L’acquisition de la clause résolutoire d’un bail pour manquement du locataire à son obligation de paiement des loyers (hors HLM)
Agir face aux impayés de loyers
Propriétaires, contactez Maître Aurélien PY, votre avocat en droit de l’immobilier à Grenoble et à Gap pour faire valoir vos droits en cas de non-paiement des loyers. Aux termes de l’article1224 du code civil «la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice». La clause résolutoire permet au bailleur de résilier unilatéralement le contrat de plein droit en cas de manquements du locataire à ses obligations.
Le contrat de bail à usage d’habitation
Le bail d’habitation est un contrat, il a force obligatoire et s’impose aux parties (article 1103 du code civil). En conséquence, le locataire doit respecter ses obligations contractuelles.
Non-respect des obligations du contrat de bail :
Selon l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution. L’une des obligations du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus(article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). En cas de pluralités de locataires, ceux-ci peuvent être tenus solidairement du paiement des loyers (article 8-1 de cette même loi). De plus, celui qui se rend caution «se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même» (article 2288 du code civil).
La clause résolutoire :
L’article 1225 du code civil préciseque les parties au contrat peuvent prévoir une clause résolutoire.
En matière de bail d’habitation, la clause résolutoire ne peut être prévue pour tout manquement.
Ainsi, selon l’article 4, g), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le recours à une telle clause est possible pour :
- Le non-paiement du loyer ;
- Le non-paiement des charges ;
- Le non-paiement du dépôt de garantie ;
- La non-souscription d’une assurance des risques locatifs ;
- Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
La clause résolutoire doit prévoir expressément que le bail sera résilié automatiquement et de plein droit si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues.
A cette fin, avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le bailleur doit impérativement signifier à son locataire un commandement de payer visant intégralement, sous peine de nullité, la clause résolutoire du bail et contenir un décompte exact des sommes dues au titre des loyers et des charges.
Le commandement de payer, une procédure préalable obligatoire
Le commandement est signifié par huissier de justice. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifié par l’ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019 prévoit les différentes obligations du bailleur souhaitant mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers : L’article précise que la clause de résiliation de plein droit «ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».
Il ajoute que : «Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
- 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
- 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
- 3° Le décompte de la dette ;
- 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
- 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisirle fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
- 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.»
Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.»
En pratique, lorsque le bailleur sollicite la résiliation du bail d’habitation, il sollicite en même temps l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du locataire et le paiement des arriérés de loyer et charges.
L’assignation
Le bailleur doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection et assigner le locataire devant tribunal du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, solliciter l’expulsion du locataire et le paiement des arriérés de loyer et charges.
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise également que :
«le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»
L’assignation est notifiée par huissier de justice dans un délai de deux mois minimum avant la date d’audience. Cette date doit être demandée auprès du greffe.
Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux (C.pr. exéc., art. L.411-1, mod. par L.no2014-366 du24mars 2014).
Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7.
En conclusion, pour obtenir l’expulsion du locataire, il est nécessaire de compter un délai de six mois minimum.
Pour en savoir plus ou engager une action contre un location, faites appels à Maître Aurélien PY, votre avocat en droit de l’immobilier à Grenoble et à Gap pour obtenir son expulsion et le paiement des arrivées de loyers.
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