expulsion du locataire, il est nécessaire de compter un délai de six mois minimum.
Pour en savoir plus ou engager une action contre un location, faites appels à Maître Aurélien PY, votre avocat en droit de l’immobilier à Grenoble et à Gap pour obtenir son expulsion et le paiement des arrivées de loyers.
Par un arrêt du 24 février 2020, la haute juridiction a considéré qu’un fonctionnaire stagiaire pouvait se voir refuser sa titularisation pour faute disciplinaire à condition qu’il ait été mis à même de faire valoir ses observations.
Titularisation ou licenciement en fin de stage
Dans cette affaire, le Conseil d’Etat rappelle d’abord les dispositions applicables aux fonctionnaires stagiaires sur le fondement desquelles ils peuvent être soit titularisés soit licenciés en fin de stage :
article 5 du décret du 4 novembre 1992 fixant les dispositions communes applicables aux fonctionnaires stagiaires : » Le fonctionnaire territorial stagiaire peut être licencié pour insuffisance professionnelle lorsqu’il est en stage depuis un temps au moins égal à la moitié de la durée normale du stage. Le licenciement est prononcé après avis de la commission administrative paritaire compétente pour le cadre d’emplois dans lequel l’intéressé a vocation à être titularisé (…) « .
article 8 du décret du 22 décembre 2006 portant statut particulier du cadre d’emplois des agents techniques territoriaux : » Les candidats recrutés en qualité d’adjoint technique territorial de 2e classe sur un emploi d’une collectivité territoriale (…) sont nommés stagiaires par l’autorité territoriale investie du pouvoir de nomination pour une durée d’un an. (…) « .
L’article 10 du décret du 22 décembre 2006 portant statut particulier du cadre d’emplois des agents techniques territoriaux : » A l’issue du stage, les stagiaires dont les services ont donné satisfaction sont titularisés par décision de l’autorité territoriale investie du pouvoir de nomination. (…) Les autres stagiaires peuvent, sur décision de l’autorité territoriale, être autorisés à effectuer un stage complémentaire d’une durée maximale d’un an. Si le stage complémentaire a été jugé satisfaisant, les intéressés sont titularisés. / Les adjoints techniques territoriaux de 2e classe stagiaires (…) qui n’ont pas été autorisés à effectuer un stage complémentaire, ou dont le stage complémentaire n’a pas été jugé satisfaisant, sont soit licenciés s’ils n’avaient pas auparavant la qualité de fonctionnaire, soit réintégrés dans leur grade d’origine « .
Appréciation portée sur l’aptitude à exercer et sur la manière de service du fonctionnaire
Il expose ensuite que la qualité de stagiaire est probatoire et provisoire, de sorte que la décision de ne pas titulariser en fin de stage « est fondée sur l’appréciation portée par l’autorité compétente sur son aptitude à exercer les fonctions auxquelles il peut être appelé et, de manière générale, sur sa manière de servir, et se trouve ainsi prise en considération de sa personne ».
Dans ces conditions, le Conseil d’Etat pose le principe suivant lequel :
« l’autorité compétente ne peut donc prendre légalement une décision de refus de titularisation, qui n’est soumise qu’aux formes et procédures expressément prévues par les lois et règlements, que si les faits qu’elle retient caractérisent des insuffisances dans l’exercice des fonctions et la manière de servir de l’intéressé.
Possibilité d’invoquer des fautes disciplinaires si le fonctionnaire a été mis à même de faire valoir ses observations
Cependant, la circonstance que tout ou partie de tels faits seraient également susceptibles de caractériser des fautes disciplinaires ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente prenne légalement une décision de refus de titularisation, pourvu que l’intéressé ait alors été mis à même de faire valoir ses observations« .
Grille d’appréciation du juge administratif saisi d’un recours contre la décision de refus de titularisation
La haute juridiction précise enfin l’appréciation que doit suivre le juge administratif lorsqu’il est saisi d’un recours contre une décision de refus de titularisation:
il doit vérifier que la décision ne repose pas sur des faits matériellement inexacts;
que la décision n’est entachée ni d’erreur de droit, ni d’erreur manifeste d’appréciation de l’insuffisance professionnelle de l’intéressé
qu’elle ne revêt pas le caractère d’une sanction disciplinaire et n’est entachée d’aucun détournement de pouvoir;
que si elle est fondée sur des motifs qui caractérisent une insuffisance professionnelle mais aussi des fautes disciplinaires, l’intéressé a été mis à même de faire valoir ses observations ;
Ainsi, un fonctionnaire stagiaire peut se voir refuser sa titularisation pour faute disciplinaire à condition qu’il ait été mis à même de faire valoir ses observations.
Vous êtes fonctionnaire, collectivité territoriale ou personne publique et rencontrez une difficulté liée à une titularisation en fin stage ?
Le Conseil d’Etat a récemment précisé que la jurisprudence TARN-ET-GARONNE s’appliquait aussi aux avenants postérieurs au mois d’avril 2014 quand même ils modifieraient un contrat antérieur à cette date.
Rappelons que cette jurisprudence n°358994 du 4 avril 2014, permet aux tiers et aux candidats évincés qui auraient été lésés de façon suffisamment directe et certaine, de contester la validité d’un contrat par un recours de pleine juridiction.
Cette décision s’applique pour les contrats postérieurs à la date de l’arrêt, c’est-à-dire au 4 avril 2014.
Or, le Conseil d’Etat vient d’étendre la portée de cette décision aux avenants.
Il précise :
En vertu de la décision n° 358994 du 4 avril 2014 du Conseil d’Etat, statuant au contentieux, la contestation de la validité des contrats administratifs par les tiers doit faire l’objet d’un recours de pleine juridiction dans les conditions définies par cette décision. Toutefois, cette décision a jugé que le recours ainsi défini ne trouve à s’appliquer qu’à l’encontre des contrats signés à compter du 4 avril 2014, date de sa lecture, la contestation des contrats signés antérieurement à cette date continuant d’être appréciée au regard des règles applicables avant cette décision. Dans le cas où est contestée la validité d’un avenant à un contrat, la détermination du régime de la contestation est fonction de la date de signature de l’avenant, un avenant signé après le 4 avril 2014 devant être contesté dans les conditions prévues par la décision n° 358994 quand bien même il modifie un contrat signé antérieurement à cette date.
Contestation des avenants d’un concession
Etait en cause la concession d’un service d’eau potable et de l’assainissement à une société pour une durée de 30 ans à partir du 1er janvier 1992. Plusieurs avenants ont été conclus depuis lors.
Une association a contesté plusieurs délibérations qui avaient été conclues avant le 4 avril 2014, dont une qui portait atteinte à la durée maximale de 20 ans pour les conventions de délégation de service public du domaine de l’eau.
Recours possible contre la délibération relative à la poursuite de l’exécution du contrat
Pour nous contacter, vous pouvez enfin nous appeler au 06 79 33 53 96 pour toute problématique relative à la commande publique (concessions, marchés publics, délégations de service public) ou prendre rendez-vous au moyen de notre formulaire de contact :
Le mur potentiellement accessoire de la voie publique
En effet, il ressort de la jurisprudence administrative qu’un mur situé à l’aplomb d’une voie publique et dont la présence évite la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent doit être regardé comme un accessoire de la voie publique.
« Considérant qu’en l’absence de titre en attribuant la propriété aux propriétaires des parcelles en bordure desquelles il est édifié ou à des tiers, un mur situé à l’aplomb d’une voie publique et dont la présence évite la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent doit être regardé comme un accessoire de la voie publique, même s’il a aussi pour fonction de maintenir les terres des parcelles qui la bordent ;
Considérant qu’il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le mur litigieux a été édifié en bordure d’une avenue créée au milieu du dix-neuvième siècle en creusant dans une colline afin d’en réduire la pente ; que le tribunal administratif n’a pu, sans dénaturer les pièces du dossier, nier que cet ouvrage, dont la présence évite la chute sur la voie publique de matériaux qui pourraient provenir des fonds riverains situés en surplomb de l’avenue, soit nécessaire à la sécurité de la circulation ; que, par suite, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens du pourvoi, son jugement doit être annulé ».
Jurisprudence classique du Conseil d’Etat
Mais cette position du juge administratif, si elle clarifie la jurisprudence, n’est pas nouvelle.
En effet, le juge administratif avait déjà jugé de longue date que « le mur de soutènement faisait partie intégrante de cette voie » (voir en ce sens : CE, 3 mars 1926, Ville de Pontivy c/ Mineurs Dalido, n° 85742, Rec. CE p. 244).
Il a également pu jugé que : « l’ouvrage litigieux est, en réalité, constitue par deux murs superposés, l’un qui assure le soutènement de la route située en surplomb et la sécurité des usagers et l’autre, édifié au-dessus, et qui forme clôture ; […] le mur de soutènement dont il s’agit constitue une dépendance de la voie publique dont il est un accessoire indispensable ; que, dans ces conditions, ce mur fait partie du domaine public » (voir en ce sens : CE, Sect. 28 mars 1969, Dames Février et Gâtelet, n° 72678, CE p. 189).
Le Ministre de l’Intérieur s’est prononcé dans le même sens que le Conseil d’Etat en exposant que :
« Sur la question de la nature juridique des murs de soutènement d’une voie publique, le Conseil d’État a précisé très clairement dans sa décision n° 369339 du 15 avril 2015 « qu’en l’absence de titre en attribuant la propriété aux propriétaires des parcelles en bordure desquelles il est édifié ou à des tiers, un mur situé à l’aplomb d’une voie publique et dont la présence évite la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent doit être regardé comme un accessoire de la voie publique, même s’il a aussi pour fonction de maintenir les terres des parcelles qui la bordent ». Par analogie, ce principe vaut pour un mur soutenant des fondations en contrebas d’une voie publique. Cette décision récente du Conseil d’État clarifie donc la question » (Réponse du Ministère de l’intérieur publiée dans le JO Sénat du 07/04/2016 – page 1439).
« Dans sa décision n° 369339 du 15 avril 2015, le Conseil d’État a rappelé « qu’en l’absence de titre en attribuant la propriété aux propriétaires des parcelles en bordure desquelles il est édifié ou à des tiers, un mur situé à l’aplomb d’une voie publique et dont la présence évite la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent doit être regardé comme un accessoire de la voie publique, même s’il a aussi pour fonction de maintenir les terres des parcelles qui la bordent».
Cette position n’est pas nouvelle et ne fait que confirmer des précédents jurisprudentiels de même sens dont un arrêt du Conseil d’État (CE, 23/01/2012, n°334630) et plusieurs arrêts de la cour administrative d’appel de Lyon (CAA Lyon, 23/11/1994, n° 93LY01968 ; 22/07/1993, n° 91LY00682).
Il importe de souligner que ces décisions ne valent que dans les cas où il n’existe pas de titre de propriété du mur de soutènement. En tout état de cause, le titulaire des pouvoirs de police de la voirie concernée sera dans l’obligation de prévenir et de faire cesser les éboulements de terre ou de rochers. En cas de carence dans l’usage des pouvoirs de police, la responsabilité de cette autorité pourrait être engagée.
Pour en savoir plus, contactez Maître Aurélien PY, votre avocat expert en droit administratif.
Décision initiale : refus d’imputabilité au service d’un accident
Dans cette affaire rendue le 12 mai 2020, le juge administratif avait en première instance, annulé la décision du maire de la commune de Meschers-sur-Gironde portant refus d’imputabilité au service de l’accident dont a été victime un agent public.
Rappel de la définition de l’accident de service
La Cour rappelle les dispositions de l’article 21 bis de la loi du 13 juillet 1983 portant droits et obligations des fonctionnaires, issu de l’ordonnance n° 2017-53 du 19 janvier 2017, aux termes desquelles :
» 1 -Le fonctionnaire en activité a droit à un congé pour invalidité temporaire imputable au service lorsque son incapacité temporaire de travail est consécutive à un accident reconnu imputable au service, à un accident de trajet ou à une maladie contractée en service (. . .)
Est présumé imputable au service tout accident survenu à un fonctionnaire, quelle qu’en soit la cause, dans le temps et le lieu du service, dans l’exercice ou à l ‘occasion de l’exercice par le fonctionnaire de ses fonctions ou d’une activité qui en constitue le prolongement normal, en l’absence de faute personnelle ou de toute autre circonstance particulière détachant l’accident du service (…) « .
La notion d’accident de service est bien retenue dans cette affaire
Au cas présent, la Cour se fonde sur des attestations des collègues de travail du fonctionnaire concerné par l’accident et expose que celui-ci a pris son service le matin même sur le site troglodytique des grottes de Régulus et s’y trouvait seul, alors qu’il a été victime d’un malaise ayant entraîné une chute au sol avec un choc à la tête à l’origine d’une bosse, quand bien même le récit des faits relatés comporterait certaines imprécisions.
Ce malaise, est survenu dans le temps et le lieu du service, dans l’exercice par le fonctionnaire de ses fonctions sans que celui-ci n’ait commis une faute et qu’une circonstance particulière permettrait de détacher cet évènement du service.
Confirmation du jugement rendu en première instance
Dans ces conditions et bien que la commission de réforme ait émis un avis défavorable à l’imputabilité au service, la Cour administrative d’appel valide le jugement rendu en première instance et considère que cet accident doit être regardé comme imputable au service.
La requête présentée par la commune aux fins de sursis à exécution du jugement rendu en première instance est donc rejetée, en l’absence de moyens sérieux de nature à entraîner l’annulation du jugement querellé.
Vous êtes fonctionnaire, collectivité territoriale ou personne publique et rencontrez une difficulté liée à l’imputabilité au service d’un accident de travail ? Contactez Maître Aurélien PY
Elle considère ensuite que ces dispositions « qui permettent à la personne publique élégante de négocier librement les offres des candidats, ne l’autorisent pas à modifier ou à compléter de sa propre initiative et unilatéralement une offre dont elle estimerait que les prestations ne respectent pas les caractéristiques quantitatives et qualitatives qu’elle a définies« .
Or au cas présent l’acheteur avait modifié le prix horaire d’un candidat, la conduisant à montrer de manière importante le montant attendu des recettes liées à ce taux horaire et à majorer par voie de conséquence, celui de la contribution de la collectivité.
Cette modification a eu pour effet de faire regarder l’offre d’une concurrente comme plus favorable que celle modifiée par l’acheteur.
Il existait donc une rupture d’égalité entre les candidats.
Un problème en matière de marchés publics ou contrats publics ?
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En matière de bail d’habitation, la clause résolutoire ne peut être prévue pour tout manquement.
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