Puis-je vraiment bâtir mon projet sur ce terrain ? Et si le permis affiché à l’entrée de la propriété est contesté demain, l’achat tiendra-t-il encore ? Le PLU a classé le terrain acheté en zone inconstructible mais je ne le savais pas au moment de la vente, que faire ?
Derrière ces questions pratiques, un enjeu juridique majeur : l’obligation d’information du vendeur sur toutes les règles d’urbanisme qui pèsent sur le bien.
Au moment de la vente de son bien, le vendeur se doit d’être particulièrement vigilant sur les informations transmises. Toute ambiguïté est susceptible de se retourner contre lui, et la moindre rétention peut conduire à la réduction du prix, voire à la résolution ou à l’annulation pure et simple de la vente.
Ce régime constitue autant de garanties accordées à l’acquéreur, qui dispose de plus en plus d’actions pour défendre la viabilité de son investissement.
Cet article vous propose un décryptage des points suivants :
- L’obligation générale d’information imposée par le code civil et ses sanctions (annulation, dommages-intérêts).
- Les informations urbanistiques spécifiques à fournir lors de la vente : zonage PLU, constructibilité, permis, servitudes, procédures en cours, risques et pollution des sols, etc.
- Le contenu du dossier à remettre (certificat d’urbanisme, ERP, diagnostics, attestations administratives) et les bonnes pratiques contractuelles, notamment en cas de conditions suspensives liées à l’obtention d’une autorisation.
- Les recours possibles après la vente, tant sur le terrain civil qu’administratif, contre le vendeur, les intermédiaires ou la collectivité.
Quelles sont les obligations générales d’information du vendeur ?
Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur est tenu à une obligation d’information précontractuelle à l’égard de l’acheteur.
Le Code civil impose en effet à ce dernier de communiquer toutes les informations essentielles dont il dispose et qui pourraient influencer le consentement de l’acheteur.
En pratique, cela signifie que le vendeur doit expliquer clairement ce qu’il vend et les caractéristiques du bien. Toute ambiguïté sera interprétée à son désavantage en vertu de l’article 1602 du code civil.
Par ailleurs, celui qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre doit la lui fournir, dès lors que légitimement l’acheteur l’ignore ou fait confiance au vendeur (article 1112-1 du code civil). Ce devoir d’information s’inscrit dans le principe de bonne foi contractuelle (article 1104 du code civil) et ne peut être ni limité ni exclu par une clause.
En général, les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement à cette obligation.
Si le vendeur dissimule une information importante, l’acheteur peut demander une réduction du prix voire l’annulation de la vente dans les cas les plus graves. En cas d’annulation pour réticence dolosive, le vendeur doit restituer le prix et peut être condamné à verser des dommages-intérêts pour le préjudice subi par l’acheteur.
Même sans annulation, la responsabilité du vendeur peut être engagée pour manquement au devoir d’information, ouvrant droit à des dommages-intérêts contractuels (si le contrat est conclu) ou délictuels (en phase précontractuelle).
Par ailleurs, le Code civil prévoit des garanties légales spécifiques après la vente : la garantie des vices cachés (article 1641) et la garantie d’éviction (articles 1626 et suivants). Si une information omise relève d’un vice caché – un défaut non apparent rendant le bien impropre à son usage ou diminuant fortement sa valeur – l’acheteur peut agir dans les deux ans suivant sa découverte pour obtenir soit l’annulation de la vente soit une réduction du prix (action estimatoire).
Mais au-delà de ces informations générales, le vendeur doit aussi transmettre des informations spécifiques tenant au contexte urbanistique de son bien. Il doit informer l’acquéreur de toutes les normes et contraintes d’urbanisme qui pèsent sur le bien : règles sur le zonage, permis de construire, servitudes, etc.
Les informations urbanistiques obligatoires lors d’une vente immobilière
Renseignements sur le zonage et le plan d’urbanisme (PLU)
Le vendeur doit informer l’acquéreur sur le zonage et les règles d’urbanisme applicables au bien. Ce point est déterminant, car bien souvent il conditionne le fait de savoir si terrain est constructible ou non.
Pour un terrain à bâtir
Pour un terrain à bâtir, le vendeur doit fournir à l’acheteur un certificat d’urbanisme à jour confirmant la constructibilité de la parcelle au regard du PLU.
Ce certificat, délivré par la mairie, indique le zonage du terrain, les droits à bâtir, les servitudes d’urbanisme, et la situation quant aux réseaux (voirie, eau, électricité). Il renseigne l’acheteur sur ce qui est autorisé ou interdit sur le terrain.
En l’absence d’un certificat d’urbanisme fourni par le vendeur, l’acheteur pourrait reprocher à celui-ci de ne pas l’avoir éclairé sur la constructibilité réelle du terrain.
Pour un bien bâti
Pour un bien bâti, l’information sur le zonage reste pertinente, notamment si l’acheteur envisage des extensions ou des modifications. Le vendeur doit indiquer si le PLU autorise de tels projets (exemple : possibilité d’extension, surélévation, changement de destination) ou si le bien est situé dans une zone à contraintes (zone inconstructible, zone naturelle protégée, secteur sauvegardé, etc.).
Si le bien est dans le périmètre d’un site patrimonial protégé, l’acheteur doit le savoir car des règles d’urbanisme spécifiques s’appliquent, notamment eu égard à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
Le permis de construire et la conformité des constructions
L’acquéreur doit ensuite être informé de la situation du bien qu’il achète vis-à-vis des autorisations d’urbanisme en vigueur. Cela inclut plusieurs cas de figure distincts :
Présenter l’existence et la validité des permis de construire
Si le bien a fait l’objet d’un permis de construire ou d’aménager, le vendeur doit en fournir les références et attestations. Par exemple, pour une maison construite récemment, le vendeur remet généralement copie du permis de construire et de la DAACT (Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux).
Il doit également signaler si le permis de construire est encore susceptible de recours (délai de contentieux non expiré) ou s’il a fait l’objet d’un recours gracieux ou contentieux en cours. Un permis de construire obtenu peut en effet être contesté par des tiers (voisins, association…) dans un délai de deux mois suivant son affichage. Si, au moment de la vente, ce délai n’est pas écoulé ou qu’un recours est pendant, l’acheteur doit absolument en être averti.
Il est d’usage dans ce type de situation de fournir un certificat de non-recours délivrée par le Tribunal administratif (article R. 600-7 du code de l’urbanisme), pour garantir à l’acheteur que le permis est définitif et ne pourra plus être contesté.
Le cas des constructions non conformes aux autorisations d’urbanisme
Le vendeur doit déclarer si des ouvrages ou aménagements ont été réalisés sans autorisation ou en méconnaissance du permis obtenu. Cela concerne par exemple les extensions de maison réalisées sans permis, ou la construction d’un garage en dépassement de la surface autorisée.
Ces irrégularités exposent le propriétaire (et donc le futur acquéreur) à des risques sérieux : impossibilité de reconstruire en cas de sinistre, action administrative en démolition ou mise en conformité, sanctions pénales (amende pour infraction d’urbanisme), etc.
La Cour de cassation a jugé en ce sens en 2021 (Cass. 3e civ., 10 juin 2021, n° 20-11.902) que dissimuler l’irrégularité d’une construction à l’égard des autorisations d’urbanisme était constitutif d’un dol du vendeur et d’un vice caché, justifiant la prise en charge des conséquences par celui-ci.
Informer l’acquéreur sur l’état du permis de construire
Lors de la vente, le vendeur doit fournir le permis de construire sur le bien et indiquer son état : en cours, purgé de recours, proche de sa péremption.
Ainsi, un permis de construire est en général valable 3 ans à compter de sa délivrance. Il peut être prolongé deux fois pour une période d’un an. Si le permis est proche de la péremption, le vendeur doit le signaler, car l’acheteur devra démarrer les travaux avant l’échéance pour ne pas le perdre.
La Cour de cassation a récemment précisé que l’obligation de délivrance du vendeur s’apprécie au moment de la vente, c’est-à-dire de la remise formelle des titres de propriété (Cour de cassation, Civ. 3e, 16 mars 2023, 21-19.460). Autrement dit, si au jour de la vente le permis de construire attaché au bien était valable et non contesté, le vendeur a correctement exécuté son obligation de délivrance, même si postérieurement à la vente le permis est annulé par le juge administratif.
Il est donc important de retenir que l’annulation du permis par le juge administratif n’entraîne pas automatiquement la nullité de la vente, dès lors qu’au moment de la vente le bien était délivré avec les autorisations supposées valides.
Cette jurisprudence met en lumière l’importance, pour le vendeur, de fournir à l’acte de vente toutes les garanties administratives disponibles. Cela contribue à démontrer sa bonne foi et peut éviter d’engager sa responsabilité en cas de remise en cause ultérieure de l’autorisation.
Servitudes d’urbanisme et servitudes d’utilité publique
Le vendeur doit informer l’acheteur de toute servitude grevant le bien, car cela constitue une charge limitant l’usage ou la valeur de ce dernier.
Sur le plan privé, il peut s’agir de servitudes de droit civil telles qu’un droit de passage au profit d’un voisin, une servitude de vue, de captation d’eau, etc. Ces servitudes apparentes sont en principe connues, mais les servitudes non apparentes (canalisation souterraine, servitude de cour commune interdisant de construire en limite…) doivent tout particulièrement être signalées. L’article 1638 du code civil permet à l’acheteur de demander la résolution de la vente si une servitude non apparente non déclarée se révèle a posteriori et est suffisamment importante.
Les servitudes d’urbanisme et d’utilité publique, relèvent du droit administratif ou de l’urbanisme. Ce sont par exemple : les servitudes liées aux plans de prévention des risques (incendies, inondations…), les servitudes de protection de monuments historiques ou de sites (aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine), les plans d’exposition au bruit des aéroports, les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), les servitudes de réseaux (canalisations d’eau, gaz, servitudes EDF), etc.
Le vendeur doit remettre à l’acheteur un document d’information sur l’état des servitudes d’utilité publique affectant le bien.
Quels types de servitudes d’urbanisme sont à divulguer par le vendeur ?
Le vendeur doit indiquer si le bien est situé en zone inondable (plan de prévention des inondations), s’il se trouve dans le périmètre d’un projet public (plan d’alignement pour élargissement de voirie), s’il est grevé d’une servitude de non-bâtir (non aedificandi) sur une partie du terrain, ou encore s’il est frappé d’un droit de préemption urbain (ce qui, sans être une servitude, affecte tout de même la procédure de vente puisque la commune peut se substituer à l’acheteur).
Toutes ces informations figurent en principe dans le certificat d’urbanisme ou dans les documents annexés au PLU. Le vendeur peut obtenir auprès de la mairie une liste des servitudes touchant son bien, qu’il transmettra à l’acquéreur.
Ne pas mentionner ces servitudes pourrait être analysé comme un dol par réticence, car l’acheteur n’aurait sans doute pas acheté aux mêmes conditions s’il en avait eu connaissance.
Au-delà des règles d’urbanisme et servitudes applicables au bien, il est également important de mentionner le cas échéant les procédures en cours sur le bien.
Mentionner les procédures et contentieux en cours affectant le bien
Le vendeur doit également informer l’acheteur de toute procédure en cours concernant le bien et relevant du droit de l’urbanisme. Plusieurs situations peuvent alors se présenter :
Les recours contre une autorisation d’urbanisme
Si un tiers a formé un recours gracieux ou un recours contentieux devant le tribunal administratif contre l’autorisation d’urbanisme concernant le bien, le vendeur doit le révéler.
Il en va de même si le vendeur a lui-même engagé un recours (par exemple, un recours contre un refus de permis de construire, ou une contestation d’une décision d’urbanisme).
L’issue de ces recours peut en effet affecter les droits attachés au bien (permis annulé ou modifié, etc.), ce qui intéresse directement l’acquéreur.
La procédure d’infraction aux règles d’urbanisme
Si le bien a fait l’objet d’un constat d’infraction par les services de l’urbanisme (construction sans autorisation, non-respect d’un permis, non-conformité aux règles du PLU…), le vendeur doit en faire état.
Par exemple, une commune qui a dressé un procès-verbal d’infraction d’urbanisme peut ultérieurement exiger soit la mise en conformité des lieux, soit engager une action pénale. Cela justifie d’autant plus le fait que l’acquéreur potentiel en soit averti.
Litiges de voisinage liés à l’urbanisme
Un trouble anormal de voisinage en raison d’un non-respect des distances de construction, ou une action civile d’un voisin pour empiètement sur son fonds, sont autant de litiges à mentionner au moment de la vente.
Certes, il s’agit là de contentieux périphériques mais liés à l’urbanisme qui peuvent affecter l’acheteur (qui héritera possiblement du litige).
Sans obligation légale spécifique, la rétention d’une telle information pourrait néanmoins constituer un dol si elle est de nature à compromettre gravement la jouissance du bien par l’acheteur.
Les informations sur la qualité des sols, la pollution et autres risques
La connaissance de la qualité des sols et des risques environnementaux liés au bien immobilier mis en vente est un volet important des informations à fournir, surtout pour un terrain à bâtir ou un ancien site industriel.
Les vendeurs de terrains situés sur des sites pollués ou potentiellement pollués ont des obligations spécifiques. L’article L. 125-6 du code de l’environnement institue ainsi des Secteurs d’Information sur les Sols (SIS), qui sont des zones où l’état des sols justifie des études ou mesures en cas de changement d’usage.
Si un terrain à vendre est situé en SIS, le vendeur doit en informer par écrit l’acquéreur, en lui communiquant les informations publiques disponibles sur la pollution des sols (généralement via les données de l’État ou de la base BASOL). L’acte de vente doit attester que cette formalité a été accomplie.
En cas de manquement, et si une pollution rendant le terrain impropre à l’usage prévu est découverte par la suite, l’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de cette découverte pour demander la résolution de la vente ou une restitution d’une partie du prix, voire exiger du vendeur la réhabilitation du terrain à ses frais (sous réserve que le coût ne soit pas disproportionné par rapport au prix de vente).
Le vendeur doit aussi informer des autres risques naturels ou technologiques qui affectent le bien. Le dossier ERP remis à l’acheteur couvre les risques principaux (inondations, mouvement de terrain, sismicité, radon, PPRT, etc.).
S’agissant de la qualité du sol pour la construction, il y a dans certaines zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles (assèchement et réhydratation des sols argileux), l’obligation de fournir une étude géotechnique préalable lors de la vente d’un terrain constructible non bâti.
Le vendeur doit également mentionner les informations relatives à la salubrité publique : la question de l’assainissement (tout bien non raccordé au tout-à-l’égout doit faire l’objet d’un diagnostic d’assainissement non collectif, et l’installation peut être non conforme et nécessiter des travaux que l’acheteur doit connaître à l’avance). Même si cela relève davantage des diagnostics techniques imposés, il s’agit d’un devoir d’information connexe à la qualité environnementale du bien.
Les ventes soumises à condition suspensive de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme
Il est fréquent, surtout dans le cas de terrains à bâtir, que la vente soit conclue sous condition suspensive de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme.
Il peut arriver par exemple qu’un acheteur signe une promesse de vente pour un terrain, à la condition d’obtenir un permis de construire une maison dans un délai déterminé. De même, la vente d’un immeuble bâti peut être conditionnée à l’obtention d’un permis de construire pour réaliser des travaux (surélévation, division de lots, etc.), ou à l’obtention d’une autorisation de changement d’usage.
Ces clauses suspensives, prévues à l’avant-contrat, visent à protéger l’acheteur : si l’autorisation est refusée ou non obtenue dans les délais, il peut se désister sans pénalité.
Lorsqu’une vente est subordonnée à une telle condition, les obligations d’information du vendeur demeurent tout aussi importantes. Le vendeur doit communiquer tous les éléments en sa possession susceptibles d’affecter la délivrance de l’autorisation visée.
Si par exemple il existe une règle d’urbanisme contraignante (comme un coefficient d’occupation des sols limitant la constructibilité, ou une servitude de reculement empêchant le projet envisagé), le vendeur ne peut pas simplement compter sur la condition suspensive pour se protéger : il doit éclairer l’acheteur sur ces obstacles potentiels avant la signature. Ne pas le faire peut être considéré comme de la réticence dolosive, surtout si le vendeur laisse l’acheteur engager des frais (architecte, études) en sachant que le projet a peu de chances d’aboutir.
Dans le cadre d’une vente sous condition d’obtention d’une autorisation d’urbanisme, le vendeur a donc tout intérêt à jouer la carte de la complète transparence à propos des chances et des obstacles du projet. Le contrat lui-même devra décrire précisément la condition (type d’autorisation, date limite, démarches entreprises) et éventuellement les informations données par le vendeur sur l’état initial.
Quels sont concrètement les éléments à fournir à l’acquéreur ?
Pour satisfaire son obligation d’information et se prémunir contre toute contestation, le vendeur doit fournir un certain nombre de documents justificatifs à l’acquéreur, de préférence dès le compromis ou la promesse de vente.
Parmi les pièces les plus courantes à transmettre figurent :
- Les certificat d’urbanisme : indispensable pour un terrain nu. Pour un bien bâti, un certificat d’urbanisme d’information peut également être utile pour confirmer le zonage, surtout si l’acheteur envisage des modifications.
- État des risques et pollutions (ERP) : document normalisé mentionnant les risques naturels (inondation, sismicité…), miniers, technologiques (industriels), zone de bruit d’aéroport, secteur d’information sur les sols, etc., conformément à l’article L. 125-5 du code de l’environnement.
- Étude de sol géotechnique G1 : si requise (zone argileuse pour un terrain constructible), cette étude doit être jointe au dossier de diagnostic technique remis à l’acheteur.
- Diagnostics techniques immobiliers : bien que ce ne soit pas spécifique à l’urbanisme, le vendeur doit annexer les diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, performance énergétique DPE, assainissement, etc.). L’absence d’un diagnostic impose au vendeur de ne pas pouvoir s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
- Permis de construire et autorisations : toutes les autorisations d’urbanisme obtenues relatives au bien doivent être remises en copie (permis de construire, permis d’aménager, déclarations préalables, certificats de conformité ou attestations d’achèvement).
- Attestations administratives : notamment le certificat de non-recours et le certificat de non-caducité d’un permis si les travaux ne sont pas achevés. Ces documents officiels rassurent l’acheteur sur la situation légale des constructions.
- PV de bornage : si les limites du terrain ont été bornées par un géomètre, le procès-verbal de bornage signé des voisins doit être fourni. À défaut, l’avant-contrat doit préciser que le terrain n’est pas borné.
- Jugements ou courriers administratifs en cours : si un recours contre un permis est en cours, il convient de fournir la copie de la requête et de toute pièce utile (cela permet à l’acheteur d’en apprécier le bien-fondé). Si la mairie a adressé une mise en demeure pour une infraction, il faut également en joindre copie. De manière générale, tout document relatif à un contentieux d’urbanisme affectant le bien doit être transmis pour preuve de transparence.
En réunissant ces éléments, le vendeur constitue un dossier complet qui démontre qu’il a pleinement informé l’acquéreur. Ce dossier d’information vient en complément de l’acte authentique notarié, dans lequel le notaire prendra soin de reprendre l’ensemble de ces informations en clauses. Il est clair que ces documents seront un atout dans les mains du vendeur en cas de contestation ultérieure, car ils matérialisent la délivrance de l’information et l’acceptation éclairée par l’acheteur.
Quels sont les recours ouverts en cas de mauvaise surprise après la vente ?
Lorsqu’un acquéreur découvre, postérieurement à l’acte authentique, qu’un terrain est frappé d’une servitude d’utilité publique, qu’il se situe en zone inconstructible ou qu’un permis est refusé pour des règles d’urbanisme dissimulées, plusieurs leviers contentieux s’ouvrent à lui.
Le vendeur est également fondé à engager des actions lorsqu’il considère avoir transmis les informations de bonne foi, mais avoir été induit en erreur par ses intermédiaires : professionnels ou personnes publiques en charge de l’urbanisme.
Les recours de nature civile dirigés contre le vendeur
Nullité ou résolution pour dol
Si le vendeur a volontairement omis ou dissimulé une information urbanistique essentielle, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou sa résolution. L’action doit être intentée dans les 5 ans à compter du jour où il a découvert la manœuvre dolosive (art. 2224 C. civ.), après quoi la prescription quinquennale est acquise.
Demande de réduction du prix par l’action estimatoire
Ce recours permet à l’acheteur de conserver le bien mais d’obtenir une diminution corrélative du prix, sur le fondement de l’article 1644 du code civil. Pour ce faire, il dispose de la même prescription quinquennale que pour la nullité, courant à partir de la révélation du vice.
Faire jouer la garantie des vices cachés
Tel est le cas, par exemple, d’un terrain qui se révèle inconstructible faute de CU obtenu avant la vente. L’action doit être intentée dans les 2 ans de la découverte du défaut (art. 1648 du code civil), avec une limite absolue : au-delà de 20 ans après la date de la vente, elle sera forclose.
La responsabilité des professionnels intermédiaires
Le notaire
Le notaire est tenu à un devoir de conseil, de vigilance et de contrôle particulier lors de la vente. Il doit attirer l’attention des parties sur les risques urbanistiques (servitudes, PLU, ERP, etc.) et, le cas échéant, leur conseiller de solliciter un certificat d’urbanisme opérationnel. Sa responsabilité peut être engagée en cas de manquements à ces obligations qui auraient altéré la bonne information délivrée au moment de la vente.
L’agent immobilier
L’agent immobilier doit vérifier la conformité des renseignements fournis et ne pas diffuser d’annonce trompeuse. Sa responsabilité civile peut également être engagée en cas de manquement.
Les recours administratifs contre la commune ou l’État
Lorsque la difficulté découle d’une décision ou d’un silence administratif (refus de permis, retrait de permis accordé, certificat d’urbanisme erroné), on bascule sur le terrain du contentieux administratif :
Recours gracieux ou contentieux contre une décision de l’administration
Il s’exerce auprès du maire ou du préfet dans le délai de 2 mois qui suit la notification ou la publication de la décision contestée. S’il est formé en temps utile, il interrompt le délai pour saisir le juge.
Un recours pour excès de pouvoir peut être dirigé contre le refus (ou l’octroi) illégal d’une autorisation d’urbanisme. Déposé devant le Tribunal administratif, il doit être introduit dans les 2 mois suivant la notification ou la publication de la décision contestée.
Recours indemnitaire contre la personne publique
Si la commune ou l’État a commis une faute dans l’instruction ou l’information (ex. : délivrance d’un certificat d’urbanisme erroné), la victime dispose d’un délai bien plus long : 4 ans (prescription quadriennale) à compter du 1ᵉʳ janvier suivant l’année où le préjudice est né.
Conclusion – Ce qu’il faut retenir
Si vous êtes le vendeur
- Constituer un dossier complet avant la signature : certificat d’urbanisme à jour, copies des permis et DAACT, ERP, étude de sol le cas échéant, liste des servitudes, attestations de non-recours.
- Déclarer sans réserve toute irrégularité (travaux non conformes, contentieux en cours, infraction d’urbanisme).
- Anticiper les clauses suspensives : informer honnêtement sur les obstacles éventuels au projet de l’acheteur.
Si vous êtes l’acquéreur
- Exiger et vérifier l’intégralité de ces pièces : zonage PLU, constructibilité réelle, validité et purgation des permis, servitudes et risques (inondations, SIS, retrait-gonflement).
- Être attentif aux délais de recours (2 ans pour les vices cachés, 5 ans pour le dol) et conserver les preuves écrites des informations reçues.
- Utiliser, si nécessaire, les actions estimatoires ou l’action en nullité pour obtenir réparation en cas d’information dissimulée.
Vous l’aurez compris à travers ces lignes, la bonne information au moment d’une vente immobilière est un élément absolument déterminant pour les 2 parties. Un vendeur transparent protège son opération ; un acheteur vigilant garantit son projet.
Pour sécuriser chaque étape de la transaction, le cabinet d’avocats PY Conseil se tient aux côtés des vendeurs comme des acheteurs, depuis le conseil en amont du projet jusqu’à la défense de leurs intérêts en cas de contentieux. N’hésitez pas à prendre rendez-vous pour bénéficier d’une expertise adaptée à votre cas.
