Comment limiter la hauteur d’une construction ?

By 20 mai 2020 juillet 30th, 2020 Urbanisme

Sachez qu’il est parfaitement possible de prévoir, dans un compromis de vente ou un acte de vente, une clause contractuelle aux termes de laquelle il serait possible de limiter la hauteur d’une construction issue de la division parcelle de votre terrain.

Comment procéder à une division parcellaire de votre terrain ?

A titre liminaire, il vous est conseillé dans ce cas de solliciter préalablement un certificat d’urbanisme opérationnel pour vous renseigner auprès de votre commune sur la faisabilité de votre projet (division parcellaire et vente du terrain issue de la division).

La commune dispose d’un délai d’un mois pour vous répondre et à défaut, cela vaut certificat tacite.

Le certificat d’urbanisme vous renseignera sur le caractère réalisable de l’opération et cristallisera vos droits à construire (déclaration préalable, permis de construire) pendant une période de 18 mois.

Vous pourrez aussi transmettre à l’acquéreur du terrain issu de la division, qui sera ainsi bien renseigné sur les possibilités de construire.

La division parcellaire pourra ensuite être sollicitée par le dépôt d’une demande de déclaration préalable auprès des services de votre commune.

Existe-t-il des limites règlementaires à la hauteur des constructions ?

De plus, il convient préalablement de vérifier dans le plan local d’urbanisme de votre commune les dispositions relatives à la hauteur des constructions.

En effet, ces dispositions fixent généralement une hauteur maximum qu’il n’est en tout état de cause pas possible de dépasser.

Néanmoins, il est important de procéder à cette vérification pour être bien informé sur le sujet et parce que les plans locaux d’urbanisme sont parfois sujets à interprétation. Il faut pour cela connaître le numéro de votre parcelle ainsi que son zonage.

Comment mettre en oeuvre une servitude non altius tollendi ?

Cela étant précisé, sachez que les articles 689 et 690 du code civil autorisent de limiter la hauteur d’une future construction :

« Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.

Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée. »

« Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. »

Ainsi, cette servitude dénommée non altius tollendi, permet d’interdire au propriétaire du fond servant de construire au-delà d’une certaine hauteur, afin de sauvegarder vos intérêts en qualité de propriétaire du fond dominant et vous éviter ainsi par exemple, une perte de vue ou d’ensoleillement, de jouissance ou de tranquillité. 

Vous pourrez ensuite faire respecter cette servitude.

En effet, la Cour de cassation sanctionne fermement toute construction édifiée en méconnaissance d’une telle servitude. 

Le juge peut donc, sur le fondement contractuel et / ou de l’article 701 du code civil (aux termes duquel propriétaire du fonds débiteur d’une servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode), ordonner la démolition d’une telle construction.

« Vu l’article 701 du Code civil ;

Attendu que le propriétaire du fonds débiteur d’une servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. X… en démolition de la partie d’une construction édifiée par les époux Y… en contravention à une servitude non altius tollendi et accorder des dommages-intérêts à titre de substitution, l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 avril 1987) énonce qu’en pareille situation, le juge a le choix d’ordonner la destruction ou d’allouer des dommages-intérêts ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé, la cour d’appel a violé le texte susvisé »;

« Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu que la démolition étant la sanction d’un droit réel transgressé, la cour d’appel a ordonné, à bon droit, sans que le propriétaire du fonds dominant ait à justifier d’un préjudice, la démolition de la partie de la construction édifiée par la société Investissements en contravention à une servitude non altius tollendi » ;

«  Vu l’article 701 du Code civil, ensemble l’article 1143 du même Code;

Attendu que le propriétaire du fonds débiteur d’une servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode;

Attendu que, pour rejeter la demande des époux Z… tendant à la démolition de l’ouvrage réalisé par les époux A… sur une portion de leur terrain jouxtant le pavillon de leurs voisins et faisant partie du même lotissement en violation de la servitude non aedificandi instituée par le cahier des charges du lotissement, l’arrêt attaqué (Versailles, 1er avril 1994) retient que l’article 545 du Code civil s’oppose à la démolition d’une construction lorsque celle-ci a été édifiée par le propriétaire d’un fonds sur son propre terrain, fût-ce en méconnaissance d’une servitude non aedificandi et d’une servitude de tour d’échelle, qu’en pareille hypothèse, lorsqu’elle n’a pas été prévenue dans l’année du trouble par la mise en oeuvre de la protection reconnue aux articles 2282 et 2283 du Code civil et réglementée par l’article 1264 du nouveau Code de procédure civile, la violation du droit réel du propriétaire du fonds dominant ne saurait se résoudre qu’en l’allocation de dommages-intérêts et que l’article 701 du Code civil démontre que la protection des servitudes peut céder, même dans un but d’utilité privée, devant le droit de propriété;

Qu’en statuant ainsi, alors que la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé, la cour d’appel, qui n’était pas saisie d’une action possessoire, a violé les textes susvisés; »

« Vu l’article 1134 du code civil ; 

Attendu que, pour rejeter la demande de démolition, l’arrêt, retient que la servitude non altius tollendi n’avait pas pour objet de préserver ce dont disposait d’ores et déjà le fonds dominant, mais d’assurer à ce fonds, dépourvu de toute ouverture à l’ouest, un droit de vue, que les parties ont entendu grever d’une servitude conventionnelle la parcelle cadastrée ZA 204 et non celle cadastrée ZA 55 et que le présent arrêt ne peut avoir qu’un caractère constitutif, comme le titre conventionnel ayant institué la servitude, et ne peut produire effet que pour l’avenir, de sorte que la destruction de la partie modifiée de l’ouvrage existant ne saurait être ordonnée ; 

Qu’en statuant ainsi, alors que l’acte constitutif du 18 avril 1981 instituait une servitude de vue et, « comme conséquence du droit de vue ainsi conféré », une servitude non altius tollendi, ce dont il résultait que la seconde était destinée à garantir le plein exercice de la première, la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis cet acte, a violé le texte susvisé » 

Vous pouvez donc prévoir une clause constitutive de servtitude non altius tollendi dans un compromis de vente puis, dans une vente, étant précisé que cette clause devra ensuite être scrupuleusement respectée, faute de quoi le risque est la démolition.

De plus, la servitude non altius tollendi se prescrit par 30 ans.

La haute juridiction a ainsi eu l’occasion de préciser en ce sens « qu’il résulte des dispositions des articles 706 et 707 du code civil que l’établissement de travaux contraires à une servitude continue n’en fait légalement présumer l’extinction qu’autant que celui à qui elle est due a cessé d’en jouir pendant trente années à partir de la confection de ces travaux. Viole donc les textes susvisés l’arrêt qui, pour refuser d’ordonner la démolition d’une construction édifiée depuis moins de trente ans en infraction a une servitude non altuis tollendi, retient que l’attitude du propriétaire du fonds dominant implique nécessairement l’intention certaine de la laisser subsister, alors qu’en l’absence d’un commencement de preuve par écrit, une telle renonciation à la servitude ne pouvait être déduite du seul comportement du propriétaire du fonds dominant et que les circonstances tirées de la faible hauteur du dépassement étaient également inopérantes » (voir en ce sens : Cour de cassation, 1ièreCiv., 27 février 1963, Publié au Bulletin).

Attention à la rédaction de la servitude !

Encore, il est important qu’une attention particulière soit portée sur la rédaction de la clause, portant notamment sur la règle de calcul de la limitation de hauteur.

A cet égard, il est recommandé de se fonder sur une altimétrie fournie par un plan de géomètre, permettant d’éviter toute difficulté d’interprétation.

Le notaire pourra donc préciser dans le compromis de vente puis dans l’acte de vente, l’altitude maximale telle qu’elle ressort du plan de géomètre joint en annexe.

La limite de hauteur doit également être suffisamment définie en précisant qu’aucun élément ne doit apparaître au-delà, afin de conférer un véritable effet utile à ladite clause.

Publication aux hypothèques de l’acte authentique constitutif de la servitude non altius tollendi

En outre, l’acte authentique constitutif de la servitude non altius tollendi doit faire l’objet d’une publication régulière au service des Hypothèques (voir en ce sens : Cass. Civ., 31 janvier 1995, n° 93-12.490). 

Vous pouvez contacter Me Aurélien PY, avocat au Barreau de GRENOBLE, en cas de problème lié à une servitude non altius tollendi.

Limiter la hauteur d'une construction dans une vente
Limiter la hauteur d’une construction dans une vente

Comment contacter Maître Aurélien PY ?

–      Cabinet de GRENOBLE : https://www.py-avocat.fr/avocat-droit-public-grenoble/

–      Cabinet de GAP : https://www.py-avocat.fr/avocat-droit-public-gap/

–      Compétences en droit de l’urbanisme : https://www.py-avocat.fr/droit-urbanisme-grenoble/