À quelle occasion contester le zonage Agricole de ma parcelle ?
Le droit de l’urbanisme comprend le Le Plan local d’urbanisme qui établit le zonage de votre parcelle est contestable soit directement, soit à l’occasion d’un recours formé contre un acte dont le PLU est la base légale, comme par exemple un permis de construire. Le juge vérifiera que le PLU a été élaboré dans le respect d’un certain nombre de conditions formelles et procédurales.
Les documents d’urbanisme ont pour objet de délimiter les zones du territoire qu’ils couvrent et de fixer les règles d’utilisation du sol qui s’y appliquent. Le juge apprécie ces documents au regard des faits, de la cohérence interne entre les différents éléments qui les composent, du respect de la définition légale de ces documents, et des zones qu’ils définissent. Il contrôle le choix des zones et des règles applicables pour elles.
Les choix de zonage relèvent par nature du pouvoir discrétionnaire des auteurs du PLU. Dès lors, le juge administratif n’exerce qu’un contrôle minimum sur ces choix, que ce soit sur la détermination des zones constructibles ou inconstructibles, du découpage géographique des zones, ou encore des règles choisies pour celles-ci. Les auteurs du PLU déterminent ainsi le parti d’aménagement à retenir pour le territoire en tenant compte de la situation existante et des perspectives d’avenir, et de fixer le zonage et les possibilités de construction (CAA Douai, 15 sept. 2016, n°15DA00246).
L’auteur du PLU peut commettre, dans la définition du zonage comme dans l’étendue des prescriptions réglementaires, une erreur manifeste d’appréciation, c’est-à-dire une erreur suffisamment grossière pour être décelée par un profane (CE, 2007, n°266656).
Comment démontrer l’erreur concernant le zonage Agricole de ma parcelle ?
➢ Quelle parcelle peut être classée en zone Agricole ?
L’article R. 151-22 du Code de l’urbanisme prévoit que « […] peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ».
En effet, les zones agricoles supposent que les terrains présentent une valeur agricole. Le juge estime qu’il y a une erreur manifeste d’appréciation dans le cas où la parcelle se situe à l’intérieur d’une partie urbanisée de la commune, et qu’elle ne fait ni l’objet d’une exploitation agricole, ni ne présente un potentiel particulier pour un tel usage (CE, 4 mars 2016, n°384795). La parcelle doit présenter des caractéristiques telles que la présence d’un potentiel agricole, agronomique, biologique ou économique des terres, à défaut duquel le classement en zone A est illégal. À titre d’exemple, le tribunal administratif de Grenoble a censuré le classement en zone agricole de parcelles sur un compartiment urbanisé, reliées aux réseaux, n’ayant jamais été exploitées, et dont il ne ressort d’aucune pièces du dossier, malgré la présence d’arbres, que ces parcelles présentent un potentiel agronomique eu égard à la topographie des lieux (TA Grenoble, 7 mars 2019, n°1703063).
Ainsi, il est utile de démontrer cette erreur en apportant divers éléments comme la preuve que votre parcelle n’est pas accessible aux engins agricoles, non-cultivée, non-cultivable ou labourable, et sans véritable intérêt agricole. Encore, qu’elle n’a jamais été louée ni déclarée PAC.
Enfin, pour renforcer votre argumentation, il est nécessaire de démontrer que la parcelle répond à la définition d’un autre zonage, par exemple la zone U.
« Les zones urbaines sont dites » zones U « . Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ».
Les juges ont pu relever des erreurs manifestes d’appréciation dans plusieurs cas de classement en zone agricole de parcelles situées à proximité d’une zone en cours d’urbanisation et de nombreuses constructions, parcelles enclavées dans plusieurs constructions et desservies par des équipements, des réseaux d’eau et d’électricité, ou encore une parcelle longeant une voie communale bordée par des constructions sur deux côtés et desservie par les réseaux, dès lors que les terrains ne présentent aucun intérêt agricole. Plusieurs éléments de démonstration peuvent être apportés : la proximité immédiate avec plusieurs constructions, le raccordement aux équipements publics, la reconnaissance de la qualité urbanisable de la parcelle par la Commune ou encore le Commissaire Enquêteur lors de l’enquête publique.
Enfin, il sera utile de démontrer l’arbitraire et l’incohérence du classement de la parcelle au regard d’autres éléments du PLU ou d’autres classements.
Le contentieux de l’urbanisme est un contentieux technique, et il est utile de bénéficier de l’accompagnement d’un avocat pour vous défendre devant les juridictions compétentes. Vous bénéficierez ainsi d’une analyse ciblée et approfondie qui vous aidera à élaborer une ligne défense efficace.
Maître Aurélien PY, votre avocat en droit administratif : Me Aurélien PY et son équipe interviennent dans toute la France, pour l’ensemble de vos questions en droit administratif, également appelé droit public.
En pratique, il n’existe pas de distinction entre le droit public et le droit administratif. Un client recherchant un avocat compétent dans l’un de ces domaines peut intervenir.
Qu’est-ce que le droit public ?
Le droit administratif ou droit public concerne toute problématique :
Que vous rencontrez avec une administration ;
Qu’une administration rencontre avec une autre administration.
Quel que soit le domaine, vous pouvez exercer un recours administratif, aussi appelé recours gracieux.
Dans certains cas, ce recours préalable est obligatoire. C’est également le cas lorsque vous souhaitez engager la responsabilité de l’administration et demander une indemnisation pour réparer l’ensemble des préjudices que vous avez subis. En effet, dans cette hypothèse, il est obligatoire d’envoyer préalablement une demande à l’administration, laquelle pourra répondre expressément ou ne pas répondre (suivant les cas, cela vaudra décision tacite de refus ou d’acceptation).
Attention, pour ce faire il y a des délais à respecter.
Par ailleurs, en cas de rejet de votre demande (expresse ou tacite), il est possible d’engager dans un certain délai, une requête ou recours devant le Tribunal administratif compétent.
Maître Aurélien PY, votre avocat en droit administratif
Dans quels domaines votre avocat en droit administratif peut vous accompagner ?
Me Aurélien PY, avocat en droit administratif ou droit public, intervient dans toute la France, dans l’ensemble des domaines du droit public.
C’est notamment le cas :
Du droit de l’urbanisme pour les affaires concernant les permis de construire et autres autorisations d’urbanisme, les plans locaux d’urbanisme ou encore les infractions d’urbanisme ; l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
Du droit de la fonction publique : pour les affaires relatives à la carrière des agents publics (du recrutement au départ en retraite);
Du droit des libertés publiques ou libertés fondamentales: défense des libertés publiques contre des mesures de police édictées par une administration (exemples : atteintes à la liberté d’opinion, d’expression, de réunion, la liberté syndicale, le droit de grève, etc.) ;
Domanialité publique: limite entre le domaine public et le domaine privé, propriété publique ; autorisation d’occupation du domaine public ;
Responsabilité administrative: recours contre l’administration pour réparer les préjudices subis par une décision ou un comportement de l’administration (travaux publics, responsabilité hospitalière, etc.) ;
Contestation de titres de recettes (titre exécutoire, avis des sommes à payer, lettres de relance, saisies administratives à tiers détenteur, etc.) ;
Collectivités territoriales: conseil aux collectivités territoriales (collectivités locales, communes), accompagnement pour résoudre leurs problématiques, défense devant les juridictions administratives et judiciaires ;
Ainsi, toute affaire visant à contester une décision édictées par l’administration peut être confiée à Me PY.
Où votre avocat en droit public peut-il intervenir ?
Partout en France !
Un avocat en France, est nécessairement rattaché à un barreau d’appartenance. En ce qui concerne Me Aurélien PY, celui-ci est inscrit au Barreau de GRENOBLE.
En pratique, cela n’a pas de grande importance.
En effet, de nombreux rendez-vous, comme le suivi de dossiers, peuvent tout à fait se faire grâce à la visioconférence, outil à votre disposition. Cela permet à Me Aurélien PY d’intervenir dans toute la France.
Me Aurélien PY peut également se déplacer à votre demande, suivant un devis préalable, pour vous accompagner en médiation ou dans vos affaires, sur l’ensemble du territoire Français.
De plus, pour déposer une requête devant une juridiction administration ou spécialisée, cela se fait de façon dématérialisée, notamment via l’application Télérecours. Aucun déplacement n’est requis.
Pendant la procédure, tout se fait également à distance par cette application : dépôt et réception des mémoires notamment.
Seule l’audience en fin de procédure est physique. La procédure étant écrite, il n’est pas obligatoire de s’y rendre, même si cela est parfois conseillé.
Quoiqu’il en soit, toute intervention fait systématiquement l’objet d’un devis, suivi d’une convention d’honoraires à signer entre le cabinet et le client. Cela permet de garantir la transparence sur les honoraires qui seront appliqués pendant la procédure.
Qu’est-ce qui différencie votre avocat en droit administratif ?
Me Aurélien PY a élaboré une méthode fondée sur l’identification des besoins de ses clients, en vue de comprendre vos attentes et objectifs.
Cette étape préalable résulte nécessairement d’un rendez-vous (physique ou en visio), à l’issue duquel le cabinet vous propose un accompagnement sur-mesure adaptés à vos objectifs :
Médiation ou mode de règlement amiable du litige (négociations, conciliation, etc.) ;
Recours contentieux devant le Tribunal administratif ;
Pour ce faire, vous pourrez remettre au cabinet un questionnaire destiné à mieux comprendre l’historique et les enjeux de votre dossier
Les axes développés reposent toujours sur une discussion préalable et des documents remis à Me Aurélien PY qui permettront de définir une stratégie partagée entre l’avocat et son client.
Quelle est la valeur juridique d’une expertise privée ? Notre cabinet d’avocats PY CONSEIL, intervenant dans toute la France, est amené à conseiller à ses clients de faire établir des expertises privées devant les juridictions. Qu’il s’agisse d’obtenir une idée de valeur vénale ou d’une expertise technique, cela est parfois nécessaire pour produire des preuves. En effet, le juge ne peut se fonder que sur des preuves.
Il est donc important de savoir dans quelle mesure cette expertise peut être retenue par le juge pour fonder sa décision.
une convocation de l’ensemble des parties pour que cette mesure soit contradictoire ;
la possibilité de formuler des observations ;
Il convient toutefois de relever qu’un rapport d’expertise privée peut être versée aux débats et être débattue, par l’ensemble des parties au procès, devant la juridiction. La Cour de cassation a pu considérer que le rapport ainsi soumis au contradictoire peut être retenu par le juge (Cass, com. 10 déc. 2013, n° 12-20.252). Il est donc possible pour une juridiction de prendre en considération une expertise privée débattue pendant les débats.
Toutefois, il n’est pas possible pour une juridiction de se fonder exclusivement sur une expertise non contradictoire (expertise privée) pour rendre sa décision. Sinon, cela constitue une méconnaissance de l’égalité des armes (Cass, civ. 3e, 3 févr. 2010, n° 09-10.631).
Ainsi, le juge doit se fonder sur plusieurs éléments pour rendre sa décision et peut prendre en compte, parmi ces éléments, une expertise privée dès lors que celle-ci a été discutée par les parties pendant les débats.
Dès lors, l’expertise privée est conseillée pour apporter des éléments de preuve au contradictoire mais ne saurait être suffisante. Celle-ci doit être corroborée par d’autres preuves, par exemple, quand cela n’est pas trop onéreux, un constat d’huissier, des devis (au moins 3), d’autres expertises privées, etc.
En conclusion, les avantages de l’expertise privée sont :
la rapidité ;
le coût plus limité ;
L’inconvénient est qu’il est plus contestable qu’une expertise judiciaire.
Il est également rappelé que chaque fois que cela est possible, il est préférable de recourir à l’expertise judiciaire, fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.
Valeur juridique d’une expertise privée : l’expertise judiciaire à privilégier quand cela est possible
Chaque fois que cela est possible, il est conseillé de demander à la juridiction de désigner un expert.
Généralement et dans l’intérêt de l’ensemble des parties, une telle expertise est ordonnée par le juge. Cela permet effectivement aux parties comme au juge de bénéficier d’un éclairage technique.
En effet, les magistrats (comme les avocats) ne sont pas experts techniques mais juridiques. Ils fondent donc leurs décisions sur des expertises qui ont pu être mises en œuvre par des experts, débattues devant l’expert par les avocats dans le cadre d’une expertise contradictoire, puis de nouveau débattues dans le cadre du débat contentieux devant le juge.
C’est pourquoi lorsque c’est possible, cette expertise judiciaire est à privilégier.
Ses avantages sont le caractère plus difficilement contestable d’une expertise judiciaire.
Ses inconvénients sont : son coût plus important, son caractère plus lent.
En effet, l’organisation d’une expertise contradictoire implique : la désignation d’un expert, la consignation d’une somme, une concertation des agendas de l’expert et des conseils des parties, l’organisation d’une ou plusieurs réunions d’expertises avec la possibilité de produire des « dires », c’est-à-dire des notes (assorties le cas échéant de pièces), la production d’un pré-rapport débattu par les partie puis d’un rapport. Tout cela est de nature à alourdir le temps d’une expertise. Pour autant, c’est aussi de nature à la rendre moins contestable.
EN CONCLUSION, en fonction de votre situation, le cabinet PY CONSEIL dirigé par Me Aurélien PY saura vous conseiller la stratégie la plus adaptée à votre situation
Vu l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, ensemble l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Voir également : Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 Septembre 2016, n° 15-22.414
Ainsi, quelle que soit sa date, approuvé ou non, le cahier des charges a un caractère contractuel, et les clauses qu’il comporte engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
Cela signifie que tout coloti peut saisir le juge judiciaire en cas de violation du cahier des charges, sans avoir à démontrer de préjudice et sans avoir à saisir préalablement le juge administratif d’un recours contre l’autorisation d’urbanisme. En effet, les deux n’ont rien à voir puisque le juge administratif apprécie la légalité du permis de construire mais ne regarde nullement le cahier des charges qui lui régit les rapports des colotis entre eux.
Le règlement du lotissement PEUT avoir une valeur contractuelle
Si la valeur contractuelle d’un règlement du lotissement n’est pas automatique, celle-ci est possible en cas de volonté non équivoque de conférer aux règles susvisées une portée contractuelle :
Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 1er du règlement de lotissement disposait qu’il devait être visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis, qu’un exemplaire devait être annexé à tout contrat de vente et que les acquéreurs ou occupants du lotissement seraient tenus de respecter intégralement les conditions qu’il prévoyait, que l’article 9 du cahier des charges stipulait que le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires seraient tenus de se conformer aux règlements en vigueur, notamment aux prescriptions du règlement (…)
la cour d’appel, recherchant la commune intention des parties, en a souverainement déduit, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, la volonté non équivoque des colotis de conférer une valeur contractuelle aux dispositions du règlement de lotissement ;
L’arrêt précise également que :
« le cahier des charges approuvé possède une double nature juridique, réglementaire et contractuelle, qui l’assujettit à un double régime en sorte que son contenu peut être, pour ce motif, à la fois périmé sur le plan administratif et opposable sur le plan contractuel aux colotis, ce qui signifie que ces dispositions réglementaires suivent le sort, sur le plan administratif, des nouvelles décisions d’urbanisme en vigueur mais reste applicable dans les rapports entre colotis ».
Le règlement du lotissement peut donc disposer d’une valeur contractuelle si tel était la commune intention des parties. Le juge peut par exemple s’appuyer sur les éléments suivants :
– le règlement du lotissement est visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis,
– un exemplaire est annexé à tout contrat de vente ou de location ;
– la signature des actes d’acquisition des lots du lotissement entraîne obligatoirement l’adhésion complète aux dispositions du règlement dont un exemplaire est remis à chaque acquéreur de lot ;
Il est important de rechercher la commune intention des parties car la valeur contractuelle d’un règlement de lotissement peut avoir une incidence sur la possibilité pour un coloti de contester ou non une disposition méconnue d’un règlement de lotissement.
Me Aurélien PY vous assiste dans toute la France en cas de doute ou de litige relatifs à un cahier des charges ou un règlement de lotissement.
Le cabinet d’avocats PY CONSEIL accompagne les entreprises dans toute la France en matière d’urbanisme commercial, pour une assistance dans leur projet, pour contester le projet accordé à une entreprise ou dénoncer une exploitation commerciale illicite.
L’autorisation d’exploitation commerciale : dans quels cas ?
Dans de nombreuses situations une autorisation d’urbanisme est nécessaire pour l’exploitation d’une surface commercial. L’article L. 752-1 du code de commerce énonce les différents projets soumis à autorisation.
Il est possible de citer les exemples suivants :
création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 1 000 m2, ou de l’extension d’une surface de vente préexistante amenant à dépasser ce seuil ;
changement de secteur d’activité d’une surface de vente supérieure à 1 000 m2 lorsque le commerce est à prédominance alimentaire, ou supérieure à 2 000 m2 pour les changements affectant les autres commerces ;
regroupements de surfaces de vente préexistantes si elles aboutissent à un dépassement du seuil de 1 000 m2 pour les surfaces à prédominance alimentaire et 2 500 m2 pour les autres surfaces de vente ;
Une exception a été prévue par la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour les zones d’opération de revitalisation du territoire en centre-ville.
La Commission départementale d’aménagement commercial : quelle compétence ?
La Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) est une instance administrative qui a pour rôle principal de contrôler et de réguler l’implantation des surfaces commerciales. Elle a été instituée par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie.
La CDAC est compétente pour examiner les demandes d’autorisation commerciale concernant :
> création d’un magasin ou extension d’un commerce existant d’une surface de vente supérieure à 1 000 m², > changement de secteur d’activité d’un magasin d’une surface de vente supérieure à 2 000 m² (ou 1 000 m² pour un commerce à dominante alimentaire), > création ou extension d’un ensemble commercial d’une surface de vente supérieure à 1 000 m², > réouverture d’un magasin d’une surface de vente supérieure à 1 000 m² après une fermeture pendant 3 ans, > création ou extension d’un point permanent de retrait par la clientèle d’achats au détails commandés par voie télématique, organisés pour l’accès en automobile.
On distingue deux situations :
Si le projet nécessite un permis de construire :
Unseul dossier est de demande de permis de construire et d’autorisation d’exploitation commerciale est déposé en Mairie.
Le Maire saisit la CDAC pour avis :
en cas d’avis favorable, il peut décider d’accorder ou pas l’autorisation d’exploitation commerciale ;
en cas d’avis défavorable, le maire ne peut pas délivrer le PC demandé ;
Si le projet n’est pas soumis à un permis de construire :
Dans ce cas, le pétitionnaire doit directement formuler une demande auprès de la CDAC préalablement à la réalisation de son projet.
La CDAC rend alors une décision : autorisation ou refus du projet.
La commission dispose ensuite d’un délai de deux mois pour autoriser ou non l’exploitation commerciale. A défaut de réponse dans le délai, cela vaut avis favorable.
L’avis ou la décision est notifié au pétitionnaire et au maire de la commune d’implantation dans les 10 jours et un extrait est publié au recueil des actes administratifs. Si l’avis ou la décision est favorable, l’extrait est également publié dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département.
Que faire en cas d’avis défavorable de la CDAC ?
Les décisions de la CDAC peuvent faire l’objet d’un recours devant la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) dans le délai d’un mois suivant la notification/ publication de l’avis ou décision. Ce recours est obligatoire avant tout contentieux. La CNAC a 4 mois pour se prononcer.
En cas de décision défavorable il est possible de saisir la Cour administrative d’appel territorialement compétente. Les Cours Administratives d’Appel (CAA) sont compétentes (article R311-3 du code de justice administrative) pour juger en premier et dernier ressort les recours exercés contre les décisions prises par la CNAC.
Que fais en cas l’absence d’autorisation d’exploitation commerciale ?
Dans l’hypothèse où aucune autorisation d’exploitation commerciale n’a été demandée ou obtenue, l’article L. 752-23 du code de commerce prévoit que l’exploitation est illicite.
Dans ce cas, il est prévu que le Préfet doit mettre en demeure l’exploitant concerné :
SOIT de fermer au public les surfaces de vente exploitées illégalement en cas de création ;
SOIT de ramener sa surface commerciale à l’autorisation d’exploitation commerciale accordée par la commission d’aménagement commercial compétente ;
Dans un délai de trois mois à compter de la transmission au pétitionnaire du constat d’infraction.
De plus, le Préfet peut ordonner dans un délai de 15 jours, la fermeture au public des surfaces de vente exploitées illicitement, jusqu’à régularisation effective, avec fixation d’une astreinte journalière de 150 € par m2 exploité illicitement.
Sources : voir les articles L. 752-1, L. 752-3, L. 752-6, L. 752-15, L. 752-23, R. 752-3 du code de commerce
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