En bref
La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 est une loi d’urbanisme qui autorise l’administration à écarter les règles de destination du plan local d’urbanisme pour convertir un bâtiment non résidentiel en habitation. Elle est entrée en vigueur le 18 juin 2025 et repose sur deux outils distincts.
Le premier, la dérogation de l’article L. 152-6-5 du code de l’urbanisme, s’applique immédiatement et sans texte réglementaire. Le second, le permis de construire à destinations successives de l’article L. 431-5, appelé permis réversible, reste inutilisable tant que son décret en Conseil d’État n’a pas été publié.
La loi abaisse par ailleurs la majorité requise en copropriété et étend le projet urbain partenarial aux opérations de transformation. Elle ne crée aucun droit à obtenir la dérogation : celle-ci reste une faculté de l’administration, refusable pour quatre motifs précis.
Propriétaires de bureaux vacants, promoteurs, marchands de biens et bailleurs disposent depuis juin 2025 d’un régime spécifique pour convertir des locaux tertiaires en habitation. Le texte s’applique sur tout le territoire, Grenoble et Marseille compris. Un an après sa promulgation, le bilan est contrasté : une partie du dispositif produit déjà ses effets, l’autre attend toujours son décret d’application. Voici ce qui fonctionne aujourd’hui, ce qui ne fonctionne pas encore, et les échéances fiscales qui approchent.
Sommaire
- Ce qui s’applique depuis le 18 juin 2025
- Le permis réversible n’est toujours pas utilisable
- Applicable ou en attente : le point mesure par mesure
- Les quatre motifs qui peuvent faire tomber la dérogation
- Grenoble et Marseille : la compétence est métropolitaine
- Les leviers fiscaux et leur date d’expiration
- Ce que la loi Huwart a ajouté depuis
- Questions fréquentes
Ce qui s’applique depuis le 18 juin 2025
Quatre mesures de la loi sont d’application directe. Elles ne dépendent d’aucun décret et peuvent être invoquées dès aujourd’hui à l’appui d’une demande d’autorisation.
La dérogation aux destinations du PLU
C’est le cœur du texte. Le nouvel article L. 152-6-5 du code de l’urbanisme permet à l’autorité qui délivre l’autorisation d’urbanisme d’autoriser le changement de destination d’un bâtiment vers l’habitation en écartant les règles de destination fixées par le PLU. La dérogation couvre également les travaux d’extension et de surélévation compris dans la même autorisation.
La portée est plus large que ce que le titre de la loi laisse entendre. Le texte vise « un bâtiment ayant une destination autre que d’habitation », donc aussi bien un immeuble de bureaux qu’un hôtel, un commerce, un entrepôt ou un ancien bâtiment public. Un projet jusque-là bloqué par un règlement de zone interdisant l’habitation devient examinable.
La dérogation à la taille minimale des logements
L’article L. 152-6-6 permet, dans le cadre de la même procédure, de déroger aux règles du PLU imposant une proportion de logements d’une taille minimale. Cette disposition règle un blocage technique classique : la trame structurelle d’un plateau de bureaux, avec ses noyaux et ses façades existantes, se prête rarement à la production des grands logements que certains règlements imposent.
Le verrou de la copropriété a sauté
C’est la mesure la plus sous-estimée du texte. Avant la loi, transformer des parties privatives non résidentielles en logements dans un immeuble mixte pouvait exiger l’unanimité dès lors que l’opération contrevenait à la destination de l’immeuble. L’article 8 de la loi modifie l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : cette modification relève désormais de la majorité de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Les locaux commerciaux sont exclus du dispositif.
L’article 9 de la loi complète le mécanisme : la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par ce changement de destination relève de la même majorité. Un copropriétaire isolé ne peut donc plus bloquer seul l’opération, ce qui change la donne pour les immeubles de centre-ville à rez-de-chaussée et étages tertiaires.
Point de méthode
Le règlement de copropriété reste opposable pour tout ce qui ne relève pas de la destination des parties privatives : clauses d’usage exclusif, servitudes internes, autorisations de travaux affectant les parties communes. La loi lève un verrou, pas tous. Nous détaillons ces contrôles dans notre guide sur les vérifications à mener avant un changement de destination.
Le financement des équipements publics par le PUP
L’article 4 étend la convention de projet urbain partenarial aux opérations de transformation de bâtiments non résidentiels en habitation, et l’ouvre aux maîtres d’ouvrage. Concrètement, une commune peut désormais négocier avec un porteur de projet le financement de tout ou partie des équipements publics rendus nécessaires par l’arrivée de nouveaux habitants, là où le PUP était auparavant réservé aux opérations d’aménagement et de construction neuve.
Le permis réversible n’est toujours pas utilisable
C’est la mesure la plus commentée du texte, et la seule qui ne produit encore aucun effet. L’article 5 crée l’article L. 431-5 du code de l’urbanisme : dans des secteurs délimités par l’autorité compétente en matière de PLU, un permis de construire peut autoriser plusieurs destinations successives d’un même bâtiment.
Le mécanisme est puissant. Les modifications ultérieures des règles du PLU relatives aux destinations sont sans effet sur la validité du permis pendant vingt ans. Si le dossier permet de vérifier la conformité des états futurs aux règles en vigueur au jour de la délivrance, ces états futurs sont autorisés par anticipation, sans nouvelle autorisation à déposer. Le propriétaire informe simplement le maire au moins trois mois avant le changement effectif de destination.
Le V de l’article renvoie à un décret en Conseil d’État le soin de définir les conditions d’application. Ce décret n’a pas été publié. Le député Romain Daubié, auteur de la proposition de loi et rapporteur du texte, a déposé le 16 décembre 2025 une question écrite au ministre de la Ville et du Logement pour connaître les contraintes qui freinent sa finalisation et la date prévisible de publication. Un projet de décret « mosaïque » portant sur diverses dispositions relatives aux autorisations d’urbanisme a été soumis à consultation publique du 11 avril au 5 mai 2026.
Conséquence pratique
Aucun permis à destinations successives ne peut être délivré tant que le décret n’est pas publié, et aucun secteur ne peut être utilement délimité dans un PLU. Un montage financier qui repose sur cet outil doit prévoir une solution de repli : dérogation classique au titre de l’article L. 152-6-5, ou dépôt en deux temps.
Applicable ou en attente : le point mesure par mesure
| Mesure | Base légale | État au jour de publication |
|---|---|---|
| Dérogation aux destinations du PLU | C. urb. art. L. 152-6-5 | Applicable depuis le 18 juin 2025 |
| Dérogation à la taille minimale des logements | C. urb. art. L. 152-6-6 | Applicable depuis le 18 juin 2025 |
| Changement de destination en copropriété à la majorité simple | Loi du 10 juillet 1965, art. 9 et 24 | Applicable depuis le 18 juin 2025 |
| PUP étendu aux opérations de transformation | C. urb. art. L. 332-11-3 | Applicable depuis le 18 juin 2025 |
| Secteurs à résidence principale exclusive | C. urb. art. L. 151-14-1 | Applicable, sous réserve d’inscription au PLU |
| Permis de construire à destinations successives | C. urb. art. L. 431-5 | En attente du décret en Conseil d’État |
Les quatre motifs qui peuvent faire tomber la dérogation
La dérogation est une faculté, jamais un droit. Le texte encadre le refus, mais les motifs ouverts sont suffisamment larges pour justifier la plupart des décisions négatives. L’article L. 152-6-5 les énumère limitativement :
- les risques de nuisances pour les futurs occupants, ce qui vise en pratique le bruit, la pollution atmosphérique et la proximité d’activités incompatibles ;
- l’insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à la voiture individuelle ;
- les conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ;
- les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle.
Le refus doit être motivé. Cette exigence est le principal point d’appui contentieux : une décision qui se borne à invoquer l’un de ces motifs sans démonstration circonstanciée est fragile. C’est aussi vrai de l’avis défavorable rendu par l’autorité compétente en matière de PLU, qui ne peut être fondé que sur ces mêmes critères.
Deux contraintes procédurales s’ajoutent. Lorsque l’autorité qui délivre l’autorisation n’est pas l’autorité compétente en matière de PLU, elle doit recueillir l’avis conforme de cette dernière, et l’avis du maire si elle n’est pas le maire. En zone agricole, l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers est requis ; en zone naturelle, celui de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. Pour les bâtiments agricoles ou forestiers, la dérogation suppose de démontrer une cessation d’activité depuis plus de vingt ans.
Grenoble et Marseille : la compétence est métropolitaine
Sur les deux territoires où le cabinet intervient, la compétence en matière de plan local d’urbanisme est exercée à l’échelle métropolitaine, par Grenoble-Alpes-Métropole et par la métropole Aix-Marseille-Provence. L’autorisation d’urbanisme, elle, reste délivrée au niveau communal.
La conséquence est directe : une demande de dérogation fondée sur l’article L. 152-6-5 déclenche une double instruction. La commune instruit et délivre, la métropole rend un avis conforme sur la dérogation elle-même. Un projet peut être soutenu par le service urbanisme communal et échouer au stade métropolitain, ou l’inverse. Ce point conditionne le calendrier autant que le contenu du dossier, et il justifie d’engager le dialogue avec les deux échelons avant le dépôt plutôt qu’après.
Le cabinet accompagne ces montages en droit de l’urbanisme à Grenoble comme en droit de l’urbanisme à Marseille, du cadrage réglementaire à la contestation d’un refus devant le tribunal administratif.
Les leviers fiscaux et leur date d’expiration
Deux dispositifs fiscaux, qui ne figurent pas dans la loi du 16 juin 2025 mais s’y articulent, pèsent souvent plus lourd que l’urbanisme dans l’équilibre d’une opération.
Le taux réduit d’impôt sur les sociétés de 19 %. L’article 210 F du code général des impôts soumet au taux de 19 % la plus-value dégagée par la cession d’un local à usage de bureaux, commercial ou industriel, lorsque l’acquéreur s’engage à le transformer en logements dans un délai de quatre ans, porté à six ans pour les opérations d’envergure. Le dispositif est réservé aux biens situés dans les zones marquées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Prorogé par la loi de finances pour 2024, il vise les cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2026, ainsi que les promesses conclues jusqu’à cette date à condition que la cession intervienne au plus tard deux ans après.
L’exonération de taxe sur les bureaux. L’article 111 de la loi de finances pour 2025 a créé un V bis aux articles 231 ter et 231 quater du code général des impôts. Les locaux vacants au 1er janvier de l’année d’imposition sont exonérés de la taxe annuelle lorsqu’ils font l’objet d’un engagement de transformation en logements et qu’une déclaration préalable ou une demande de permis a été déposée au cours de l’année civile précédant la déclaration de la taxe.
Point souvent ignoré à Marseille
Cette taxe annuelle n’est pas propre à l’Île-de-France. L’article 231 quater du CGI l’applique aux départements des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes. Un propriétaire de bureaux vacants à Marseille entre donc dans le champ de l’exonération au même titre qu’un propriétaire parisien, à condition de déposer son autorisation d’urbanisme dans la bonne fenêtre calendaire.
L’articulation de ces deux dispositifs avec le calendrier d’instruction mérite d’être travaillée en amont. Un dépôt décalé de quelques semaines peut faire perdre une année d’exonération, et une cession signée début 2027 sort du champ de l’article 210 F en l’état actuel des textes. Ces arbitrages relèvent autant de la stratégie immobilière que du droit public.
Ce que la loi Huwart a ajouté depuis
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, publiée au Journal officiel le 27 novembre 2025, a prolongé la logique dérogatoire ouverte en juin. Elle crée notamment un article L. 152-6-7 permettant de déroger aux règles du PLU pour autoriser des logements ou des équipements publics dans les zones d’activité économique, un article L. 152-6-8 pour les logements étudiants en zones urbaines et à urbaniser, et un article L. 152-6-9 pour les bâtiments situés en zones agricoles, naturelles ou forestières.
Pour un porteur de projet, l’enjeu est de déterminer sur quel fondement se placer. Les régimes ne se recouvrent pas : ils diffèrent par les règles auxquelles il est possible de déroger, par les avis à recueillir et par les motifs de refus opposables. Un dossier fondé sur le mauvais article s’expose à un refus difficilement contestable.
Un projet de reconversion de bureaux en logements ?
Le cabinet PY Conseil analyse la faisabilité réglementaire, identifie le fondement de dérogation adapté et sécurise le dossier avant dépôt, à Grenoble, à Marseille et partout en France.
Questions fréquentes
La loi du 16 juin 2025 donne-t-elle le droit de transformer des bureaux en logements ?
Non. Elle ouvre une possibilité de dérogation aux règles de destination du PLU, pas un droit. L’autorité compétente apprécie chaque demande et peut la refuser au regard des nuisances pour les futurs occupants, de l’accessibilité en transports alternatifs à la voiture, de la démographie scolaire ou des objectifs de mixité. Le refus doit être motivé, ce qui ouvre une voie de contestation.
Le permis réversible est-il applicable aujourd’hui ?
Non. L’article L. 431-5 du code de l’urbanisme renvoie à un décret en Conseil d’État qui n’a pas été publié à ce jour. Tant que ce texte manque, aucune collectivité ne peut délimiter utilement les secteurs concernés et aucun permis à destinations successives ne peut être délivré. Un projet ne doit donc pas reposer sur ce seul outil.
Quels bâtiments sont concernés en dehors des bureaux ?
Le texte vise tout bâtiment ayant une destination autre que l’habitation. Sont donc concernés les hôtels, commerces, entrepôts, locaux d’activité et anciens bâtiments publics. Les bâtiments à destination d’exploitation agricole et forestière relèvent d’un régime plus strict : la dérogation suppose de démontrer une cessation d’usage agricole ou forestier depuis plus de vingt ans.
Quelle majorité faut-il en copropriété depuis la loi ?
La transformation de parties privatives non résidentielles en logements, lorsqu’elle contrevient à la destination de l’immeuble, relève désormais de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Les locaux commerciaux sont exclus. La modification de la répartition des charges qui en découle suit la même majorité.
Un propriétaire de bureaux à Marseille peut-il être exonéré de la taxe sur les bureaux ?
Oui, sous conditions. L’article 231 quater du code général des impôts applique cette taxe annuelle aux Bouches-du-Rhône, au Var et aux Alpes-Maritimes. Depuis la loi de finances pour 2025, les locaux vacants au 1er janvier sont exonérés s’ils font l’objet d’un engagement de transformation en logements et si une déclaration préalable ou une demande de permis a été déposée l’année civile précédente.
Que se passe-t-il si la métropole rend un avis défavorable ?
L’avis de l’autorité compétente en matière de PLU est un avis conforme : un avis défavorable interdit à la commune d’accorder la dérogation. Cet avis ne peut toutefois être fondé que sur les motifs limitativement prévus par l’article L. 152-6-5. Un avis reposant sur un autre motif, ou insuffisamment motivé, peut être utilement contesté à l’appui d’un recours contre le refus d’autorisation.
Faut-il déposer une déclaration préalable ou un permis de construire ?
Le régime de droit commun s’applique. Un changement de destination accompagné de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade relève du permis de construire ; sans ces travaux, une déclaration préalable suffit. Une reconversion de bureaux en logements implique presque toujours des interventions structurelles, donc un permis. Les délais d’instruction et les règles du permis tacite restent inchangés.
Le texte intégral de la loi est consultable sur Légifrance.
Avant toute acquisition destinée à une reconversion, la vérification de la faisabilité réglementaire conditionne l’ensemble du montage. Notre méthode d’audit urbanisme avant achat détaille les points à contrôler, et notre page droit de l’urbanisme présente l’intervention du cabinet en conseil comme en contentieux.